房地產(chǎn)估價中如何提高市場比較法的評估精度

　　房地產(chǎn)估價中的市場比較法，就是指與估價時點(diǎn)近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對這些類似房地產(chǎn)的已知價格作適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法（見《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GB/T50291-1999））。市場比較法又稱市價法，它是一種最簡單、有效的方法，是因為估價過程中的資料直接來源于市場，同時又為即將發(fā)生的資產(chǎn)進(jìn)行估價。因此，在《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GB/T50291-1999）第5.14條指出：有條件選用市場比較法進(jìn)行估價的，應(yīng)以市場比較法為主要的估價方法?？梢姡袌霰容^法在房地產(chǎn)估價方法中的重要性，同時，也是運(yùn)用最多的估價方法之一。

　　當(dāng)然，選用市場比較法，必須的前提條件是：

　　1、需要一個充分發(fā)育活躍的房地產(chǎn)市場。房地產(chǎn)市場上，房地產(chǎn)交易越頻繁，與估價對象相類似房地產(chǎn)的價格越容易獲得；

　　2、參照物及估價對象可比較的指標(biāo)、技術(shù)參數(shù)等是可以收集到的。運(yùn)用市場比較法估算估價對象的價格或價值，重要是能夠找到與估價對象相同或相似的參照物。與估價對象完全相同的參照物是不可能找到的，這就要求對類似房地產(chǎn)參照物進(jìn)行修正調(diào)整，其修正調(diào)整的指標(biāo)、參數(shù)等資料的獲取和準(zhǔn)確性，是決定市場比較法運(yùn)用與否的關(guān)鍵。

　　隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)市場日趨活躍，交易非常頻繁，為市場比較法運(yùn)用奠定了基礎(chǔ)。但是，由于市場信息的不對稱而造成的相對阻塞，估價人員直接、及時獲取最新成交案例的機(jī)會相對較難；交易情況、交易內(nèi)幕的不透明，這二種情況制約了市場比較法估算估價對象的價格或價值的股價精度。因此，如果估價人員的經(jīng)驗不足，選擇的參照案例不能全面反映對價格或價值的影響、對房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢判斷不準(zhǔn)、對同類房地產(chǎn)市場的特征把握不全面而不分修正因素的主次、不按照《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GB/T50291-1999）對市場比較法的技術(shù)規(guī)范操作等，就會影響估價精度而造成股價結(jié)果的偏離。

　　為了準(zhǔn)確反映估價對象的價格或價值，提高估價結(jié)果的精度，我認(rèn)為應(yīng)：

　　一、提高估價人員的規(guī)范意識、全面理解和把握《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GB/T50291-1999）精神。

　　《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GB/T50291-1999）作為房地產(chǎn)估價的操作技術(shù)規(guī)范，是房地產(chǎn)估價人員在進(jìn)行房地產(chǎn)估價的全過程的行為準(zhǔn)則和技術(shù)指導(dǎo)。我們要深刻理解和把握規(guī)范的涵義、精神實(shí)質(zhì)，從進(jìn)入房地產(chǎn)估價這個行業(yè)開始，在承辦業(yè)務(wù)開始到股價報告出具、估價底稿歸檔，都必須嚴(yán)格執(zhí)行規(guī)范；平時加強(qiáng)學(xué)習(xí)、交流，提高執(zhí)業(yè)水平。

　　二、估價流程規(guī)范

　　在承辦業(yè)務(wù)后，估價人員應(yīng)嚴(yán)格按照估價程序，對估價對象的產(chǎn)權(quán)等資料進(jìn)行必要的鑒定，兩名或多名估價人員（一名則在經(jīng)驗或把握不全面時容易產(chǎn)生誤差；多名則可以分工協(xié)作，一人疏漏的他人可以補(bǔ)充）到估價對象現(xiàn)場進(jìn)行勘察，進(jìn)行全面、細(xì)致的市場調(diào)查。資料匯總、認(rèn)真分析，把握對價格或價值影響的主次因素，確定修正調(diào)整系數(shù)，內(nèi)部審核，必要時進(jìn)行座談，將誤差降到最小。

