房地產(chǎn)估價師：業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會

　　為了規(guī)范業(yè)主大會的活動，保障民主決策，維護業(yè)主的合法權(quán)益，根據(jù)《條例》，建設(shè)部制定了《業(yè)主大會規(guī)程》，對業(yè)主及其權(quán)利義務(wù)、業(yè)主大會及業(yè)主委員會的性質(zhì)、業(yè)主公約等作了明確規(guī)定。《物權(quán)法》對業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)也做出了相應(yīng)的規(guī)定。

　　（一）業(yè)主

　　業(yè)主指所擁有物業(yè)的產(chǎn)權(quán)人。在物業(yè)管理中，業(yè)主又是物業(yè)管理企業(yè)所提供的物業(yè)管理服務(wù)的對象。業(yè)主是物業(yè)管理市場的需求主體。

　　業(yè)主最基本的權(quán)利就是依法享有所擁有物業(yè)的各項權(quán)利和參與物業(yè)管理、要求物業(yè)管理企業(yè)依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同提供相應(yīng)的管理與服務(wù)的權(quán)利。

　　業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利；對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益；對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。

　　物業(yè)使用人（通常簡稱為使用人&泛普軟件-工程項目管理系統(tǒng)&）是指不擁有物業(yè)的所有權(quán)，但通過某種形式（如簽訂租賃合同）而獲得物業(yè)使用權(quán)，并實際使用物業(yè)的人。

　　由于物業(yè)使用人首先與業(yè)主發(fā)生關(guān)系（如租賃關(guān)系），物業(yè)使用人的基本權(quán)利、義務(wù)就受到租賃合同的一定限制。即在租賃合同中，要明確闡明業(yè)主賦予物業(yè)使用人哪些權(quán)利、義務(wù)。同時，物業(yè)使用人作為物業(yè)的實際使用人，也是物業(yè)管理服務(wù)的對象，也應(yīng)享有物業(yè)管理服務(wù)合同約定的相應(yīng)的權(quán)利、義務(wù)。

　　物業(yè)使用人和業(yè)主在權(quán)利上的最大區(qū)別是物業(yè)使用人沒有對物業(yè)的最終處置權(quán)，如物業(yè)的買賣。

　?。ǘI(yè)主大會

　　業(yè)主大會的性質(zhì)。業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。一個物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個業(yè)主大會。

　　下列事項由業(yè)主共同決定：

　　（1）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；

　?。?）制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約；

　?。?）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；

　　（4）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；

　　（5）籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；

　　（6）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

　?。?）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。

　　決定第⑤項和第⑥項規(guī)定的事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定其他事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

　?。ㄈI(yè)主委員會

　　業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)。業(yè)主委員會由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生。一個物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)成立一個業(yè)主委員會，業(yè)主委員會一般由五至十一名的單數(shù)業(yè)主組成。

　　業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，將業(yè)主大會的成立情況、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主公約及業(yè)主委員會委員名單等材料向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強、具有一定政策水平和組織能力以及必要工作時間的業(yè)主擔(dān)任。

　　（四）業(yè)主公約

　　業(yè)主公約是一種公共契約，屬于協(xié)議、合約的性質(zhì)。它是由全體業(yè)主承諾共同訂立的，規(guī)定業(yè)主在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有關(guān)物業(yè)使用、維護和管理等涉及業(yè)主共同利益事項的，對全體業(yè)主（包括物業(yè)使用人、繼受人）具有普遍約束力的自律性規(guī)范，一般以書面形式訂立。業(yè)主公約作為業(yè)主自我管理的一種重要形式和手段，要求全體業(yè)主共同遵守。

　　業(yè)主公約是物業(yè)管理法律法規(guī)和政策的一種有益補充，是有效調(diào)整業(yè)主之間權(quán)利與義務(wù)關(guān)系的基礎(chǔ)性文件，也是物業(yè)管理順利進行的重要保證。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前，制定業(yè)主臨時公約，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項依法作出約定。建設(shè)單位制定的業(yè)主臨時公約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。建設(shè)單位制定業(yè)主臨時公約，可以參考使用建設(shè)部印發(fā)的《業(yè)主臨時公約（示范文本）》（建住房[2004]156號）。

　　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前將業(yè)主臨時公約向物業(yè)買受人明示，并予以說明。物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應(yīng)當(dāng)對遵守業(yè)主臨時公約予以書面承諾。業(yè)主籌備成立業(yè)主大會的，由籌備組參照政府主管部門制定的示范文本，結(jié)合物業(yè)的實際情況對業(yè)主臨時公約進行修改補充，擬定業(yè)主公約（草案），經(jīng)業(yè)主大會討論通過生效。以后可根據(jù)實際情況對業(yè)主公約進行修訂并經(jīng)業(yè)主大會討論通過后生效。業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的各項決定，不得與法律、法規(guī)、政策相抵觸。

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