房地產(chǎn)項(xiàng)目定位的系統(tǒng)

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為什么策劃公司做的項(xiàng)目定位你覺得不夠好用？哪怕是很牛的策劃公司？

為什么自己營(yíng)銷部門做的項(xiàng)目定位，在操作中總會(huì)感覺有些銜接不暢，營(yíng)銷設(shè)計(jì)工程系統(tǒng)在后繼工作中總有些相互抱怨？哪怕是營(yíng)銷系統(tǒng)專業(yè)性很強(qiáng)。

為什么定位報(bào)告有時(shí)需要反復(fù)以至于延誤戰(zhàn)機(jī)？

不論是策劃公司，還是營(yíng)銷部門自身，我們發(fā)現(xiàn)，他們從市場(chǎng)角度入手，通過(guò)細(xì)分目標(biāo)客戶群的需求分析，去尋找項(xiàng)目定位應(yīng)有的市場(chǎng)空間，甚至于策劃出一個(gè)很新的、有沖擊力或者吸引力的概念。于是提出項(xiàng)目定位的結(jié)論。事實(shí)上，這僅僅完成了項(xiàng)目定位的第一個(gè)部分，當(dāng)然也是最基礎(chǔ)的部分：市場(chǎng)可行性。

但我們發(fā)現(xiàn)，建立在市場(chǎng)可行性基礎(chǔ)上的項(xiàng)目定位報(bào)告，有時(shí)候會(huì)招到來(lái)自設(shè)計(jì)、工程、物業(yè)管理或者其它各個(gè)專業(yè)系統(tǒng)的質(zhì)疑或者反對(duì)。有一個(gè)項(xiàng)目定位，提出以水城概念打造出當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)獨(dú)一無(wú)二的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，戶戶臨水，碼頭游艇，精彩無(wú)比，人人激動(dòng)。但是，設(shè)計(jì)、工程提出缺少水源的問題，而物業(yè)管理更提出在缺少水源的條件下未來(lái)水城的管理問題，使這一思路和概念無(wú)法實(shí)現(xiàn)，于是整個(gè)定位只能重新思考。這是為什么？是沒有考慮技術(shù)可行性。技術(shù)可行性是導(dǎo)致項(xiàng)目定位覺得不夠好用或者工作流程中銜接不暢的主要原因之一。這在項(xiàng)目定位的實(shí)踐過(guò)程中非常常見。

千萬(wàn)不能忘記，我們做項(xiàng)目的最終的目的是獲得效益。當(dāng)然包括社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。當(dāng)你面臨多個(gè)項(xiàng)目開發(fā)時(shí)，一邊開發(fā)一邊再拿土地，你于是會(huì)感覺到現(xiàn)金流的巨大壓力，也會(huì)感受到項(xiàng)目盡早收獲的更大渴望。你必須在項(xiàng)目開發(fā)前期去預(yù)測(cè)你的收益，以及現(xiàn)金流出和流入情況，并以此作為評(píng)判項(xiàng)目定位的關(guān)鍵指標(biāo)。你會(huì)發(fā)現(xiàn)，滿足市場(chǎng)可行性，并且技術(shù)可行性同樣滿足的項(xiàng)目定位，其未來(lái)的收益不一定特別理想，而且可能資金峰值會(huì)給你非常的壓力。于是，經(jīng)濟(jì)可行性成為最后需要平衡的關(guān)鍵問題。特別是當(dāng)你打算與基金合作時(shí)，基金只關(guān)心三個(gè)問題：我投多少錢，什么時(shí)候可以收回，最后我賺多少錢。這同樣是總經(jīng)理必須關(guān)心的問題。

于是，項(xiàng)目定位的市場(chǎng)可行性、技術(shù)可行性、經(jīng)濟(jì)可行性形成一個(gè)系統(tǒng)論。而項(xiàng)目定位的系統(tǒng)論決定項(xiàng)目定位本身的非單一專業(yè)屬性，即不是單獨(dú)的策劃公司或者營(yíng)銷系統(tǒng)所能完全解決的，它一定需要涉及到項(xiàng)目成功需要涉及的各個(gè)專業(yè)體系。于是，項(xiàng)目定位建立在系統(tǒng)專業(yè)統(tǒng)籌基礎(chǔ)上的組織屬性和管理屬性，很清晰地?cái)[在案頭需要解決。我們需要建立專項(xiàng)組織管控體系，以保證系統(tǒng)作戰(zhàn)的推進(jìn)，否則，營(yíng)銷、設(shè)計(jì)、工程、成本、財(cái)務(wù)之間的協(xié)同作戰(zhàn)，就變成一句空話，這在大量的企業(yè)中普遍存在。

只有當(dāng)你站在企業(yè)經(jīng)營(yíng)的層面，以總經(jīng)理的視野思考和推進(jìn)的項(xiàng)目定位，基于三個(gè)可行性的項(xiàng)目定位，才能夠提出真正不但出彩，而且在企業(yè)內(nèi)部可以很順暢地輸入到具體設(shè)計(jì)和施工程序，并且滿足企業(yè)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目最終的獲利目的項(xiàng)目定位，并且為項(xiàng)目開發(fā)爭(zhēng)取更多的時(shí)間，爭(zhēng)取更早地回流現(xiàn)金。

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