房地產(chǎn)估價(jià)師：商品房買賣合同（二）

　?。ㄒ唬┮獙W(xué)會(huì)計(jì)算面積誤差比。

　　面積誤差比是處理面積誤差的基礎(chǔ)?；竟剑好娣e誤差比＝（產(chǎn)權(quán)登記面積-合同約定面積）/合同約定面積×100％其中產(chǎn)權(quán)登記面積指的是最后房產(chǎn)證上經(jīng)依法測(cè)繪核準(zhǔn)的面積，也是最終的起法律效力的面積。合同約定面積是指商品房買賣合同上最初由開(kāi)發(fā)商和購(gòu)買人約定的面積。二者往往有一定的誤差。

　　例一：某購(gòu)買人購(gòu)買了某小區(qū)的商品房一套，商品房買賣合同界定的面積（合同約定面積）為95平方米，而最終發(fā)放房產(chǎn)證時(shí)的面積為100平方米。

　　此時(shí)的面積誤差比是：面積誤差比＝（產(chǎn)權(quán)登記面積-合同約定面積）/合同約定面積×100％=（100-95）/95=5.26%.

　　例二：某購(gòu)買人購(gòu)買了某小區(qū)的商品房一套，商品房買賣合同界定的面積（合同約定面積）為100平方米，而最終發(fā)放房產(chǎn)證時(shí)的面積為95平方米。

　　此時(shí)的面積誤差比是：面積誤差比＝（產(chǎn)權(quán)登記面積-合同約定面積）/合同約定面積×100％=（95-100）/100=-5%.

　?。ǘ┮獙W(xué)會(huì)計(jì)算面積誤差的處理。

　　關(guān)于處理的步驟：一是看合同是否約定，凡有約定的從其約定。二是凡合同未作約定的，按以下原則處理：（教材規(guī)定）

　　（1）面積誤差比絕對(duì)值在3％以內(nèi)（含3％）的，據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款；如某購(gòu)買人購(gòu)買了某小區(qū)的商品房一套，商品房買賣合同約定的面積（合同約定面積）為100平方米，而最終發(fā)放房產(chǎn)證時(shí)的面積為102平方米。此時(shí)的面積誤&泛普軟件-工程項(xiàng)目管理系統(tǒng)&差比是：面積誤差比＝（產(chǎn)權(quán)登記面積-合同約定面積）/合同約定面積×100％=（102-100）/100=2%.此時(shí)對(duì)于該購(gòu)買人來(lái)說(shuō)，與合同約定面積多出的2平方米，要按原售房?jī)r(jià)格×2平方米的價(jià)款，向開(kāi)發(fā)商交納。

　　（2）面積誤差比絕對(duì)值超過(guò)3％時(shí)，買受人有權(quán)退房。（這是購(gòu)買人的權(quán)利）

　　第一、買受人退房的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在買受人提出退房日起30日內(nèi)將買受人已付房?jī)r(jià)款退還給買受人，同時(shí)支付已付房?jī)r(jià)款利息。

　　第二、買受人不退房的（有兩種情況）：

　　一是產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí)，面積誤差比在3％之內(nèi)（含3％）的房?jī)r(jià)款由買受人補(bǔ)足；超出3％部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。此項(xiàng)規(guī)定主要針對(duì)的是：產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積。

　　如例一：某購(gòu)買人購(gòu)買了某小區(qū)的商品房一套，商品房買賣合同界定的面積（合同約定面積）為95平方米，而最終發(fā)放房產(chǎn)證時(shí)的面積為100平方米。

　　按照處理原則，此時(shí)面積誤差比=5.26%.面積誤差比在3％之內(nèi)（含3％）的房?jī)r(jià)款（95平方米的房?jī)r(jià)款×3%），由買受人補(bǔ)足；超出3％部分的房?jī)r(jià)款（95平方米的房?jī)r(jià)款×2.26%）由房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。

　　二是產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時(shí)，面積誤差比絕對(duì)值在3％（含3％）以內(nèi)部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)返還買受人；絕對(duì)值超過(guò)3％的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。此項(xiàng)規(guī)定主要針對(duì)的是：產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時(shí)。

　　如例二：某購(gòu)買人購(gòu)買了某小區(qū)的商品房一套，商品房買賣合同界定的面積（合同約定面積）為100平方米，而最終發(fā)放房產(chǎn)證時(shí)的面積為95平方米。

　　按照處理原則，此是面積誤差比=-5%.面積誤差比在3％之內(nèi)（含3％）的房?jī)r(jià)款（100平方米的房?jī)r(jià)款×3%）由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)返還買受人；超出3％部分的房?jī)r(jià)款（100的房?jī)r(jià)款平方米×2%）由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人（也就是返還100×2%×2平方米的價(jià)款）。

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