09年房地產(chǎn)估價師輔導(dǎo)：物權(quán)法解釋（十四）

　　物權(quán)法解釋：第十四條[登記效力]

　　第十四條　不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當?shù)怯浀?，自記載于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力。

　　[解釋]本條是關(guān)于依法應(yīng)當?shù)怯浀牟粍赢a(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅何時發(fā)生效力的規(guī)定。

　　本法第九條規(guī)定，除法律另有規(guī)定外，不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力，未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，確立了不動產(chǎn)物權(quán)登記生效的原則。本條則具體明確了不動產(chǎn)物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅登記生效的時間，即“自記載于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力”，也即是說，不動產(chǎn)物權(quán)登記，自登記機構(gòu)將不動產(chǎn)物權(quán)有關(guān)事項記載于不動產(chǎn)登記簿時，始告完成。

　　不動產(chǎn)登記簿是法律規(guī)定的不動產(chǎn)物權(quán)登記機構(gòu)管理的不動產(chǎn)物權(quán)登記檔案。一般認為，根據(jù)物權(quán)公示原則的要求，不動產(chǎn)登記簿應(yīng)當具有這樣一些特征：一是統(tǒng)一性，一個登記區(qū)域內(nèi)的不動產(chǎn)登記簿只能有一個，這樣該區(qū)域內(nèi)的不動產(chǎn)物權(quán)變動的各種情況才能準確地得到反映，物權(quán)交易的秩序才能良好建立；二是權(quán)威性，不動產(chǎn)登記簿是國家建立的檔案簿冊，其公信力以國家的行為擔(dān)保，并依此為不動產(chǎn)物權(quán)變動的可信性提供保障；三是持久性，不動產(chǎn)登一記簿將由登記機構(gòu)長期保存，以便于當事人和利害關(guān)系人的利益獲得長期的保障；四是公開性，不動產(chǎn)登記簿不應(yīng)是秘密檔案，登記機構(gòu)不但應(yīng)當允許權(quán)利人和利害關(guān)系人查閱復(fù)制，而且還要為他們的查閱復(fù)制提供便利。正因為不動產(chǎn)登記簿具有這些特征，不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅只有在記載于不動產(chǎn)登記簿之后，才具有了公示力和排他力，因此，本條做出了上述規(guī)定。在這一點上，國外也有相似的規(guī)定，如瑞士民法典規(guī)定，物權(quán)在不動產(chǎn)登記簿主簿登記后，始得成立，并依次列順序及日期。德國民法典規(guī)定，轉(zhuǎn)讓土地所有權(quán)、對土地設(shè)定權(quán)利以及轉(zhuǎn)讓此種權(quán)利或者對此種權(quán)利設(shè)定其他權(quán)利，需有權(quán)利人與相對人關(guān)于權(quán)利變更的協(xié)議，并應(yīng)將權(quán)利變更在土地登記簿中登記注冊，但法律另有其他規(guī)定的除外。

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