2015年房地產(chǎn)估價(jià)師基本制度與政策備考講義資料（6）

　　7.0.1-7.0.2 如果計(jì)算結(jié)果差異較大是由于采用了不適宜的估價(jià)方法所造成的，可淘汰不適宜的估價(jià)方法估算出的結(jié)果。

　　7.0.3 求出一個(gè)綜合結(jié)果可選用下列數(shù)學(xué)方法：

　　1 求簡單算術(shù)平均數(shù)；

　　2 求加權(quán)算術(shù)平均數(shù)；

　　3 其他數(shù)學(xué)方法。

　　7.0.4 本條所稱不可量化的價(jià)格影響因素，是指那些難以用數(shù)量衡量的房地產(chǎn)價(jià)格影響因素，例如采用市場比較法時(shí)，交易行為中有利害關(guān)系人之間的交易，急于出售或急于購買情況下的交易等，即為不可量化的價(jià)格影響因素。采用其他估價(jià)方法，也存在類似的不可量化的價(jià)格影響因素，從而影響估價(jià)結(jié)果。

　　8.0.1 估價(jià)報(bào)告是記述估價(jià)過程、反映估價(jià)成果的文件，應(yīng)當(dāng)現(xiàn)全面性、公正性、客觀性、準(zhǔn)確性以及高度的概括性。本條從以上幾個(gè)方面在原則上對估價(jià)報(bào)告作出了規(guī)定，具體規(guī)定見本章以下各條。

　　本條所稱未經(jīng)查實(shí)的事項(xiàng)和難以確定的事項(xiàng)是指在估價(jià)過程中由于缺乏資料或者資料依據(jù)不足，對某些事項(xiàng)無法查實(shí)或者難以確定。例如，某建筑物由于建成年代已久，內(nèi)部結(jié)構(gòu)資料缺乏或者不全，因此對該建筑物的結(jié)構(gòu)狀況無法查實(shí)或者難以確定。

　　8.0.4 本條是對8.0.2條規(guī)定內(nèi)容的具體說明，估價(jià)報(bào)告應(yīng)當(dāng)按順序完整地記載本條規(guī)定的事項(xiàng)。

　　本條所稱價(jià)值定義是指對估價(jià)采用的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)和估價(jià)結(jié)果內(nèi)涵的說明，如公開市場價(jià)值、再次抵押價(jià)值等。

　　估價(jià)報(bào)告記載的技術(shù)路線主要包括估價(jià)技術(shù)方案的選擇、確定及理由，估價(jià)報(bào)告中應(yīng)當(dāng)清楚地表達(dá)出估價(jià)的具體思路。

　　估價(jià)中所使用的假設(shè)條件主要包括對未來預(yù)期、或者對某些難以確定的事項(xiàng)等所作的必要假設(shè)，它們可能對估價(jià)結(jié)果產(chǎn)生影響，因此應(yīng)當(dāng)在估價(jià)報(bào)告中說明估價(jià)結(jié)果的應(yīng)用限制條件。

　　估價(jià)作業(yè)日期是指估價(jià)機(jī)構(gòu)自正式接受估價(jià)委托至完成估價(jià)報(bào)告的日期。

　　估價(jià)結(jié)果具有很強(qiáng)的時(shí)效性，在一定條件下得出的結(jié)論只能適用于特定時(shí)期。隨著政治、經(jīng)濟(jì)、社會等狀況的變化，估價(jià)對象的價(jià)格或者價(jià)值可能發(fā)生很大的變化。因此，估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期自完成估價(jià)報(bào)告日起原則上規(guī)定為一年，但在市場狀況變化很大的場合，估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期一般不超過半年。

　　8.0.5 在完成估價(jià)報(bào)告的過程中，應(yīng)當(dāng)完整、客觀、準(zhǔn)確地描述說明估價(jià)對象的物質(zhì)實(shí)體狀況和權(quán)益狀況，尤其應(yīng)當(dāng)注意闡明估價(jià)對象的權(quán)益狀況。例如，當(dāng)估價(jià)對象的規(guī)定用途與實(shí)際用途不符時(shí)，應(yīng)當(dāng)分別說明估價(jià)對象的規(guī)定用途和實(shí)際用途，描述用途轉(zhuǎn)換的背景，闡明是否已按有關(guān)法律、法規(guī)辦理手續(xù)等。又如對于土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)注意區(qū)分是通過劃撥方式取得的，還是通過有償出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得的；如果是通過有償出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得的，應(yīng)當(dāng)說明原土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限、已使用年限和剩余使用年限。對建筑物權(quán)益狀況的描述說明，主要包括建筑物的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)和歸屬，如建筑物的所有權(quán)人、是否完全產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)權(quán)共有狀況、是否設(shè)定有他項(xiàng)權(quán)利、產(chǎn)權(quán)人是否與他人訂有租約等。

　　8.0.6 本條規(guī)定是為加強(qiáng)注冊房地產(chǎn)估價(jià)師的責(zé)任心，增加估價(jià)報(bào)告中的嚴(yán)肅性而制定的。它是估價(jià)報(bào)告的必要組成部分。注冊房地產(chǎn)估價(jià)師的聲明中強(qiáng)調(diào)的是以估價(jià)中的事實(shí)為依據(jù)，并已如實(shí)加以記載。例如，本條所稱陳述的事實(shí)是真實(shí)的和正確的，是指注冊房地產(chǎn)估價(jià)師本人在估價(jià)報(bào)告中沒有捏照事實(shí)的行為，而并不包含其他人的行為。

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