2015房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》考點(diǎn)總結(jié)：明確估價(jià)對(duì)象

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　　估價(jià)對(duì)象應(yīng)是由委托人指定，但又不是完全由其決定的，因?yàn)槿缟纤?，有些房地產(chǎn)不應(yīng)作為某些估價(jià)目的的估價(jià)對(duì)象。具體地說，估價(jià)對(duì)象既不能簡(jiǎn)單地根據(jù)委托人的要求來確定，也不能根據(jù)估價(jià)師的主觀愿望來確定，而應(yīng)是估價(jià)師在委托人指定的基礎(chǔ)上，根據(jù)已明確的估價(jià)目的，依據(jù)法律、法規(guī)和政策并征求委托人同意后確定的。因此，在明確估價(jià)對(duì)象時(shí)，估價(jià)師首先應(yīng)清楚明白，依據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)和政策，有些房地產(chǎn)不應(yīng)作為某些估價(jià)目的的估價(jià)對(duì)象。例如，除上述不得抵押的房地產(chǎn)不應(yīng)作為抵押估價(jià)目的的估價(jià)對(duì)象外，法律、行政法規(guī)規(guī)定不得作為出資的房地產(chǎn)，不應(yīng)作為出資設(shè)立企業(yè)估價(jià)目的的估價(jià)對(duì)象。

　　在實(shí)際估價(jià)中，要特別注意估價(jià)對(duì)象范圍的界定，包括實(shí)物構(gòu)成上的范圍（如是否包括建筑物內(nèi)的家具、電器、機(jī)器設(shè)備等動(dòng)產(chǎn)）、權(quán)益上的范圍（如是否包括特許經(jīng)營(yíng)權(quán)、債權(quán)債務(wù)）、空間上的范圍（如坐落、四至、高度、深度）。

　　明確估價(jià)對(duì)象的內(nèi)容，包括明確估價(jià)對(duì)象的實(shí)物狀況、權(quán)益狀況和區(qū)位狀況。

　　明確估價(jià)對(duì)象的實(shí)物狀況，是要弄清委托人要求估價(jià)的房地產(chǎn)是如何構(gòu)成的，范圍多大。較具體地說，它是土地，還是建筑物，或是既包括土地又包括建筑物；是一宗房地產(chǎn)，還是多宗房地產(chǎn)，或是一宗房地產(chǎn)的某個(gè)部分。對(duì)于正在運(yùn)營(yíng)、使用的房地產(chǎn)，例如賓館、商場(chǎng)、餐館、影劇院、游樂場(chǎng)、高爾夫球場(chǎng)、汽車加油站、碼頭、廠房等，還應(yīng)明確是否包含其中的家具、電器、裝飾品、專業(yè)設(shè)備等房地產(chǎn)以外的財(cái)產(chǎn)，例如工業(yè)房地產(chǎn)是否包括地塊內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施、構(gòu)筑物、機(jī)器設(shè)備等。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)用地，還應(yīng)明確其基礎(chǔ)設(shè)施完備程度和場(chǎng)地平整程度。對(duì)于在建工程，還應(yīng)明確是當(dāng)前工程進(jìn)度下的狀況，還是未來開發(fā)完成后的狀況。

　　明確估價(jià)對(duì)象的權(quán)益狀況，首先是要弄清估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)實(shí)法定權(quán)益狀況，然后在此基礎(chǔ)上根據(jù)估價(jià)目的來明確是評(píng)估估價(jià)對(duì)象在現(xiàn)實(shí)法定權(quán)益下的價(jià)值還是在設(shè)定權(quán)益下的價(jià)值。多數(shù)估價(jià)是評(píng)估估價(jià)對(duì)象在現(xiàn)實(shí)法定權(quán)益下的價(jià)值，不得隨意設(shè)定估價(jià)對(duì)象的權(quán)益狀況來估價(jià)。但在某些特殊情況下，根據(jù)估價(jià)目的的要求，應(yīng)當(dāng)以設(shè)定的估價(jià)對(duì)象的權(quán)益狀況來估價(jià)。例如房屋拆遷估價(jià)，是評(píng)估被征收房屋在完整權(quán)利下的價(jià)值，不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。這是因?yàn)?，無論被征收房屋是否租賃、抵押、查封等，征收人都應(yīng)當(dāng)付出足額的補(bǔ)償，至于房屋租賃、抵押、查封等是屬于相關(guān)當(dāng)事人與被征收房屋所有權(quán)人的債權(quán)債務(wù)等關(guān)系問題，應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人之間或者有關(guān)管理部門去解決。再如法院委托的強(qiáng)制處分房地產(chǎn)估價(jià)，被強(qiáng)制處分房地產(chǎn)可能正是由于抵押、產(chǎn)權(quán)人欠債、欠稅或者不法取得（如受賄）等而被強(qiáng)制拍賣、變賣的，其現(xiàn)實(shí)權(quán)利是不完整的，但這類估價(jià)通常是評(píng)估被強(qiáng)制處分房地產(chǎn)在完整權(quán)利下的價(jià)值。因?yàn)閷?duì)于受讓人來說，通過法院強(qiáng)制處分將取得的是完整權(quán)利。如果不是通過法院強(qiáng)制處分取得，而是直接從產(chǎn)權(quán)人那里取得，則評(píng)估的應(yīng)當(dāng)是現(xiàn)實(shí)權(quán)益下的價(jià)值。

　　明確估價(jià)對(duì)象的區(qū)位狀況，是要弄清估價(jià)對(duì)象的位置、交通、周圍環(huán)境和景觀、外部配套設(shè)施等。值得注意的是，估價(jià)對(duì)象的用途和實(shí)物狀況不同，對(duì)其區(qū)位狀況的界定會(huì)有所不同。例如，估價(jià)對(duì)象是整個(gè)住宅小區(qū)與是其中的一幢住宅樓、一幢住宅樓中的一套住房，對(duì)區(qū)位狀況的界定是不同的，后者的區(qū)位狀況還應(yīng)包括樓層和朝向。

　　在明確估價(jià)對(duì)象時(shí)，估價(jià)師還應(yīng)要求委托人如實(shí)提供其所能提供的反映該估價(jià)對(duì)象狀況的資料，例如位置、四至、面積、用途（包括規(guī)劃用途、設(shè)計(jì)用途、實(shí)際用途等）、權(quán)屬（擁有的是所有權(quán)還是使用權(quán)；如果是使用權(quán)，使用期限多長(zhǎng)，已使用了多少年，還剩余多少年）、建成日期等。對(duì)于要求委托人提供的資料，最好在事前針對(duì)不同的估價(jià)目的和估價(jià)對(duì)象，列出清單。

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