8月中上旬交易量環(huán)比下滑，二手房買賣雙方博弈加劇

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　　投資型業(yè)主高價掛盤試探市場

　　王先生近來心里很糾結(jié)。他在2011年初投資了一套房產(chǎn)，沒想到春節(jié)之后中央就出臺了史上最嚴(yán)厲的樓市調(diào)控政策，房價應(yīng)聲而降，王先生投資房產(chǎn)也隨之被套。誰知今年樓市出現(xiàn)了意料之外的回暖，尤其是在近兩個月，房價出現(xiàn)了明顯上漲。王先生被套的房產(chǎn)如果按現(xiàn)在的房價賣出不僅可以解套，而且還可以小有盈余。但令王先生糾結(jié)的是：現(xiàn)在賣還是不賣？據(jù)了解，像王先生這樣的投資型業(yè)主近來在二手房市場上越來越多地浮出水面試探市場。

　　“熬了一年多，好不容易等到解套。是現(xiàn)在賣出落袋為安呢，還是繼續(xù)持有等待房價進一步上漲？”最近這個問題一直縈繞在王先生的心里。如果現(xiàn)在賣了，王先生只是解套并小有盈余。王先生心有不甘，擔(dān)心賣出后房價會進一步上漲。但是如果繼續(xù)持有，也是要冒一定風(fēng)險的。前不久，中央多部委聯(lián)合組成的樓市督察組結(jié)束16個城市的調(diào)研回京后，市場普遍預(yù)期會出臺新一輪的調(diào)控政策。如果中央再出臺新一輪調(diào)控政策，房價有可能再次出現(xiàn)拐點，好不容易解套的房產(chǎn)有可能再次被套。

　　像王先生這樣糾結(jié)的投資型業(yè)主不在少數(shù)。而且隨著市場博弈的加劇，投資型業(yè)主以及買房人的心理也在發(fā)生著微妙的變化。

　　在2011年調(diào)控以前，大量投資型購房者進入市場。但隨后受調(diào)控影響，需求減少，價格下降，多數(shù)投資型業(yè)主被迫轉(zhuǎn)售為租。但今年成交逐漸走高，需求旺盛，價格緩慢上漲，這類業(yè)主的出售積極性開始增加。以甘露園一位業(yè)主為例，有一套小兩居，今年7月份租期已到。而業(yè)主看當(dāng)前市場價格有上漲趨勢，因此雖然客戶想續(xù)租，但是業(yè)主沒有續(xù)租，選擇掛牌出售。目前面積68平方米，掛牌價卻高達175萬，遠高出市場價，當(dāng)前看房者較少。投資型需求較為集中的榮豐2008、京貿(mào)國際、明天第一城等樓盤，當(dāng)前出售房源中大約有10%-15%的業(yè)主為以往投資型業(yè)主，遠高于今年年初的占比。

　　從目前來看，投資型業(yè)主掛牌價大多明顯高于市場均價，試盤意味較大，目前很難出售。

　　高價掛盤加劇購房者觀望

　　面對業(yè)主的高價掛盤，買房人越來越多地選擇“多看少動”。據(jù)“鏈家地產(chǎn)”市場研究部統(tǒng)計，進入8月份以來，新增房源與上月相比小幅上漲，但新增客戶量仍保持穩(wěn)定。

　　從購房者當(dāng)前心態(tài)來看，購房意愿與6、7月相比略有下降，觀望情緒開始出現(xiàn)。主要原因是價格上漲后，購房能力有限的消費者被迫觀望。此外，購房者預(yù)期未來政策從嚴(yán)后價格仍然有下降可能，當(dāng)前不著急購買。

　　“鏈家地產(chǎn)”市場研究部常清認為，目前買賣雙方仍然處于深度博弈的過程中，市場中存在兩種相反預(yù)期。業(yè)主預(yù)期未來房價上漲而高價掛牌，而買房人則選擇觀望。按照當(dāng)前市場心態(tài)，預(yù)計未來金九成交量也將會維穩(wěn)，不會有突破性上漲，在多月成交穩(wěn)定的情況下，業(yè)主的心理預(yù)期也會再度回落，價格上漲空間有限。

　　8月中上旬成交量微降

　　后續(xù)上漲動力不足

　　買賣雙方博弈的加劇使8月中上旬二手房成交量出現(xiàn)了小幅下降。北京中原市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：8月中上旬，北京二手房住宅簽約8580套，同比7月同期的10446套下調(diào)了17.9%。

　　從價格走勢來看，8月上半月成交均價23378元/平方米，與7月份上半月相比漲幅不足1%。目前來看，從7月份以來價格基本穩(wěn)定在23000-23500元/平方米，價格進一步維穩(wěn)。

　　北京中原市場研究部總監(jiān)張大偉分析認為，8月中上旬樓市成交量變化的主要原因是：二手房執(zhí)行過戶新政，相比之前剔除了部分陰陽合同的量，而且7月底搶搭政策末班車也使部分簽約提前，使得在8月中上旬出現(xiàn)二手房成交量下滑。

　　“鏈家地產(chǎn)”市場研究部常清表示，經(jīng)過連續(xù)多月的上漲之后，成交量漲幅明顯回落，預(yù)計下旬成交上漲動力有限，成交量將維持在1.4萬套左右。這樣的成交水平下，距離房價大漲的1.8萬套水平線還存在較大差距。隨著購房需求的穩(wěn)定，未來價格漲幅有限。