房地產(chǎn)估計師考試相關知識筆記整理（六）

　　第六章 金融知識

　　▲金融的基本職能是為經(jīng)濟運行籌集資金和分配資金。

　　▲房地產(chǎn)金融的基本職能有（A、籌集資金 B、融通資金C、結算服務）。

　　▲典型的明接金融是（買賣債券）。

　　▲貨幣的職能：價值尺度、流通手段、貯藏手段、支付手段、世界貨幣。

　　▲衡量和表現(xiàn)商品價值是貨幣的（價值尺度）職能。

　　▲匯率的標價方法有直接標價法和間接標價法。

　　▲匯率的種類：

　　1、按照匯率的制定方法，匯率可分為基本匯率和套算匯率；

　　2、按照匯率制度的不同，匯率可分為固定匯率和浮動匯率；

　　3、按照匯率管理情況不同，匯率可分為官方匯率和市場匯率；

　　4、從銀行買賣外匯的角度劃分，匯率可分為買入?yún)R率、賣出匯率、中間匯率和現(xiàn)鈔匯率。

　　5、按照外匯資金的性質與用途，匯率可分為貿易匯率和金融匯率；

　　▲影響貨幣匯率變動的因素主要有：

　　1、一國經(jīng)濟發(fā)展狀況；2、國際收支狀況；3、通貨膨脹；4、利率水平；5、貨幣當局的干預；6、國際政治局勢和外匯市場投機活動。

　　▲信用：是經(jīng)濟活動中的借貸行為。需要還本付息。

　　▲信用的本質為（A、信用是以償還和付息為條件的借貸行為；B、信用是價值單方面的讓渡；C、信用關系是債權債務關系 ）。

　　▲信用的4個基本特征：暫時性、償還性、收益性、風險性。

　　▲信用的形式：

　　1、按信用主體劃分：商業(yè)信用；銀行信用；政府信用；消費信用；民間信用；證券信用和國際信用。

　　2、按信用期限劃分：短期信用；中期信用和長期信用。

　　銀行信用是主要的信用形式，是國家調節(jié)經(jīng)濟的主要手段。吸收存款，發(fā)放貸款。

　　政府信用是政府的借貸行為。有公債和國庫券。

　　▲企業(yè)、銀行或其他金融機構以商品或貨幣的形式向消費者個人提供信用叫（消費信用）。

　　▲信用工具：分直接信用工具和間接信用工具。間接信用工具有：銀行券、存款單、銀行票據(jù)。

　　▲由于有信用作基礎，信用工具可以（A、兌換為現(xiàn)實的貨幣 B、代替貨幣充當交換的媒介C、執(zhí)行流通手段和支付手段）。

　　▲匯票是出票人簽發(fā)的，委托付款人在見票時或者在指定日期無條件支付確定的金額給收款人或者持票人的票據(jù)。

　　▲ 匯（支）票的 基本當事人有3個：出票人、付款人和收款人。

　　▲（本票）是出票人簽發(fā)的，承諾自己在見票時無條件支付確定的金額給收款人或者持票人的票據(jù)。

　　▲本票的基本當事人有2個：出票人和收款人。

　　▲信用工具的特征：流動性、償還性、收益性、風險性。

　　▲決定利率水平的工具：① 平均利潤率② 借貸市場中資金供求狀況。

　　▲以利率的時間單位與計息同期是否一致來區(qū)分的利率叫（名義利率和實際利率 ）。

　　▲以是否剔除物價變動因素來區(qū)分的利率為（名義利率和實際利率 ）。

　　▲市場利率是借貸資金供求的指示器。中長期貸款一般選用活動利率。

　　▲決定利率水平的因素有：

　　1、平均利潤率；2、資金供求狀況；3、預期通貨膨脹率；4、國家經(jīng)濟政策；5、國際利率水平；6、國際收支狀況。

　　※※以下為本章的重點

　　▲用于房地產(chǎn)開發(fā)的貸款對應的是（A、土地使用權抵押貸款 B、在建工程抵押貸款）。

　　▲房地產(chǎn)貸款的種類：①按貸款對象的不同，可分為：房地產(chǎn)開發(fā)類貸款和個人住房代款；②按貸款的方式的不同，可分為：信用貸款和擔保貸款。

