2015房地產(chǎn)估價師《案例與分析》復(fù)習(xí)指導(dǎo)（11）

7.4.4 投資利息

投資利息測算只有在傳統(tǒng)方法中才需要。在傳統(tǒng)方法中，正確地測算投資利息需要把握下列6個方面：

（1）應(yīng)計息的項目。應(yīng)計息的項目包括：①未知、需要求取的待開發(fā)房地產(chǎn)的價值；②投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負擔(dān)的稅費；③開發(fā)成本和管理費用。銷售費用和銷售稅費一般不計息。

（2）計息期的長短。計息期是某項費用應(yīng)計息的時間長度。其起點是該項費用發(fā)生的時間點，終點通常是開發(fā)期結(jié)束的時間點，不考慮預(yù)售和延遲銷售的情況。另外值得注意的是，未知、需要求取的待開發(fā)房地產(chǎn)的價值是假設(shè)在估價時點一次付清，所以，其計息的起點是估價時點。有些費用不是發(fā)生在一個時間點，而是在一段時間（如開發(fā)期或建造期）內(nèi)連續(xù)發(fā)生，但計息時通常將其假設(shè)為在所發(fā)生的時間段內(nèi)均勻發(fā)生，具體視為發(fā)生在該時間段的期中。發(fā)生的時間段通常按年來劃分，精確的測算也可按半年、季、月來劃分。

（3）計息的方式。有單利計息和復(fù)利計息兩種。

（4）利率的高低。有單利利率和復(fù)利利率兩種。選用不同的利率，應(yīng)選用相對應(yīng)的計息方式，反過來，選用不同的計息方式，應(yīng)選用相對應(yīng)的利率，不能混淆。

（5）計息周期。計息周期是計算利息的單位時間。計息周期可以是年、半年、季、月、周或天等，但通常為年。

（6）名義利率和實際利率。在復(fù)利計息的情形下，當(dāng)利率的時間單位與計息周期不一致時，就出現(xiàn)了名義利率和實際利率（又稱有效利率）的概念。例如，利率的時間單位為一年，而計息周期為半年、季、月、周或天等。

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責(zé)任編輯：向日葵

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發(fā)布：2007-07-11 11:31 編輯：泛普軟件 · xiaona [打印此頁] [關(guān)閉]