房?jī)r(jià)究竟誰(shuí)決定？成本定價(jià)是個(gè)夢(mèng)

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 　　在這個(gè)有房子才有安全感的時(shí)代，房?jī)r(jià)一直是市民熱議的話題，很多人認(rèn)為房?jī)r(jià)是“炒”上來(lái)的，那房?jī)r(jià)到底是由誰(shuí)決定？成本定價(jià)是否是個(gè)夢(mèng)呢？
　　
　　房?jī)r(jià)慣性、地價(jià)、供需關(guān)系是影響房?jī)r(jià)的主要因素，其中房?jī)r(jià)自身的貢獻(xiàn)度最大，達(dá)到70%；其次是銷竣比對(duì)房?jī)r(jià)的影響，再就是地價(jià)，兩者加起來(lái)對(duì)房?jī)r(jià)波動(dòng)的貢獻(xiàn)達(dá)到近30%，但地價(jià)的貢獻(xiàn)不足10%。
　　
　　一套房子究竟該值多少錢？
　　
　　如果是場(chǎng)拍賣，且無(wú)底價(jià)，第一個(gè)出價(jià)的人舉出1元的牌子也可以；如果是個(gè)農(nóng)民工，會(huì)盤算下這房子在農(nóng)村建要花多少錢；如果是個(gè)中介，會(huì)把戶型、區(qū)域說(shuō)得天花亂墜再估出個(gè)高價(jià)；如果是個(gè)土豪，眼睛眨也不眨，就把支票砸過(guò)來(lái)了……
　　
　　可見(jiàn)，不同的個(gè)體，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)不一樣，角色不一樣，處在不同的情境中，都會(huì)報(bào)出不同的價(jià)格。最終，眾多的買賣雙方圍繞供需討價(jià)還價(jià)，形成一個(gè)市場(chǎng)，最終形成一個(gè)基準(zhǔn)價(jià)格。
　　
　　房子本只是鋼筋水泥加磚頭，但在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，房子并不只是房子。價(jià)格很容易形成，但房子到底是如何定價(jià)的呢？回答此問(wèn)題，必須從房地產(chǎn)的屬性這一源頭出發(fā)。
　　
　　房地產(chǎn)區(qū)別于一般物品，具備兩重屬性，即商品屬性和資產(chǎn)屬性。其中，商品屬性還可以再細(xì)分，一是自然屬性，即房子用來(lái)住，體現(xiàn)出使用價(jià)值；二是社會(huì)屬性，即房子可以買賣和出租，體現(xiàn)為價(jià)值。
　　
　　商品屬性之一：成本定價(jià)是個(gè)夢(mèng)
　　
　　倘若按馬克思的勞動(dòng)價(jià)值論來(lái)給房地產(chǎn)定價(jià)，那么“天下寒士”將“俱歡顏”了。
　　
　　因?yàn)閯趧?dòng)價(jià)值論要旨是凝結(jié)在物品中的勞動(dòng)，價(jià)值圍繞使用價(jià)值。簡(jiǎn)化為成本定價(jià)，也就是房?jī)r(jià)以鋼筋水泥加磚頭的價(jià)格來(lái)計(jì)算。
　　
　　但這樣的話，即便北上廣深一線城市新建住宅的建筑安裝成本最高也不超過(guò)2000元/平方米，而且這些年來(lái)增幅并不明顯，至于中西部就更低了。當(dāng)然還有建房子的土地，好比生產(chǎn)面包的面粉。
　　
　　不過(guò)，即便算上地價(jià)、開(kāi)發(fā)費(fèi)用等，開(kāi)發(fā)商合理的利潤(rùn)率，房?jī)r(jià)也不會(huì)高到哪里去，房地產(chǎn)就不會(huì)成為一個(gè)主要的社會(huì)矛盾了。
　　
　　但作為一種人類生活必需品，商品住宅的價(jià)格真的可以超出成本很多倍，像奢侈品一樣嗎？顯然不是，除非稀有的北京四合院、上海市區(qū)的民國(guó)別墅。
　　
　　商品屬性之二：提折舊就是書(shū)呆子
　　
