房地產估價師考試輔導：土地所有制

　　《土地管理法》第二條規(guī)定：“中華人民共和國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制?！?/p>

　?。ㄒ唬﹪型恋馗拍罴耙?guī)定：全民所有制的土地被稱為國家所有土地，簡稱國有土地，其所有權由國務院代表國家行使?！锻恋毓芾矸ā返诙l規(guī)定：“全民所有，即國家所有土地的所有權由國務院代表國家行使?！背鞘惺袇^(qū)的土地屬于國家所有?！稇椃ā?、《物權法》都明確規(guī)定，城市的土地屬于國家所有。

　　城市的范圍：《土地管理法》第八條更明確規(guī)定：“城市市區(qū)的土地屬于國家所有?！边@里所說的城市是指國家設立市建制的城市，不同于某些法律、法規(guī)中的城市含義。如1989年公布的《城市規(guī)劃法》指出：“本法所稱城市，是指國家按行政建制設立的直轄市、市、鎮(zhèn)?！边@里所說的市區(qū)與統(tǒng)計口徑上的市區(qū)也不相同，不包括城市郊區(qū)?！吨袊鞘薪y(tǒng)計年鑒》等使用的市區(qū)一詞，指的是城市行政區(qū)劃內除市轄縣以外的區(qū)域，包括城區(qū)和郊區(qū)。建制鎮(zhèn)既不屬于《憲法》和《土地管理法》所說的城市范疇，也不屬于其所說的農村和城市郊區(qū)的范疇。

　　鎮(zhèn)的土地所有權。關于鎮(zhèn)的土地所有權問題，1982年11月26日第五屆全國人民代表大會第五次會議《關于中華人民共和國憲法修改草案的報告》指出：“草案第十條中原來是把鎮(zhèn)的土地和農村、城市郊區(qū)一律看待的。全民討論中有人指出，全國各地情況不同，有些地方鎮(zhèn)的建制較大，今后還要發(fā)展，實際上是小城市。因此刪去了有關鎮(zhèn)的規(guī)定。鎮(zhèn)的土地所有權問題，可以根據實際情況分別處理?！?/p>

　　國有土地的范圍。根據《中華人民共和國土地管理法實施條例》，其范圍：①城市市區(qū)的土地；②農村和城市郊區(qū)中已經依法沒收、征收、征購為國有的土地；③國家依法征收的土地；④依法不|泛普軟件-工程項目管理系統(tǒng)|屬于集體所有的林地、草地、荒地、灘涂及其他土地；⑤農村集體經濟組織全部成員轉為城鎮(zhèn)居民的，原屬于其成員集體所有的土地；⑥因國家組織移民、自然災害等原因，農民成建制地集體遷移后不再使用的原屬于遷移農民集體所有的土地。

　　建設用地使用權的取得方式。《物權法》確定將“國有土地使用權”規(guī)范為“建設用地使用權”。在現(xiàn)階段，按照國家有關規(guī)定，取得建設用地使用權的途徑主要有下列4種：①通過行政劃撥方式取得；②通過國家出讓方式取得；③通過房地產轉讓方式取得（如買賣、贈與或者其他合法方式）；④通過土地或房地產租賃方式取得。

　　《物權法》建設用地使用權政策規(guī)定。依法取得建設用地使用權后，建設用地使用權人享有土地占有、使用和收益的權利，有權利用該土地建造建筑物、構筑物及其附屬設施。但不得改變土地用途，如需要改變的，應當依法經有關行政主管部門批準。建設用地使用權可以在土地的地表、地上或者地下分別設立。新設立的建設用地使用權，不得損害已設立的用益物權。建設用地使用權轉讓、互換、出資、贈與或者抵押的，當事人應當采取書面形式訂立相應的合同。使用期限由當事人約定，但不得超過建設用地使用權的剩余期限。建設用地使用權轉讓、互換、出資或者贈與的，附著于該土地上的建筑物、構筑物及其附屬設施一并處分。同樣，建筑物、構筑物及其附屬設施轉讓、互換、出資或者贈與的，該建筑物、構筑物及其附屬設施占用范圍內的建設用地使用權一并處分。

　?。ǘ┘w土地集體土地概念及范圍。勞動群眾集體所有制的土地采取的是農民集體所有制的形式，該種所有制的土地被稱為農民集體所有土地，簡稱集體土地。農民集體的范圍有下列3種：①村農民集體；②村內兩個以上農村集體經濟組織的農民集體；③鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農民集體?！锻恋毓芾矸ā返谑畻l規(guī)定：“農民集體所有的土地依法屬于村農民集體所有的，由村集體經濟組織或者村民委員會經營、管理；已經分別屬于村內兩個以上農村集體經濟組織的農民集體所有的，由村內各該農村集體經濟組織或者村民小組經營、管理；已經屬于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農民集體所有的，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農村集體組織經營、管理?！?/p>

　　農村和城市郊區(qū)的土地一般屬于農民集體所有，|泛普軟件-工程項目管理系統(tǒng)|即除法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農民集體所有?！稇椃ā返谑畻l規(guī)定：“農村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。”第九條規(guī)定：“礦藏、水流、森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然資源，都屬于國家所有，即全民所有；由法律規(guī)定屬于集體所有的森林和山嶺、草原、荒地、灘涂除外。”

　　例題1：根據《憲法》，下列自然資源既有可能屬于國有又有可能屬于集體所有的有（）。（2006年試題）

　　A.礦藏、森林、草原
　　B.水流、山嶺、灘涂
　　C.森林、山嶺、荒地
　　D.森林、水流、荒地
　　E.草原、灘涂、荒地

　　答案：CE

　　解析：《憲法》第九條規(guī)定：“礦藏、水流、森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然資源，都屬于國家所有，即全民所有；由法律規(guī)定屬于集體所有的森林和山嶺、草原、荒地、灘涂除外?！?/p>

　　例題2：土地的社會主義公有制包括（　　）

　　A、全民所有制
　　B、社會主義制
　　C、勞動群眾集體所有制
　　D、初級階段公有制
　　E、高級階段公有制

　　答案：A、C

　　解析：《土地管理法》第二條規(guī)定，中華人民共和國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。

　　例題3：農村和城市郊區(qū)的土地，屬于集體所有。（）（2004年試題）

　　答案：X

　　解析：農村和城市郊區(qū)的土地一般屬于農民集體所有，即除法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農民集體所有。

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