房地產(chǎn)項(xiàng)目控制的含義與作用

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在現(xiàn)代項(xiàng)目管理理論和實(shí)踐中，控制有關(guān)十分重要的。它是管理活動(dòng)的五大職能之一，是引導(dǎo)一個(gè)動(dòng)態(tài)活動(dòng)。具體來(lái)說(shuō)，控制就是檢查工作是否按既定的計(jì)劃、標(biāo)準(zhǔn)和方法進(jìn)行、發(fā)現(xiàn)念頭、分析原因，時(shí)行糾正，以確保目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，主要包括提出問(wèn)題、研究問(wèn)題、計(jì)劃、控制、監(jiān)督、反饋等工作內(nèi)容。實(shí)質(zhì)上，它已經(jīng)包括了一個(gè)完整的管理過(guò)程。在計(jì)劃階段后對(duì)項(xiàng)目實(shí)施階段的控制工作，它與項(xiàng)目計(jì)劃一起形成一個(gè)有機(jī)的項(xiàng)目管理過(guò)程，是階段性的控制概念。

房地產(chǎn)項(xiàng)目的控制是指為了房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)劃的實(shí)現(xiàn)，對(duì)項(xiàng)目的進(jìn)度、成本、技術(shù)和質(zhì)量、合同與現(xiàn)場(chǎng)案例所采取的一系縛控制措施與方法。其作用是保證項(xiàng)目按預(yù)定的計(jì)劃實(shí)施，保證項(xiàng)目總體目標(biāo)的圓滿(mǎn)實(shí)現(xiàn)。其具體作用如下：

(1) 貫徹計(jì)劃意圖。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資較大，涉及的單位人人員較多，專(zhuān)業(yè)化程序高，而且計(jì)劃的制定者和招待者往往不同，各自都有自己的利益和專(zhuān)業(yè)需求。在實(shí)際的項(xiàng)目中，當(dāng)他們所擔(dān)任的責(zé)任、所考慮的利益和所掌握的信息不一致時(shí)，對(duì)待計(jì)劃目標(biāo)就會(huì)有不同的態(tài)度，就會(huì)造成行為上的不一致、不協(xié)調(diào)或利益上的沖突，使項(xiàng)目的實(shí)施過(guò)程受到干擾。這就必須借助控制這一管理職能，及時(shí)地掌握計(jì)劃的執(zhí)行情況，根據(jù)反饋的信息采取相應(yīng)的措施，以保證計(jì)劃的實(shí)現(xiàn)。

(2) 補(bǔ)充計(jì)劃的不足。房地產(chǎn)項(xiàng)目的周期較長(zhǎng)，短則數(shù)月，長(zhǎng)則數(shù)年。在如此長(zhǎng)的時(shí)間里，項(xiàng)目管理者在制定計(jì)劃時(shí)，即使充分考慮了各種目標(biāo)的有利條件和不利因素，但由于多種因素的影響，總會(huì)存在一些計(jì)劃之初無(wú)法考慮到或無(wú)法考慮周全的問(wèn)題，從而造成實(shí)施過(guò)程偏離項(xiàng)目的計(jì)劃目標(biāo)。因此，必須通過(guò)控制的實(shí)施，對(duì)項(xiàng)目計(jì)劃進(jìn)行調(diào)整和補(bǔ)充。通常的影響因素有：

1) 外界環(huán)境條件，包括惡劣的氣候條件使材料運(yùn)輸拖延，或發(fā)生了一些人力不可抗拒的自然災(zāi)害，如停水、斷電、材料和設(shè)備供應(yīng)受阻、資金短缺等。

2) 設(shè)計(jì)和計(jì)劃的錯(cuò)誤，如設(shè)計(jì)頻繁修改，使正常的施工秩序被打亂，實(shí)施過(guò)程中管理工作或技術(shù)工作的失誤。

3) 業(yè)主新的要求、政府的干預(yù)和政策的變化等，造成對(duì)項(xiàng)目目標(biāo)的干擾。

4) 管理者的素質(zhì)、、經(jīng)驗(yàn)、技巧的限制，預(yù)測(cè)不可能完全準(zhǔn)確，制定出的計(jì)劃在招待過(guò)程中可能付出責(zé)令關(guān)，不容地發(fā)生未曾預(yù)料到的情況。

(3) 與其他管理職能一起構(gòu)成一個(gè)完整的系統(tǒng)。盡管項(xiàng)目計(jì)劃工作等于其控制活動(dòng)，但項(xiàng)目目標(biāo)計(jì)劃是不會(huì)自動(dòng)實(shí)現(xiàn)的，需要采取控制措施保證計(jì)劃目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。同時(shí)為了對(duì)茬星城控制，在項(xiàng)目的機(jī)構(gòu)設(shè)置、人員配備和計(jì)劃制定與實(shí)施等過(guò)程中，必須通過(guò)控制措施，給予正確的指導(dǎo)，才能使項(xiàng)目的實(shí)施過(guò)程成為一個(gè)有機(jī)的整體。所以說(shuō)，控制工作存在于管理活動(dòng)的全過(guò)程，它不仳離可以維持其他職能的正?；顒?dòng)，而且還可以采取糾正纏著行為來(lái)改變其他管理職能的活動(dòng)。雖然有時(shí)這種改變可能是很簡(jiǎn)單的，但是在許多情況下，它是必須的，其作用也是顯著的。