　　如果用現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)學(xué)的供求關(guān)系來(lái)給房地產(chǎn)定價(jià)，就會(huì)發(fā)現(xiàn)供不應(yīng)求之時(shí)，房?jī)r(jià)就會(huì)上漲，供過(guò)于求之時(shí)，房?jī)r(jià)就會(huì)下跌。
　　
　　現(xiàn)實(shí)中，商品住宅供給加大或者庫(kù)存增加確實(shí)會(huì)影響到房?jī)r(jià)，譬如2014年3月末，杭州為了托市，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)主管部門竟然修改了房屋的庫(kù)存數(shù)量，從11萬(wàn)套減少到7萬(wàn)套。
　　
　　只是，理論畢竟只是理論，現(xiàn)實(shí)中還要更復(fù)雜，每一套房子都有大小、戶型差異，而商品住宅的開(kāi)發(fā)售賣周期較長(zhǎng)，很難像教科書(shū)上一般商品那樣迅速出清。因而供需關(guān)系只是決定房?jī)r(jià)的一個(gè)重要要素，但不是最重要的。
　　
　　也有人會(huì)用租金回報(bào)率來(lái)測(cè)算房?jī)r(jià)，但實(shí)際上這有點(diǎn)類似雞和蛋的關(guān)系，上海商品住宅一般租金回報(bào)在1%~2%，假如合理值在5%~8%，又怎么能說(shuō)是作為分子的租金低了，還是作為分母的房?jī)r(jià)高了呢？
　　
　　此外，既然是商品，房屋作為固定資產(chǎn)，那么房?jī)r(jià)估算是要計(jì)算折舊的，但在現(xiàn)實(shí)中，提折舊勢(shì)必要被笑話為書(shū)呆子。
　　
　　所以，用商品屬性來(lái)分析房?jī)r(jià)還是有些蒼白的。
　　
　　資產(chǎn)屬性：理論很簡(jiǎn)單，實(shí)際很復(fù)雜
　　
　　既然商品屬性說(shuō)服力不濟(jì)，我們來(lái)把房子看為一種資產(chǎn)來(lái)定價(jià)。
　　
　　資產(chǎn)的價(jià)格是如何決定呢？比物品、商品定價(jià)分析起來(lái)都要復(fù)雜得多，盡管基本思想就一句話——資產(chǎn)價(jià)格等于未來(lái)收益的預(yù)期折現(xiàn)，具體方法就是用無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的收益率去折現(xiàn)資產(chǎn)的未來(lái)收益。
　　
　　資產(chǎn)定價(jià)方法主要有均衡定價(jià)和套利定價(jià)，理論一直在發(fā)展，近些年來(lái)引入行為金融學(xué)，但仍然不盡完美。
　　
　　我們先以股票定價(jià)為例，表象是市場(chǎng)上買的人與賣的人數(shù)量對(duì)比來(lái)決定，可以理解為供給和需求關(guān)系；但實(shí)質(zhì)上，是基于預(yù)期收益率來(lái)定價(jià)的，買的人預(yù)期未來(lái)會(huì)上漲，賣的人則預(yù)期未來(lái)會(huì)下跌。
　　
　　那么這個(gè)預(yù)期是如何產(chǎn)生的呢？我們必須要引入時(shí)間框架了，短期可能是因?yàn)橥粊?lái)的利好和利差消息，中期可能是基于技術(shù)分析而波段操作，長(zhǎng)期可能是基于股票背后的企業(yè)盈利改善或者行業(yè)基本面發(fā)生變化等因素。
　　
　　至于預(yù)期收益率的高低，一是要取決于無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的收益率，二是取決于不確定性的程度，通俗言之即是高風(fēng)險(xiǎn)高回報(bào)。
　　
