用假設(shè)開(kāi)發(fā)法計(jì)算房地產(chǎn)估價(jià)問(wèn)題（案列）

　　假設(shè)開(kāi)發(fā)法

　　待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值=開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值-開(kāi)發(fā)成本-管理費(fèi)用-投資利息-銷售費(fèi)用-銷售稅費(fèi)-開(kāi)發(fā)利潤(rùn)-投資者購(gòu)買(mǎi)待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)注意點(diǎn)

　　1.今年計(jì)息發(fā)生了變化

　　①未知、需要求取的待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值

　?、谕顿Y者購(gòu)買(mǎi)待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)（契稅、交易手續(xù)費(fèi)）＝待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值×一定比例

　　③后續(xù)開(kāi)發(fā)成本、銷售費(fèi)用（重點(diǎn)）和管理費(fèi)用。

　　2.在計(jì)算稅費(fèi)的問(wèn)題上注意基數(shù)不同如果題目中出現(xiàn)買(mǎi)方需要繳納的契稅、交易手續(xù)費(fèi)＝我們所需要求的價(jià)值（v）×一定比例如果題目中出現(xiàn)賣(mài)方需要繳納的營(yíng)業(yè)稅＝開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值×一定比例案列一：某城市定于2003年6月1日拍賣(mài)一塊多層住宅用地，土地總面積為20000平方米，出讓年限為70年，規(guī)劃要求的建筑容積率為1.20.如果某一競(jìng)買(mǎi)方經(jīng)過(guò)調(diào)查研究預(yù)計(jì)建成后住宅的平均售價(jià)為3500元／平方米，土地開(kāi)發(fā)和房屋建安費(fèi)用為1500元／平方米，管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用分別為土地開(kāi)發(fā)和房屋建安費(fèi)用之和的3%和6%，銷售稅金與附加為銷售額的5.5%，當(dāng)?shù)刭?gòu)買(mǎi)土地應(yīng)繳納稅費(fèi)為購(gòu)買(mǎi)價(jià)格的3%，正常開(kāi)發(fā)期為2年，希望投入的總資金能獲得15%的年稅前收益率。那么，在競(jìng)買(mǎi)時(shí)，他的最高報(bào)價(jià)應(yīng)是多少。假設(shè)銀行貸款利率為5.49%.設(shè)購(gòu)買(mǎi)土地的最高報(bào)價(jià)為X.計(jì)算時(shí)，開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的資金按均勻投入。

　　用傳統(tǒng)方法進(jìn)行估價(jià)開(kāi)發(fā)完成后價(jià)值＝20000×1.2×3500＝84000000元＝8400.00萬(wàn)元銷售稅金與附加＝8400.00×5.5%＝462.00萬(wàn)元土地開(kāi)發(fā)、房屋建安、管理費(fèi)和銷售費(fèi)＝20000×1.2×1500× （1＋3%＋6%）＝39240000元＝3924.00萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)土地應(yīng)繳納稅費(fèi)＝0.03X投資利息。地價(jià)和購(gòu)買(mǎi)土地應(yīng)繳納稅費(fèi)的占用期為2年，土地開(kāi)發(fā)、房屋建安、管理費(fèi)和銷售費(fèi)的平均占用期為1年。

　　投資利息＝1.03X×（1＋5.49%）2＋3924.00×（1＋5.49%）－3924.00－1.03X＝215.43＋0.1162X開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。與現(xiàn)金流折現(xiàn)法相比，傳統(tǒng)方法的開(kāi)發(fā)利潤(rùn)與投資利息之和應(yīng)等價(jià)于現(xiàn)金流折現(xiàn)法中以折現(xiàn)體現(xiàn)的預(yù)期收益，那么，開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的年利潤(rùn)率應(yīng)為9.51%（近似值）開(kāi)發(fā)利潤(rùn)＝1.03X×（1+9.51%）2＋3924.00×（1＋9.51%）－3924.00－1.03X＝373.17＋0.2052X土地價(jià)格。

　　X＝8400.00－462.00－3924.00－（215.43＋0.1162X）－（373.17＋0.2052X）－0.03X X＝2537.70萬(wàn)元案列二：某舊廠房的建筑面積為5000㎡.根據(jù)其所在地點(diǎn)和周?chē)h(huán)境，適宜裝修改造成商場(chǎng)出售，并可獲得政府批準(zhǔn)，但需補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金等400元／㎡（按建筑面積計(jì)），同時(shí)取得40年的土地使用權(quán)。預(yù)計(jì)裝修改造期為1年，裝修改造費(fèi)為每平方米建筑面積1000元；裝修改造完成后即可全部售出，售價(jià)為每平方米建筑面積4000元；在裝飾裝修改造完成前半年開(kāi)始投入廣告宣傳等銷售費(fèi)用，該費(fèi)用預(yù)計(jì)為售價(jià)的2%；銷售稅費(fèi)為售價(jià)的6％；購(gòu)買(mǎi)該舊廠房買(mǎi)方需要繳納的稅費(fèi)為其價(jià)格的4％。試?yán)蒙鲜鲑Y料用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法測(cè)算該舊廠房的正常購(gòu)買(mǎi)總價(jià)和單價(jià)（折現(xiàn)卒為12％）。

　　設(shè)該舊廠房的正常購(gòu)買(mǎi)總價(jià)為y：裝修改造后的總價(jià)值＝4000×5000/（1+12%）＝1 785.7l（萬(wàn)元）

　　裝修改造總費(fèi)用＝1000×5 000/（1+12%）0.5＝472.46（萬(wàn)元）

　　銷售費(fèi)用總額 ＝4000×5000×2%/（1+12%）0.75=36.74（萬(wàn)元）

　　根據(jù)教材P338銷售費(fèi)用折現(xiàn)時(shí)間的確定。因?yàn)殇N售費(fèi)用是在建成前半年開(kāi)始投入，可視為在其0.5年的期中投入即 0.25年時(shí)投入，裝修改造期為1年，此時(shí)距估價(jià)時(shí)點(diǎn)有1-0.25=0.75年的時(shí)間，因此折現(xiàn)時(shí)間為0.75.銷售稅費(fèi)總額＝1 785.71×6％＝107.14（萬(wàn)元）

　　購(gòu)買(mǎi)該舊廠房的稅費(fèi)總額＝V×4％＝0.04V（萬(wàn)元）

　　需補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金等的總額＝400×5000＝200（萬(wàn)元）

　　V＝1 785.71—472.46—36.74—0.04V—200=932.09（萬(wàn)元）

　　故：舊廠房總價(jià)＝932.09 （萬(wàn)元）  舊廠房單價(jià)＝1864.18（元／㎡）

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