房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》改錯(cuò)題解題技巧

　?。?）改錯(cuò)題（指出并改正估價(jià)報(bào)告片斷中的錯(cuò)誤。本題10分。注意：錯(cuò)誤之處不超過4處，后面應(yīng)用前面的錯(cuò)誤計(jì)算結(jié)果導(dǎo)致的錯(cuò)誤不再算作錯(cuò)誤；如果將正確的內(nèi)容改錯(cuò)，則每改錯(cuò)一處倒扣2.5分；本題最多扣至0分。）

　　2003年考查市場法三個(gè)修正系數(shù)修正錯(cuò)誤

　　2004年考查成本法 土地取得成本未計(jì)算契稅、選用實(shí)際成本錯(cuò)、銷售稅費(fèi)基數(shù)選用成本而不是銷售收入錯(cuò)

　　2005年考查收益法有效毛收入計(jì)算錯(cuò)誤（多算了物業(yè)費(fèi)）、年管理費(fèi)用計(jì)算錯(cuò)誤（管理用房未出租不應(yīng)算空置）、遺漏房產(chǎn)稅、估價(jià)結(jié)果中計(jì)算收益年限取值錯(cuò)誤

　　2006年考查假設(shè)開發(fā)法商鋪開發(fā)完成后的單價(jià)公式中折現(xiàn)率（選用報(bào)酬率）錯(cuò)、商鋪開發(fā)后的總價(jià)值計(jì)算時(shí)未扣除應(yīng)扣除面積、現(xiàn)金流量法扣除利潤錯(cuò)。

　　2007年考查凈收益測算錯(cuò)誤、可比實(shí)例選用錯(cuò)誤、收益年限錯(cuò)誤、折現(xiàn)率（選用報(bào)酬率）錯(cuò)誤。

　　2008年比較特殊沒有考估價(jià)計(jì)算錯(cuò)誤，而是考估價(jià)報(bào)告錯(cuò)誤，只是指錯(cuò)題變?yōu)楦腻e(cuò)題，相對難度降低。價(jià)格定義錯(cuò)、估價(jià)時(shí)點(diǎn)錯(cuò)、估價(jià)依據(jù)、估價(jià)方法錯(cuò)。

　　2009年考查抵押變現(xiàn)能力分析。

　　答題要點(diǎn)：結(jié)合房地產(chǎn)估價(jià)方法，找出價(jià)格構(gòu)成的缺項(xiàng)與多余項(xiàng)、計(jì)算錯(cuò)誤、參數(shù)選用錯(cuò)誤等，并加以改正。一般來說，改錯(cuò)題是難度較大的題，得分也比較困難，主要是倒扣分。由于改錯(cuò)題主要是對估價(jià)方法運(yùn)用中的計(jì)算錯(cuò)誤進(jìn)行改正，因此，考生在做改錯(cuò)題時(shí)應(yīng)注意以下問題：

　　一是考生要對照《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》的相應(yīng)內(nèi)容，找出不同之處，如果發(fā)現(xiàn)了漏項(xiàng)，特別是計(jì)算公式的構(gòu)成項(xiàng)目缺項(xiàng)，就可以直接判斷存在錯(cuò)誤，并依據(jù)教材進(jìn)行改正。

　　二是考生發(fā)現(xiàn)了估價(jià)方法運(yùn)用過程中存在計(jì)算錯(cuò)誤，應(yīng)依據(jù)教材及有關(guān)規(guī)定進(jìn)行改正。

　　三是考生要特別注意，后面應(yīng)用前面的錯(cuò)誤計(jì)算結(jié)果導(dǎo)致的錯(cuò)誤不再算作錯(cuò)誤。

　　四是考生要求清楚，改錯(cuò)題一般只有3～4個(gè)錯(cuò)誤項(xiàng)，不要隨意猜想。如果將正確的內(nèi)容改錯(cuò)，則每改錯(cuò)一處倒扣2.5分。

　　改錯(cuò)評分標(biāo)準(zhǔn)：

　　1、籠統(tǒng)回答××××錯(cuò)，不給分。

　　2、指明了錯(cuò)誤，未列出公式及計(jì)算結(jié)果的給1分；指明了錯(cuò)誤，列出正確計(jì)算公式，無計(jì)算結(jié)果的給2分；指出×××有錯(cuò)，但列出錯(cuò)誤公式者倒扣2．5分，指明了錯(cuò)誤，列出正確計(jì)算公式，得出正確計(jì)算結(jié)果的給2．5分；

　　3、將正確的地方改錯(cuò)倒扣分。

　　3、將錯(cuò)誤的地方改錯(cuò)不給分也不倒扣分。

　　本題應(yīng)拿到一半以上的分值。

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