房屋的拆遷補償估價換算方法案列

　　案例一

　　案例背景：某某區(qū)二級舊里私有住房。委估對象系未出租自住房屋；式樣：舊式樓房；部位：二層統(tǒng)間；朝向：東；建筑面積50平方米。水、電、管道煤氣齊全，無衛(wèi)生。進行房屋拆遷補償估價。

　　1、單位基準價格的確定：按照居住房屋的建筑類型、建造年代、建筑結構、設備、房屋戶型及功能的完整性等因素，在同一房屋類別內確定典型房屋，對該二層舊里住宅進行評估。取臥室朝南、底層前間戶型為樣本，運用市場比較法評估，確定單位建筑面積基準價格（按產權計）為3700元／平方米。

　　2、確定朝向、層次、其他因素的修正系數和評估單價：臥室朝東，朝向修正系數為－2％；評估對象位于2層，層次修正系數為＋4％；經現場查勘考慮采光、通風等條件較好，確定其他因素修正系數為＋1％ ，評估單價＝基準單價×（1＋朝向修正系數）×（1＋層次修正系數）×（1＋其他因素修正系數）＝3700×（1－2％）×（1＋4％）×（1＋1％）＝3809元／平方米3、補償單價的確定：根據《上海市城市房屋拆遷管理實施細則》及有關規(guī)定，該區(qū)域的最低補償單價為4009元／平方米，價格補貼系數為20％。該戶屬未出租的私有自住房屋，因其評估單價低于最低補償單價，故按最低補償單價計算。對產權所有人補償單價的計算公式為：補償單價＝最低補償單價×100％＋價格補貼×20％＝4009×100％＋4009×20％＝4811元／平方米4、拆遷補償總額：拆遷補償總額＝補償單價×建筑面積＝4811×50.00＝24.06（萬元）

　　案例二

　　案例背景：某某區(qū)普通假三層新式里弄，委估對象為公有住房租賃戶；部位：二層前樓；朝向南；居住面積25平方米。廚房、小衛(wèi)生均為三戶合用。進行房屋拆遷補償估價。

　　1、單位基準價格的確定：按照居住房屋的建筑類型、建造年代、建筑結構、設備、房屋戶型及功能的完整性等因素，在同一房屋類別內確定典型房屋，對該假三層新里住宅進行評估。取底層前間、朝南的一室戶型為樣本，運用市場比較法評估，確定單位建筑面積基準價格（按產權計）為4100元／平方米。

　　2、確定朝向、層次、其他因素的修正系數和評估單價：臥室朝南，朝向修正系數為0；評估對象位于二層，層次修正系數為＋4％；經現場查勘，考慮采光、通風等條件相仿，確定其他因素修正系數為0 ；評估單價＝基準單價×（1＋朝向修正系數）×（1＋層次修正系數）×（1＋其他因素修正系數）＝4100×（1＋0）×（1＋4％）×（1＋0）＝4264元／平方米3、補償單價的確定：根據《上海市城市房屋拆遷管理實施細則》及有關規(guī)定，該區(qū)域的最低補償單價為4009元／平方米，價格補貼系數為20％。市場評估單價高于最低補償單價，公有住房承租人的補償價格計算公式為：補償單價＝評估單價×80％＋價格補貼＝評估單價×80％＋（最低補償單價×2 －評估單價）×20％＝4264×80％＋（4009×2－4264）×20％＝3411.2＋750.8＝4162元／平方米4、建筑面積的換算：根據上海市房屋土地資源管理局有關規(guī)定，新里住宅面積換算系數為1.82.則：建筑面積＝居住面積×換算系數＝25×1.82＝45.50平方米5、拆遷補償總額：拆遷補償總額＝補償單價×建筑面積＝4162×45.50＝18.94（萬元）

　　案例三

　　案例背景：某某區(qū)六層混合結構新工房。式樣：成套。委估對象為售后產權房；部位：4層；房型：一室半；朝向：南；建筑面積45平方米。進行房屋拆遷補償估價。

　　1、單位基準價格的確定：按照居住房屋的建筑類型、建造年代、建筑結構、設備、房屋戶型及功能的完整性等因素，在同一房屋類別內確定典型房屋，對該新工房住宅進行評估。取底層、臥室朝南的一室戶型為樣本，運用市場比較法評估，確定單位建筑面積基準價格（按產權計）為4565元／平方米。

　　2、確定朝向、層次、其他因素的修正系數和評估單價：臥室朝南，朝向修正系數為0；評估對象位于4層，層次修正系數為＋4％；經現場查勘，考慮采光、通風等條件較好，確定其他因素修正系數為＋2％，評估單價＝基準單價×（1＋朝向修正系數）×（1＋層次修正系數）×（1＋其他因素修正系數）＝4565×（1＋0）×（1＋4％）×（1＋2％）＝4843元／平方米3、補償單價的確定：根據《上海市城市房屋拆遷管理實施細則》及有關規(guī)定，該區(qū)域的最低補償單價為4009元／平方米，價格補貼系數為20％。市場評估單價高于最低補償單價，自住產權房屋所有人的補償價格計算公式為：補償單價＝評估單價＋價格補貼＝評估單價＋（最低補償單價×2－評估單價） ×20％＝4843＋（4009×2－4843）×20％＝4843＋635＝5478元／平方米4、拆遷補償總額：拆遷補償總額＝補償單價×建筑面積＝5478×45.00＝24.65（萬元）

　　案例四

　　案例背景：某某區(qū)四層混合結構新工房。式樣：不成套；委估對象為公有住房租賃戶；部位：3層；房型：一室戶；朝向：西、南；居住面積15平方米。廚房衛(wèi)生間均合用。進行房屋拆遷補償估價。

　　1、單位基準價格的確定：按照居住房屋的建筑類型、建造年代、建筑結構、設備、房屋戶型及功能的完整等因素，在同一房屋類別內確定典型房屋，對該新工房住宅進行評估。取2層、臥室朝西的一室戶型為樣本，運用市場比較法評估，確定單位建筑面積基準價格（按產權計）為4150元／平方米。

　　2、確定朝向、層次、其他因素的修正系數和評估單價：臥室朝西、南，朝向修正系數?。?％；評估對象位于3層，層次修正系數?。?％；經現場查勘，考慮采光、通風等條件相仿，確定其他因素修正系數為0.評估單價＝基準單價×（1＋朝向修正系數）×（1＋層次修正系數）×（1＋其 他因素修正系數）＝4150×（1＋1％）×（1＋4％）×（1＋0）＝4360元／平方米3、補償單價的確定：根據《上海市城市房屋拆遷管理實施細則》及有關規(guī)定，該區(qū)域的最低補償單價為4009元／平方米，價格補貼系數為20％。公有住房承租人的補償價格計算公式為：補償單價＝評估單價×80％＋價格補貼＝評估單價×80％＋（最低補償單價×2 －評估單價）×20％＝4360×80％＋（4009×2－4360）×20％＝3488＋731.6＝4220元／平方米4、建筑面積的換算：根據上海市房屋土地資源管理局有關規(guī)定，多層不成套新工房面積換算系數為1.94.則：建筑面積＝居住面積×換算系數＝15×1.94＝29.10（平方米）

　　5、拆遷補償總額拆遷補償總額＝補償單價×建筑面積＝4220×29.10＝12.28（萬元）

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