09年房地產估價師復習資料：如何學習成本法

　　學習成本法應把握以下幾點：

　　（1）投資利潤率：“投資利潤率”在2004年、2003年、2002年的考試中，以不同的試題形式出現，2005年、2006年理論與方法教材去掉了投資利潤率，從2007年開始，教材又加上該內容，而且是考試必考內容，一定要搞明白其計算基數。

　?。?）教材從2007年，成本法最大的變動知識點也是很重要的兩點：一是對經濟壽命作了修訂，當經濟壽命晚于土地使用期限結束的，分未約定不可續(xù)期和已約定不可續(xù)期。當土地使用期限屆滿。分受讓人申請續(xù)期和不申請續(xù)期兩種情況；二是銷售費用計算利息。銷售費用計息時，一定要先區(qū)分清銷售費用發(fā)生的時間，即銷售之前發(fā)生的費用和與銷售同時發(fā)生的費用。

　　（3）在通常情況下，土地報酬率一般指的是年報酬率。

　?。?）開發(fā)利潤無論是在成本法中還是假設開發(fā)法中都不計息。

　?。?）關于單利和復利，存款和貸款，可以用單利，也可用復利。只是為了計算的方便，根據單

　　利和復利的換算公式，把單利換算成復利。

　　（6）傳統(tǒng)方法雖然不考慮各項收入、支出的時間。但是一定要計算利息。

　?。?）在計算建筑物折舊的時候，可分兩種情況考慮：住宅與非住宅，住宅是自動續(xù)期的，應按

　　建筑物經濟壽命計算建筑物折舊，對于非住宅，要區(qū)分約定不可續(xù)期或未約定不可續(xù)期兩種情形。

　?。?）重新購建價格含義中有“購”和“建”雙重含義，對于重新購置的價格，是要用市場法來

　　求取的，對于重新建造的價格是積算價格，可用成本法計算。

　?。?）征收國有土地上的建筑物來獲得土地是指城市房屋拆遷情形，征收是收回土地使用權，征

　　用是暫時借用土地使用權，其中，土地所有權沒有改變。

　?。?0）為了更好的加深對功能折舊的理解，現提供一個公式，僅供參考！該功能落后空調系統(tǒng)

　　的重建成本（現有項目成本）一該落后空調已計提折IH+修復成本（拆除該功能落后空調所必需的費

　　用一該功能落后空調系統(tǒng)可回收的殘值+安裝新的功能先進空調所必需的費用）一該新的功能空調系

　　統(tǒng)如果在建筑物建造時就安裝所必需的費用=可修復的功能落后引起的折舊。

　　（11）還應注意以下幾個問題。

　　1）成本法中開發(fā)成本可劃分為土地開發(fā)成本和建筑物建設成本。主要包括：①勘察設計和前期工程費；②基礎設施建設費；③商品房建筑安裝工程費；④公共服務設施建設費；⑤其他工程費。這里要搞清哪幾項歸土地開發(fā)成本，哪幾項歸建筑物建造成本。

　　需要明確的是：上述成本組成內容中，①項一般情況下歸屬于土地開發(fā)成本，②項如果取得的房地產開發(fā)用地是熟地，只包含部分基礎設施費，則部分屬于土地開發(fā)成本，部分屬于土地取得成本。如果全部包括基礎設施建設費，②、③、④項是建筑物建造成本，⑤項應更多可歸于建筑物建造成本中。

　　2）紅線內市政費用應包括在建造成本中。

　　3）要記住不可預見費用的含義及具體包括內容。

　　4）勘察設計、前期工程費、基礎設施建設費、不可預見費、紅線內市政費，一般應包含在土地開發(fā)成本中并參與計息。

　　5）成本法利息的計算中，基礎設施建設與場地拆遷費用是作為土地開發(fā)成本費用的。

　　6）對自用房地產用成本法估價中，要計算銷售費稅。

　　7）成本法評估在建工程，并不是“什么情況下都不用計銷售費用和銷售稅費”，比如有預售時就有銷售費用。

　　8）房地產重新購建價格包含銷售稅費和利潤。

　　9）要理解“自有資金利息不計入利潤，而計入成本”這句話。在房地產開發(fā)中，自有資金要求一是有利息回報，二是有利潤回報，其中利息回報不能混同于利潤回報，在成本法中，自有資金利息與借貸資金利息一樣，都是積算價格的組成部分，換句話說，是要計入“成本”的。

　　10）功能過剩造成的損失是功能折舊，而經濟折舊中由于外部的改善帶來的價值提升，是屬于是房地產價值的升值。

　　更多推薦：

　　·2015年房地產估價師考試報名時間公布

　　·2015年房地產估價師考試輔導火爆熱招

　　·2015年房地產估價師教材變化 >>

　　·2015年房地產估價師輔導課程開通