　　對(duì)于房地產(chǎn)而言，資產(chǎn)定價(jià)理論上是一樣的，但實(shí)際上考慮的比股票還要復(fù)雜些，一是交易環(huán)節(jié)比股票復(fù)雜，這個(gè)無(wú)需多言；二是標(biāo)準(zhǔn)化程度差異，即前述的戶型、位置差異等，三是信息不對(duì)稱，股市信息相對(duì)充分且快速流通，而房地產(chǎn)信息不對(duì)稱要嚴(yán)重得多；四是流動(dòng)性弱于股市，房地產(chǎn)區(qū)域性劃分嚴(yán)重，而股市不存在跨區(qū)域問(wèn)題；五是房?jī)r(jià)定價(jià)中還涉及土地的資產(chǎn)定價(jià)；六是目前城市住宅70年的產(chǎn)權(quán)期限也在影響定價(jià)。
　　
　　很復(fù)雜吧，但在現(xiàn)實(shí)中，第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)發(fā)現(xiàn)，無(wú)論是地產(chǎn)商賣新房，二手房買賣，定價(jià)又似乎沒(méi)這么復(fù)雜。尤其是產(chǎn)權(quán)期限剩余期并不重要，一方面大家都想著離到期還很遙遠(yuǎn)，那是后代人的事；另一方面又在賭政府勢(shì)必要延續(xù)產(chǎn)權(quán)期限。
　　
　　房?jī)r(jià)究竟誰(shuí)決定？
　　
　　說(shuō)來(lái)真讓人遺憾，雖然筆者把房地產(chǎn)的定價(jià)機(jī)制簡(jiǎn)潔到二重性，但一套房子究竟定價(jià)多少是合適的仍是件困難的事。那好，就把這個(gè)問(wèn)題拋給市場(chǎng)去解決吧，市場(chǎng)博弈自然產(chǎn)生價(jià)格，但這個(gè)價(jià)格又是不均衡的，于是價(jià)格起伏波動(dòng)，產(chǎn)生了復(fù)蘇-繁榮-衰退-蕭條的周期循環(huán)。
　　
　　最后，說(shuō)點(diǎn)有趣的，筆者翻了很多學(xué)術(shù)論文，有個(gè)研究可供參考。重慶工商大學(xué)管理學(xué)院副教授黃居林在一篇論文中模型檢驗(yàn)后指出，“房?jī)r(jià)慣性”及供求失衡是房?jī)r(jià)上漲的關(guān)鍵因素。
　　
　　什么是房?jī)r(jià)慣性？形成房?jī)r(jià)慣性的因素很多，包括：對(duì)房?jī)r(jià)上漲的一致預(yù)期及對(duì)政策的信心不足，存在不斷誘發(fā)房?jī)r(jià)上漲的諸多刺激因素，存在政府和開(kāi)發(fā)商等推動(dòng)房?jī)r(jià)、地價(jià)上漲的動(dòng)力機(jī)制等。
　　
　　似乎有點(diǎn)難理解，我們看下這篇論文的論證細(xì)節(jié)：如果地價(jià)走高，房?jī)r(jià)將得到快速響應(yīng)，并在第七季度達(dá)到最高點(diǎn)，即地價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)的沖擊具有顯著的促進(jìn)作用和較長(zhǎng)的持續(xù)效應(yīng)。此外，房?jī)r(jià)對(duì)來(lái)自銷竣比的沖擊在前幾季度也快速響應(yīng)，并在第六季度達(dá)到最大。
　　
　　總而言之，房?jī)r(jià)慣性、地價(jià)、供需關(guān)系是影響房?jī)r(jià)的主要因素，其中房?jī)r(jià)自身的貢獻(xiàn)度最大，達(dá)到70%；其次是銷竣比對(duì)房?jī)r(jià)的影響，再就是地價(jià)，兩者加起來(lái)對(duì)房?jī)r(jià)波動(dòng)的貢獻(xiàn)達(dá)到近30%，但地價(jià)的貢獻(xiàn)不足10%。至于前文所談的商品屬性中的房屋造價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)的影響微乎其微。
　　
　　房?jī)r(jià)慣性推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，雖然這聽(tīng)起來(lái)有點(diǎn)像拉著自己的頭發(fā)離開(kāi)地面一樣難以理解，但低頭一想，好比股價(jià)，強(qiáng)者恒強(qiáng)，路徑依賴，這一切不正是人的動(dòng)物精神所推動(dòng)的嗎？換作房?jī)r(jià)，難道不也是這樣嗎？