　　三、設(shè)立專門的信息資料部門

　　設(shè)立專門的信息資料的部門，負(fù)責(zé)收集市場信息、房地產(chǎn)交易資料，進(jìn)行實(shí)地查看，核對成交的真實(shí)性；對資料進(jìn)行匯總、分析、歸納，以掌握市場動態(tài)和發(fā)展趨勢，為估價部門提供翔實(shí)、準(zhǔn)確、及時的交易案例，從而提高參考案例的可比精度。

　　四、正確選取案例，進(jìn)行指標(biāo)、技術(shù)參數(shù)的修正

　　市場比較法的要義：選取的參照案例應(yīng)具有可比性，指標(biāo)、技術(shù)參數(shù)修正具備重要性、準(zhǔn)確性和時限性。估價過程要抓住影響價格或價值的因素，要異中求同、同中求異。比如：估價對象與參照案例的交通條件不一樣（但離市中心和主要購物中心距離相當(dāng)），其他情況基本一致，且均為估價時點(diǎn)前一周內(nèi)成交并且價格無明顯波動。交易價格分別為：A－1020元/平方米（兩條交通線路）、B－1040元/平方米（三條交通線路）、C－1000元/平方米（一條交通線路）；估價對象的有三條交通線路。經(jīng)過調(diào)查分析，同類房地產(chǎn)交易中，交通條件不同其交易價格也不一樣：交通條件越好，價格越高。這樣，我們可以認(rèn)定：交通條件是影響價格的一個重要因素，對價值或價格的影響程度為2％/1條交通線路。在修正時，以估價對象為100，則參照案例的修正后分別為98、100、96；修正后參照案例的價格分別為1041元/平方米、1040元/平方米、1042元/平方米，在前述條件夏，估價對象的估算價格為1041元/平方米（簡單算術(shù)平均法）。顯然，這個結(jié)果與實(shí)際極為接近，因此可以作為本次估價結(jié)果。

　　在舉例中，可以看出：參照案例的可比性是基礎(chǔ)，它將直接影響估價結(jié)果。因此，在采用市場比較法估算估價對象的價格或價值時，應(yīng)重點(diǎn)注意參考案例的可比性。如以下情況就不宜作為參考案例：

　　1、時間超過兩年；價格波動較大的情況下（如±15％）時，參考案例成交時間超過半年。

　　2、特殊情況下的交易案例。

　　3、超過《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GB/T50291-1999）規(guī)定的單項調(diào)整超過20％、綜合調(diào)整超過30％的交易案例。

　　4、不同區(qū)位（或供需圈內(nèi)）的交易案例。

　　5、不同用途（如估價對象為住宅，則參照案例不宜選商場用途的房地產(chǎn)）。

　　五、參照案例的修正

　　1、修正方法。根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GB/T50291-1999）第5.2.9條，可以采用百分比率法、差額法或回歸分析法。但是對難以量化的因素進(jìn)行定性分析，確定其對價格或價值的影響相知和程度，在修正時給以一定的權(quán)重，從而更準(zhǔn)確反映估價對象的市場價格或價值。

　　2、修正程序。應(yīng)嚴(yán)格按照《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GB/T50291-1999）進(jìn)行。

　　3、指標(biāo)。技術(shù)參數(shù)選取。綜合分析參照案例、合理量化價格或價值影響指標(biāo)，確定修正系數(shù)。

　　4、注意問題：

　　①、調(diào)查參照案例的實(shí)際資料，找出價格差異因素；

　?、?、估價人員對整個房地產(chǎn)市場及同一供需圈的行情及趨勢總體把握；

　?、?、分析因素要全面，選取重點(diǎn)要突出、主次要分明；

　?、堋⑿拚褂玫囊蛩貤l件說明表、比較因素條件指數(shù)等匹配對應(yīng)；

　?、荨⒘炕种狄侠?，進(jìn)行必要的驗證等。

　　市場比較法的內(nèi)涵豐富，運(yùn)用技巧很重要。在運(yùn)用中，應(yīng)嚴(yán)格按照《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GB/T50291-1999）執(zhí)行，結(jié)合估價人員經(jīng)驗，靈活 運(yùn)用，嚴(yán)格估價過程，把關(guān)估價結(jié)果，提高估價結(jié)果的估算精度。

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