實(shí)施《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》的思考

　　看似公平的拆遷補(bǔ)償價(jià)格的背后，蘊(yùn)含著實(shí)質(zhì)上的不公平拆遷人按照被拆遷房屋的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格對(duì)被拆遷人作了貨幣補(bǔ)償并支付了相應(yīng)的搬遷補(bǔ)助費(fèi)，這看似公平的拆遷補(bǔ)償價(jià)格的背后實(shí)質(zhì)上仍蘊(yùn)含著不公平。

　　我們大家都設(shè)想一下，假設(shè)有一天政府某部門通知住在市區(qū)的您，因建設(shè)需要須搬離原來的住宅兩年，政府提供相同面積的郊區(qū)住宅免費(fèi)供您居住兩年，兩年后再搬回原來的住處，搬遷費(fèi)用全部由政府承擔(dān)。您覺得這樣公平合理嗎？盡管搬遷費(fèi)用和郊區(qū)住宅的費(fèi)用都不須您承擔(dān)，但是由于搬家我們?cè)瓉砥届o的生活被打亂了，在這期間您為搬家須花許多精力整理衣物用品，您原來相處較好的鄰里關(guān)系可能要被改變，您的小孩也要從市區(qū)教學(xué)質(zhì)量好的學(xué)校遷往郊區(qū)教學(xué)質(zhì)量差的學(xué)校，市區(qū)較便利的商場(chǎng)、醫(yī)院、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等生活配套設(shè)施也要被改變，以上這些卻都無法從拆遷補(bǔ)償價(jià)格中得到賠償，顯然并不能算作公平。因此，被拆遷人除了應(yīng)獲得被拆遷房屋以市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定的貨幣補(bǔ)償價(jià)格及相應(yīng)的搬遷補(bǔ)助費(fèi)外，還應(yīng)獲得給被拆遷人造成諸多不便的賠償，才是公平的。

　　列入拆遷范圍對(duì)被拆遷人可能意味著強(qiáng)迫消費(fèi)在城市房屋拆遷行為中，拆遷人與被拆遷人之間的關(guān)系不同于一般市場(chǎng)主體之間的關(guān)系。一般市場(chǎng)主體之間的交易是平等、自愿、等價(jià)的交易關(guān)系，交易雙方都不受任何壓力，只要有一方不愿意實(shí)施某種交易，該交易就不能實(shí)現(xiàn)。但是對(duì)于拆遷這一行為卻是一方強(qiáng)買，另一方不得不賣的關(guān)系。根據(jù)現(xiàn)行政策，城市的某一區(qū)域一旦列入拆遷范圍，拆遷就是不可逆轉(zhuǎn)的。被拆遷人不能選擇拆還是不拆，而只能在被拆后的貨幣補(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換之間進(jìn)行選擇。在拆遷人與被拆遷人對(duì)拆遷補(bǔ)償價(jià)格尚未達(dá)成協(xié)議的情況下，只要履行了相應(yīng)的程序和手續(xù)并進(jìn)行證據(jù)保全，拆遷人就可以申請(qǐng)強(qiáng)制拆遷。

　　對(duì)于經(jīng)濟(jì)狀況較好的城市居民來說，可以利用拆遷補(bǔ)償費(fèi)加上自己的一些儲(chǔ)蓄獲得建筑面積大、戶型新、建筑結(jié)構(gòu)好的回遷房，達(dá)到改善住宅條件的目的（也可以稱作房屋消費(fèi)），似乎也是一件好事。但是我們還應(yīng)看到在城市生活的居民中還有不少居民的收入并不富裕，或許都拿不出錢來繳納新建房與舊房建筑結(jié)構(gòu)不同和新舊程度不同的差價(jià)款，或許只有少量存款但要用于小孩上學(xué)、老人治病等其他用途。如果這一部分居民所在的地段要拆遷，就逼迫他們至少要拿出新建房與舊房之間建筑結(jié)構(gòu)不同和新舊程度不同的差價(jià)款來作住房消費(fèi)，否則就無法在原處覓得一個(gè)棲身之地。舊房的建筑結(jié)構(gòu)一般較差，建成年代一般較舊遠(yuǎn)，新舊房之間建筑結(jié)構(gòu)不同和新舊程度不同的差價(jià)款就不是一個(gè)很小的數(shù)字。另外新建房無疑要考慮房屋的結(jié)構(gòu)和戶型要跟上時(shí)代的潮流，新設(shè)計(jì)戶型每一單元的建筑面積就不會(huì)很小，而經(jīng)濟(jì)較困難的被拆遷人原來住房的建筑面積往往都較小，被拆遷人還要支付每一單元新建房比舊房增加的建筑面積的市場(chǎng)價(jià)格，才有可能在原地回遷。這兩筆款項(xiàng)加起來，對(duì)于生活困難的被拆遷人來說，就是一筆很大的款項(xiàng)，有時(shí)甚至是根本無法承受的住房消費(fèi)款。

　　也許有人會(huì)提出，經(jīng)濟(jì)拮據(jù)的被拆遷人可以選擇異地安置，搬到郊區(qū)就可以不要作住房消費(fèi)。對(duì)于這個(gè)問題我們要從兩個(gè)方面來看，首先，拆遷行為并不是被拆遷人引起的，原先的住房條件雖然陳舊、簡(jiǎn)陋，畢竟還可以住，甚至可以住一輩子。被拆遷人根據(jù)他的經(jīng)濟(jì)條件可以不作住房消費(fèi)。但是一旦他的住房被列入拆遷范圍，由于舊房的建成年代舊遠(yuǎn)，建筑結(jié)構(gòu)差，舊房的評(píng)估價(jià)就不可能高，因此舊房的拆遷補(bǔ)償價(jià)格也就很低，使得他不得不付出一筆對(duì)他來說是可觀的住房消費(fèi)款，才有可能保留他原來住房的面積。即使異地安置，被拆遷人往往也得出一部分錢才能換得一套完整的單元房。退一步講，如果被拆遷人搬到郊區(qū)可以不作住房消費(fèi)就能獲得等面積的住房，實(shí)質(zhì)上也對(duì)被拆遷人的居住地的權(quán)益造成了侵害。其次，經(jīng)濟(jì)拮據(jù)的被拆遷人往往從事體力勞動(dòng)和服務(wù)行業(yè)的工作，離開市區(qū)他們的就業(yè)機(jī)會(huì)就有可能減少，而他們又沒有私人交通工具的便利，離開市區(qū)將使他們?cè)诠ぷ魃钌显斐珊芏嗖槐恪?/p>

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