房地產(chǎn)估價師考試《理論與方法》復(fù)習(xí)要點(diǎn)（4）

　　【重點(diǎn)】合法原則在房屋征收估價中的運(yùn)用

　　■一般以被征收房屋的權(quán)屬證書及權(quán)屬檔案的記載為準(zhǔn)

　　■各地對被征收房屋的性質(zhì)和面積認(rèn)定有特別規(guī)定的，從其規(guī)定

　　■征收人與被征收人對被征收房屋的性質(zhì)或者面積協(xié)商一致的，可以依據(jù)協(xié)商結(jié)果進(jìn)行評估

　　■在對被征收房屋的性質(zhì)不能協(xié)商一致時，征收人或者被征收人應(yīng)當(dāng)向城市規(guī)劃行政主管部門申請確認(rèn)。在面積不能協(xié)商一致時，應(yīng)當(dāng)向房屋面積鑒定機(jī)構(gòu)申請鑒定或委托具有房產(chǎn)測繪資格的房產(chǎn)測繪單位測算

　　【重點(diǎn)】合法原則在房地產(chǎn)抵押估價中的運(yùn)用

　　■法律法規(guī)和政策規(guī)定不得抵押的房地產(chǎn)，不應(yīng)作為抵押估價目的的估價對象，如果委托人要求評估其抵押價值的，其抵押價值為零

　　■法律、法規(guī)和政策規(guī)定抵押無效的房地產(chǎn)，不應(yīng)作為抵押估價對象，如果委托人要求評估其抵押價值的，其抵押價值為零

　　■法律、法規(guī)和政策規(guī)定應(yīng)當(dāng)符合一定條件才能轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，評估其抵押價值時應(yīng)當(dāng)符合轉(zhuǎn)讓條件，不符合轉(zhuǎn)讓條件的房地產(chǎn)，不應(yīng)作為抵押估價對象，如委托人要求評估其抵押價值的，其抵押價值為零

　　■評估土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的房地產(chǎn)的抵押價值的，該房地產(chǎn)的抵押價值不應(yīng)包含劃撥土地使用權(quán)應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金或者相當(dāng)于土地出讓金的價款

　　■評估有拖欠建設(shè)工程價款、尚未竣工或者雖然竣工但自竣工之日起六個月內(nèi)的房地產(chǎn)的抵押價值，該房地產(chǎn)的抵押價值不應(yīng)包含發(fā)包人拖欠承包人的建設(shè)工程價款

　　■評估再次抵押的房地產(chǎn)的抵押價值的，該房地產(chǎn)的抵押價值不應(yīng)包含已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額

　　判定估價對象的權(quán)益狀況及其他估價問題，“上位法優(yōu)于下位法”、“新法優(yōu)于舊法”、“特別法優(yōu)于一般法”、“法不溯及既往”原則，解決法的適用沖突問題

　　法律的效率等級：憲法>法律>行政法規(guī)>地方性法規(guī)、部門規(guī)章、地方政府規(guī)章

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