通貨膨脹的影響

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對(duì)通脹或通貨緊縮程度的預(yù)期，影響投資者對(duì)未來(lái)投資收益的預(yù)測(cè)和適當(dāng)收入或收益率的選擇。投資者往往提高對(duì)名義投資回報(bào)率（或收益率）的預(yù)期，以補(bǔ)償購(gòu)買(mǎi)力的損失。即要提高期望投資回報(bào)率以抵消通脹的影響，投資者所希望獲得的始終是一個(gè)實(shí)際的投資回報(bào)率。

從理論上來(lái)說(shuō)，全部期望投資回報(bào)率應(yīng)包含所有預(yù)期通脹率的影響。預(yù)期收益率通常隨著對(duì)通脹率預(yù)測(cè)的變化而變化。當(dāng)折現(xiàn)率不包含對(duì)通脹的補(bǔ)償時(shí)，房地產(chǎn)投資收入現(xiàn)金流的折現(xiàn)值才是一個(gè)常數(shù)。通脹率和收益率經(jīng)常是同時(shí)變動(dòng)，很難找到一個(gè)特定的折現(xiàn)率來(lái)準(zhǔn)確反映當(dāng)前的市場(chǎng)狀態(tài)。投資分析工作的關(guān)鍵是模擬典型投資者對(duì)未來(lái)市場(chǎng)的預(yù)期。

通脹和房地產(chǎn)增值是兩回事。通脹導(dǎo)致折現(xiàn)率提高；增值則不影響折現(xiàn)率，除非與物業(yè)投資有關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)因素發(fā)生變化。

實(shí)際投資分析工作中，考慮到通脹的可能影響，在估計(jì)未來(lái)收益現(xiàn)金流時(shí)，可允許未來(lái)年經(jīng)營(yíng)收入以及運(yùn)營(yíng)成本隨著通脹分別有所增加，這樣就可消除通脹因素對(duì)分析結(jié)果準(zhǔn)確性的部分影響，使分析結(jié)果更加接近真實(shí)。若在收益現(xiàn)金流估算過(guò)程中沒(méi)有考慮通脹的影響，則可在選擇折現(xiàn)率時(shí)適當(dāng)考慮（適當(dāng)調(diào)低折現(xiàn)率估計(jì)）。

責(zé)任編輯：芊墨

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發(fā)布：2007-07-10 12:10 編輯：泛普軟件 · xiaona [打印此頁(yè)] [關(guān)閉]

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