8月上海二手房市場掛牌價格反彈

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         8月二手房市場呈現(xiàn)淡季特征，二手房指數(shù)呈現(xiàn)窄幅震蕩，且反彈持續(xù)走弱。在指數(shù)系統(tǒng)監(jiān)測的所有板塊中，64%上漲，27%下跌，9%走平。上海二手房指數(shù)辦公室認(rèn)為，成交量近兩成下跌，房價反彈弱勢，令漲跌板塊格局出現(xiàn)變化，上漲板塊不少處于臨界點，而下跌板塊大幅增加，下跌范圍從外圍區(qū)域蔓延到市區(qū)。8月，樓市“政府喊話”效應(yīng)顯現(xiàn)，同時，尙處于政府所稱的監(jiān)測期，買家對賣家的報價敏感，出手謹(jǐn)慎。一批婚房族和剛需改善客作為前期需求釋放后的增量入市，支撐了淡季樓市的成交。

         8月上旬國務(wù)院督查組結(jié)束調(diào)研回京述職；8月23日住建部有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，正密切監(jiān)測房地產(chǎn)市場變化，研究進一步強化市場調(diào)控的政策措施；8月28日央行營管部表示，下一階段要嚴(yán)格實施差別化住房信貸政策；8月29日全國人大常委會上財政部部長謝旭人、發(fā)改委主任張平相繼在報告中提出，將穩(wěn)步推進房產(chǎn)稅改革試點以及加強輿論引導(dǎo)、穩(wěn)定市場預(yù)期。這一切，使得政策調(diào)控預(yù)期進一步增加。    

        傳統(tǒng)市區(qū)漲幅大跌

        經(jīng)統(tǒng)計，8月，市區(qū)全部8個區(qū)及浦東陸家嘴整體上漲0.05%，漲幅比上月縮小0.07個百分點，漲幅跌了1倍以上。其中市中心4個區(qū)及浦東陸家嘴8月上漲0.09%，略高于市區(qū)整體水平。市區(qū)漲跌互現(xiàn)，如徐匯、閘北、普陀分別上漲0.13%、0.09%、0.06%，而虹口、黃浦分別下跌0.08%、0.07%。市區(qū)業(yè)主通常對政策敏感，對于后續(xù)調(diào)控政策繼續(xù)從緊的風(fēng)聲，令其一直看漲的心態(tài)出現(xiàn)分化。市中心區(qū)域如靜安、陸家嘴等，房產(chǎn)保值性優(yōu)勢突出，業(yè)主掛牌一般不追漲，但議價空間狹小甚至小幅加價以試探購買力；而傳統(tǒng)市區(qū)如虹口等，部分業(yè)主為置換新房所出手的房源多選擇降價以完成交易。

        8月，新興城區(qū)整體上漲0.10%，漲幅比上月縮小0.02個百分點。其中，嘉定、寶山、閔行、松江、浦東近市區(qū)部分分別上漲0.17%、0.12%、0.11%、0.10%、0.09%。目前市場中，改善型需求占比上揚，同區(qū)及跨區(qū)置換兼而有之，且部分帶有學(xué)區(qū)置換意愿，主要瞄準(zhǔn)新興城區(qū)主力面積100平方米左右、總價250萬－300萬元的次新小區(qū)。選擇8月淡季出手，就是想趁看房人少，能與業(yè)主議價；或看中新房源急于拋售手中舊房，以加快連環(huán)交易的節(jié)奏。

        非新興城區(qū)8月整體上漲0.19%，漲幅比上月擴大0.10個百分點。未來直達崇明陳家鎮(zhèn)的軌交19號線規(guī)劃8月23日公示，崇明陳家鎮(zhèn)上漲0.43%，崇明整體上漲0.29%。奉賢8月大幅推地，改變了房價上漲預(yù)期，并迅速稀釋市場購買力，奉賢奉城和南橋板塊分別下跌0.24%和0.18%。

        下跌板塊接近翻番

        經(jīng)統(tǒng)計，2012年8月全市128個板塊中，上漲板塊82個，下跌板塊34個，持平板塊12個。

        8月上漲板塊比上月少16個，上漲板塊平均上漲0.24%，漲幅相比上月擴大0.06個百分點。如靜安曹家渡、徐匯康健、浦東上南、靜安南京西路分別上漲0.43%、0.41%、0.41%、0.40%。賣家報價持續(xù)堅挺，議價空間繼續(xù)收縮，這些都是令二手房價格出現(xiàn)小幅走高的主要因素。如閔行春申、浦東三林分別上漲0.38%、0.37%，以往5%左右的議價空間已縮至1%-2%，而報價也普遍出現(xiàn)5%左右的提升。商務(wù)區(qū)板塊和學(xué)區(qū)房是市場熱點，不少買家想趁目前政策穩(wěn)定、一步到位購房，那些配套、學(xué)校、交通、物業(yè)品質(zhì)不錯的房源，在需求追捧之下業(yè)主更顯底氣，浦東花木、靜安靜安寺等板塊上漲0.38%、0.34%。

        持平板塊為12個，和上月相同。鮮有成交案例的板塊有相當(dāng)比例，不少板塊漲跌互抵，如徐匯華涇和閔行航華等。

        下跌板塊比上月增加16個，擴大近1倍，下跌板塊平均下跌0.26%，跌幅相比上月擴大0.06個百分點。跌勢從新興城區(qū)蔓延到了傳統(tǒng)市區(qū)范圍內(nèi)，如虹口江灣鎮(zhèn)、黃浦新天地、浦東世博濱江、長寧中山公園、黃浦濱江等板塊分別下跌0.65%、0.40%、0.31%、0.30%、0.29%。兩大濱江板塊雙雙下跌。處于成交淡季的樓市，降價預(yù)期也明顯增強。其中，改善客因急于換房而不得不降價拋售房源；8月看房量的驟減，也動搖了部分賣家的堅挺心態(tài)。由此，下跌板塊數(shù)量驟增。

        上海二手房指數(shù)辦公室認(rèn)為，8月傳統(tǒng)淡季也進入了短暫調(diào)整期，成交量下滑受到調(diào)控不放松預(yù)期影響，但量跌拉動價跌的效應(yīng)尚不明朗。在刺激經(jīng)濟“穩(wěn)增長”的大背景下，8月房價走向未現(xiàn)轉(zhuǎn)負(fù)，隨著一手房市場蓄勢待發(fā)，或成為“金九銀十”到來的前兆。更為嚴(yán)厲的樓市政策會否出臺?政策變數(shù)影響著新的市場預(yù)期。