　　擔保貸款又可分為：保證貸款、抵押貸款和質押貸款。

　?、郯促J款利率是否變化，可分為：固定利率貸款和浮利率貸款；④按貸款期限的長短，可分為：短期貸款（一年以內）、中期貸款（1—5年）和長期貸款（5年以上）；⑤自營性貸款和委托性貸款。

　　▲個人住房最高貸款額度為80%，首付款率為20%（最低），期限小于等于30年。

　　▲房地產(chǎn)抵押可分為：房屋所有權抵押、土地使用權抵押、預購商品房貸款抵押、在建工程抵押。

　　▲在房地產(chǎn)貸款中，房地產(chǎn)抵押是最主要的貸款形式。

　　▲在房地產(chǎn)抵押貸款中的，除了貸款人、借款人、還有擔保公司、保險公司、中介服務公司（如：日常維護服務機構、房地產(chǎn)估價機構、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構和律師事務所）和政府有關部門。

　　▲抵押貸款的日常維護服務包括：1、收取還款并轉交貸款機構；2、向貸款人發(fā)出還款通知；3、在貸款逾期時提醒借款人；4、記錄貸款本金余額的變化情況；5、管理和繳納房地產(chǎn)稅費級保險事宜。

　　▲房地產(chǎn)貸款風險：① 違約風險（包括：被迫違約和理性違約） ② 抵押房地產(chǎn)價值風險 ③ 利率風險 ④ 流動風險 ⑤欺詐風險 ⑥ 不可抗力風險

　　▲被迫違約是指由于借款人支付能力不足而無法如期償還貸款所造成的違約叫.

　　▲理性違約是指借款人從自身利益出發(fā)，除于經(jīng)濟理性而采取放棄還款責任的違約。

　　▲防范房地產(chǎn)風險：① 考察借款人的信用② 要求有第三人擔保③ 財產(chǎn)擔保④ 借款人購買保險⑤貸款人（銀行）自己購買保險（信用保險）

　　▲房地產(chǎn)開發(fā)類貸款的特點：① 按開發(fā)項目貸款②貸款金額較大③ 貸款占用時間較長④ 貸款風險較大

　　▲個人住房貸款種類：① 按資金來源分可分為：自營性貸款（商業(yè)性貸款）、委托性貸款（公積金貸款），組合貸款（商業(yè)性和公積金貸款的組合）。

　?、诎醋》拷灰仔螒B(tài)，分為：首次住房貸款和再交易住房貸款；③按貸款用途，可分為：個人購房貸款、個人自建住房貸款、個人大修住房貸款等；④按購房類型，可分為：個人購買經(jīng)濟適用住房貸款；個人購買商品住房貸款等。

　?、莅唇杩钊祟愋?，分為：本地人士貸款、外地人士貸款、港澳臺貸款和外籍人士貸款。

　　▲個人住房貸款的特點：長期性、零售性、分期償還。

　　▲申請個人住房貸款的條件：

　?、?具有完全民事行為能力；② 穩(wěn)定的經(jīng)濟收入，有償還能力③ 有合法有效的購買住房等證明文件④ 有一定比率的自籌資金，用于支付首付款⑤有銀行認可的資產(chǎn)進行抵押或質押或有足夠代償能力的法人、自然人作為保證人；⑥貸款人規(guī)定的其他條件。

　　▲申請個人住房貸款應提供的主材料：

　?、?申請表 ②身份證明 ③ 經(jīng)濟收入證明④ 合法購買合同 ⑤ 抵押物權屬證明 ⑥ 估價報告 ⑦擔保人的資信證明⑧首付款證明 ⑧其他文件材料。

　　▲借款人由于信用等原因而不能按期清償貸款所出現(xiàn)的違約叫（理性違約）。

　　▲P211-212計算

　　▲個人住房貸款的還款方式：一次付款，分期付款（等額還款、等額還本金還款、等額累進還款）

　　▲房地產(chǎn)貸款程序：

　?、俳杩钌暾垻?受理申請 ③ 簽訂合同 ④ 發(fā)放貸款 ⑤ 貸款歸還 ⑥合同變更 ⑦ 貸款結清

　　▲住房置業(yè)擔保： 擔保公司擔保貸款余額的總額，不得超過其實有資本的30倍；超過30倍的，應追加實有資本。

　　▲抵押貸款借款人分期償還貸款的數(shù)額占其同期收入的比率叫（ 償還比率）。

　　▲借款人每期以相等的金額償還貸款（包含本金、利息）的還款方式叫等額本金還款方式。

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