評估房產(chǎn)投資價值計算公式

　　考察一處是否值得投資，最重要的就是評估其投資價值，即考慮房產(chǎn)的價格與期望的收入關系是否合理。以下三大公式可以幫助你估算房產(chǎn)價值，不妨一試。

　　一大公式：租金乘數(shù)小于12

　　租金乘數(shù)，是比較全部售價與每年的總租金收入的一個簡單公式（租金乘數(shù)＝投資金額/每年潛在租金收入），小于12。

　　上述所提的西藏南路一小戶型，2001年時售價22萬元，月租金1500元，那么它當時的租金乘數(shù)是12倍。一般來說，這個數(shù)字被看成大多數(shù)租賃房產(chǎn)的分界線。如果一處房產(chǎn)的租金乘數(shù)超過12倍，很可能會帶來負現(xiàn)金流。這套房子如今的售價已經(jīng)上漲到60萬元，而月租金卻仍不到2000元，租金乘數(shù)升到25倍，已經(jīng)大大超過了合理的范疇。

　　投資者可以將目標物業(yè)的總租金乘數(shù)與自己所要求的進行比較，也可在不同物業(yè)間比較，取其較小者。不過這個方法并未考慮房屋空置與欠租損失及營業(yè)費用、融資和稅收的影響。

　　二大公式：8年~10年收回投資

　　投資回收期法考慮了租金、價格和前期的主要投入，比租金乘數(shù)適用范圍更廣，還可以估算資金回收期的長短。它的公式是：

　　投資回收年數(shù)=（首期房款+期房時間內(nèi)的按揭款）/[（月租金-按揭月供款）×12。

　　一般來說，回收年數(shù)越短越好，合理的年數(shù)在8年~10年左右。仍以西藏南路小戶型為例，假設2001年時首付5萬元，每月按揭供款1000元，1年后交房，當時它的投資回收年數(shù)是10.3年。但是到了2005年，由于房價上漲，而租金卻沒有同步增長，現(xiàn)在購買這套房產(chǎn)每月的租金收入無法彌補月供款，實際上面臨投資無法回收的境地。

　　三大公式：15年收益是否物有所值

　　另外，也可以參考下面這個國際專業(yè)理財公司評估物業(yè)的公式。

　　如果該物業(yè)的年收益×15年＝房產(chǎn)購買價，該物業(yè)物有所值；如果該物業(yè)的年收益×15年＞房產(chǎn)購買價，該物業(yè)尚具升值空間；如果該物業(yè)的年收益×15年〈房產(chǎn)購買價，該物業(yè)價值已高估。

　　仍以上文提到的小戶型為例，2001年時，年租金收益為18000元，乘以15等于27萬元，大于當時的售價22萬元，因此是值得投資的。但是現(xiàn)在，就以2000元月租金計算，合理價值為36萬元，遠遠小于當前60萬元的售價，價值已經(jīng)被過度透支了。

　　以上是三種常用的比例與比率法，有的只需進行簡單的預測和分析即可幫助投資者快速做出判斷，有的還需要進行專業(yè)性的投資分析，計算另外一些指標以增加可靠性。比如，一個地段好的房產(chǎn)可能現(xiàn)在的租金回報率不高，但具有較佳的升值前景，或者一套普通住宅能夠享受稅收減免，一定程度上能夠彌補過高的租金乘數(shù)。

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