2015房地產(chǎn)估價(jià)師經(jīng)營(yíng)與管理考試重點(diǎn)（1）

　　第九 章 房地產(chǎn)金融與項(xiàng)目融資

　　【本章主要內(nèi)容】

　　第一節(jié) 房地產(chǎn)資本市場(chǎng)

　　第二節(jié) 公開資本市場(chǎng)融資

　　第三節(jié) 銀行信貸融資

　　第四節(jié) 房地產(chǎn)投資信托基金

　　第五節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目融資

　　第一節(jié) 房地產(chǎn)資本市場(chǎng)

　　1．房地產(chǎn)市場(chǎng)與資本市場(chǎng)

　　關(guān)系

　　隨著房地產(chǎn)價(jià)值的提高，需要金融機(jī)構(gòu)提供貸款

　　隨著信貸規(guī)模增大，金融機(jī)構(gòu)為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)施抵押貸款證券化

　　所需資金量增大，實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)權(quán)益的證券化

　　房地產(chǎn)資本市場(chǎng)的組成部分

　　私人權(quán)益融資

　　私人債務(wù)融資

　　公開權(quán)益融資

　　公開債務(wù)融資

　　私人市場(chǎng)融資與公開市場(chǎng)融資的區(qū)別

　　主要在于資本投資是否可以公開交易

　　2．房地產(chǎn)權(quán)益融資

　　2.1 房地產(chǎn)權(quán)益融資的特點(diǎn)

　　是所有者權(quán)益而非債務(wù)

　　資金提供方與投資者共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，報(bào)酬是項(xiàng)目投資所形成的可分配利潤(rùn)

　　最典型的是股票

　　當(dāng)權(quán)益資本規(guī)模過(guò)小，資產(chǎn)負(fù)債率偏高，過(guò)分依賴預(yù)售收入或借款，不利于防范系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)

　　【2006年真題】

　　債務(wù)融資的資金供給方與投資者共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)，所希望獲得的報(bào)酬是項(xiàng)目投資所形成的可分配利潤(rùn)。 （ ）

　　【答案】x

　　【解析】表述的是權(quán)益融資。

　　2.2 私慕股權(quán)投資

　　概念

　　是對(duì)非上市公司進(jìn)行的股權(quán)投資

　　種類

　　發(fā)展融資

　　夾層融資

　　基本建設(shè)權(quán)益基金

　　管理層收購(gòu)或杠桿收購(gòu)

　　重組和合伙制投資基金

　　特點(diǎn)

　　資金募集和使用絕少涉及公開市場(chǎng)操作，無(wú)需披露交易細(xì)節(jié)

　　多采取權(quán)益型投資方式，絕少涉及債權(quán)投資

　　一般投資于私有公司即非上市公司

　　比較偏向于已形成穩(wěn)定現(xiàn)金流的成形企業(yè)，有較高的投資回報(bào)

　　投資期限較長(zhǎng)，3－5年

　　流動(dòng)性差，無(wú)直接交易

　　資金來(lái)源廣泛

　　多采取有限合伙制，避免雙重征稅

　　投資退出渠道多樣化

　　優(yōu)缺點(diǎn)

　　私慕股權(quán)融資比上市和債務(wù)融資成本高

　　但在銀行收緊信貸時(shí)可解決企業(yè)資金鏈緊張的燃眉之急

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