房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》第三章沖刺內(nèi)容（8）

　　四、城市房屋拆遷估價(jià)

　　（一）城市房屋拆遷估價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)與方法

　　1.城市房屋拆遷估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)：是指為確定被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，對其房地產(chǎn)市場價(jià)格進(jìn)行的評估。

　　2.拆遷補(bǔ)償估價(jià)價(jià)格內(nèi)涵：根據(jù)《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》第三條，房屋拆遷評估價(jià)格為被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價(jià)格，不包含搬遷補(bǔ)助費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補(bǔ)償費(fèi)，以及被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補(bǔ)償金額。搬遷補(bǔ)助費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補(bǔ)償費(fèi)，按照省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補(bǔ)償金額，由拆遷人和被拆遷入?yún)f(xié)商確定；協(xié)商不成的，可以通過委托評估確定。

　　（二）城市房屋拆遷估價(jià)的方法

　　拆遷估價(jià)一般應(yīng)當(dāng)采用市場法。不具備采用市場法條件的，可以采用其他估價(jià)方法，并在估價(jià)報(bào)告中充分說明原因。

　?。ㄈ┏鞘蟹课莶疬w估價(jià)技術(shù)路線

　?。?）“標(biāo)本房屋”市場價(jià)格評估技術(shù)路線

　　1）確定“標(biāo)本房屋”的基本條件

　　建筑類型、建造年代、建筑結(jié)構(gòu)、樓層、戶型、朝向、面積、裝修。

　　2）選擇“標(biāo)本房屋”

　　在每一拆遷區(qū)片內(nèi)一般選擇一套“標(biāo)本房屋”。如果在拆遷片區(qū)跨越兩個(gè)或多個(gè)拆遷區(qū)位等級（或土地級別）時(shí)，則所跨的每一拆遷區(qū)位等級（或土地級別）都應(yīng)選擇一套“標(biāo)本房屋”，作為相應(yīng)拆遷區(qū)位等級（或土地級別）內(nèi)各拆遷房屋的比較基準(zhǔn)。

　　3）評估“標(biāo)本房屋”的市場價(jià)格

　　4）評估確定其他拆遷房屋的市場價(jià)格

　?。?）“典型房屋”市場價(jià)格評估技術(shù)路線

　　比“標(biāo)本房屋”更細(xì)致、更具體。

　　1） 對拆遷房屋按房屋使用類型分為居住用房、商業(yè)用房、辦公用房、工業(yè)用房等

　　2） 對同一用途類型房屋按建筑類型（層數(shù)）、建造年代、建筑結(jié)構(gòu)等因素進(jìn)一步劃分為不同房屋類別。

　　3） 在同一房屋類別內(nèi)選取一個(gè)“典型房屋”

　　4） 評估“典型房屋”的市場價(jià)格

　　5） 建立“典型房屋”市場價(jià)格的修正體系

　　6） 利用“典型房屋”市場價(jià)格及其修正體系，評估確定其他拆遷房屋的市場價(jià)格。

　?。?）區(qū)位指導(dǎo)價(jià)市場價(jià)格評估技術(shù)路線

　　評估思路以區(qū)位指導(dǎo)價(jià)為基礎(chǔ)，將補(bǔ)償價(jià)格分為區(qū)位補(bǔ)償價(jià)和房屋重置價(jià)

　　1）補(bǔ)償價(jià)格＝區(qū)位補(bǔ)償價(jià)+房屋重置成新價(jià)

　　2）區(qū)位補(bǔ)償價(jià)＝區(qū)位指導(dǎo)價(jià)×修正系數(shù)

　　3）區(qū)位指導(dǎo)價(jià)為依據(jù)當(dāng)?shù)氐耐恋丶墑e由政府指定公布，

　　4）房屋重置成新價(jià)＝房屋重置價(jià)×成新率×（1+各其他因素差價(jià)率之和）

　　運(yùn)用此方法注意問題：

　　一是土地級別要反映市場及客觀情況變化；二是區(qū)位補(bǔ)償價(jià)和房屋重置價(jià)反映和體現(xiàn)市場價(jià)格水平和建筑物重置價(jià)水平。三是建筑物折舊，考慮使用年限和成新率，以實(shí)際觀測的成新率為主。

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