房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法——答疑精選（1）

　　1、學(xué)員一：

　　問(wèn)題：李老師你好：本講中教材193頁(yè)第四個(gè)大問(wèn)題中，采用差額法進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整的一般公式為：可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格加減房地產(chǎn)狀況調(diào)整金額＝可比實(shí)例在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格與您將義中可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格＊房地產(chǎn)狀況調(diào)整金額＝可比實(shí)例在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格，到底哪個(gè)是正確的？謝謝！

　　老師：您好！

　　本講中教材193頁(yè)第四個(gè)大問(wèn)題中，采用差額法進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整的一般公式為：可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格加減房地產(chǎn)狀況調(diào)整金額＝可比實(shí)例在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格與您將義中可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格＊房地產(chǎn)狀況調(diào)整金額＝可比實(shí)例在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格，到底哪個(gè)是正確的？謝謝！

　　對(duì)不起：“×房地產(chǎn)狀況調(diào)整金額”應(yīng)改為“×房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)”。

　　謝謝。

　　2、學(xué)員二：

　　問(wèn)題：某酒店一樓有一空調(diào)機(jī)房，建筑面積250平米，空調(diào)主機(jī)1990年購(gòu)入，當(dāng)時(shí)購(gòu)入價(jià)500萬(wàn)元，同型號(hào)空調(diào)主機(jī)現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)458萬(wàn)元。現(xiàn)該空調(diào)主機(jī)已累計(jì)折舊225萬(wàn)元，市場(chǎng)價(jià)格250萬(wàn)元，拆除費(fèi)用5萬(wàn)元。如果該空調(diào)機(jī)房更換新式空調(diào)主機(jī)（其他設(shè)備不需改動(dòng)），則購(gòu)置、安裝新式空調(diào)主機(jī)和機(jī)房改造費(fèi)用為700萬(wàn)元，新式空調(diào)主機(jī)的占地面積為50平米，節(jié)約200平米面積可以提供160平米的營(yíng)業(yè)面積出租。將部分空調(diào)機(jī)房置換用于出租不違反規(guī)劃要求，附近酒店一樓出租的年客觀凈收益為4000元/平米，出租面積的裝修費(fèi)用由承租方自負(fù)。若不考慮新舊空調(diào)主機(jī)的年運(yùn)用費(fèi)、折舊年限等的區(qū)別，改換空調(diào)主機(jī)的凈支出為多少？如年資本化率為5.25%，則至少需要簽訂幾年的租約，方能確保在該租賃期內(nèi)能夠通過(guò)置換空調(diào)主機(jī)房收回空調(diào)主機(jī)的凈支出？我實(shí)在做不對(duì)，請(qǐng)老師給出解題思路及計(jì)算過(guò)程和結(jié)果，謝謝！

　　老師：您好！

　　1、計(jì)算改換空調(diào)主機(jī)的凈支出

　?。?）、計(jì)算要拆除舊空調(diào)的剩余價(jià)值，按市場(chǎng)價(jià)格計(jì)算應(yīng)為250萬(wàn)元。（注意：500萬(wàn)元，現(xiàn)市場(chǎng)價(jià)458萬(wàn)元，已提折舊225萬(wàn)元均沒(méi)有用，因?yàn)橐呀?jīng)給出舊空調(diào)的市場(chǎng)價(jià)格為250萬(wàn)元。如果不給此價(jià)格：剩余價(jià)格＝458－225，也不能用500－225，這是因?yàn)楣纼r(jià)要用估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的一般價(jià)格，而不能用個(gè)別價(jià)格。）

　?。?）、拆除費(fèi)用＝5萬(wàn)元。

　?。?）、空調(diào)更的收入＝250－5＝245萬(wàn)元。

　?。?）、更換空調(diào)主機(jī)的費(fèi)用（含機(jī)房改造費(fèi)）＝700萬(wàn)元（注：無(wú)法剔除機(jī)房改造費(fèi)）。

　?。?）、改換空調(diào)主機(jī)的凈支出＝700－245萬(wàn)元＝455萬(wàn)元（注：只能理解為主機(jī)更換包括機(jī)房改造）。

　　（6）、計(jì)算置換出可出租部分的年凈收益：160×4000＝64萬(wàn)元。

　?。?）、如果此題所給的是資本化率：5.25%，則無(wú)法計(jì)算時(shí)間。

　?。?）、如果此題的資本化率改為報(bào)酬率5.25%，則時(shí)間計(jì)算如下：

　　V＝455萬(wàn)元，A＝64萬(wàn)元，Y＝5.25%，代入A不變，收益期為有限年收益公式，反求n值，則n值為要計(jì)算的時(shí)間。

　　謝謝！

　　3、學(xué)員三：

　　問(wèn)題：老師你好：P103第七點(diǎn)的計(jì)算題即然是重點(diǎn)，請(qǐng)作詳細(xì)說(shuō)明，而且最后一種以抵押方式付款的，不太明白為什么不存在名義價(jià)格呢？請(qǐng)解釋，謝謝。

　　老師：您好！

　　第5種情況，給定單價(jià)為3000元/m2，總價(jià)為30萬(wàn)元；按付款方式實(shí)際計(jì)算出的價(jià)格為30萬(wàn)元，單價(jià)為3000元/m2.所以沒(méi)有名義價(jià)格。注意：只有當(dāng)以某種付款方式計(jì)算出的總價(jià)或者單價(jià)與給定的總價(jià)或者單價(jià)不一致時(shí)才存在名義價(jià)格。

　　謝謝。

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