2015年房地產(chǎn)估價(jià)師基本制度與政策備考講義資料（15）

　　1.4.2.6 政策風(fēng)險(xiǎn)政府有關(guān)房地產(chǎn)投資的土地供給政策、地價(jià)政策、稅費(fèi)政策、住房政策、價(jià)格政策、金融政策、環(huán)境保護(hù)政策等，均對(duì)房地產(chǎn)投資者收益目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)產(chǎn)生巨 大的影響，從而給投資者帶來風(fēng)險(xiǎn)。我國(guó)1993年對(duì)房地產(chǎn)投資的宏觀調(diào)控政策、 1994年出臺(tái)的土地增值稅條例、2001年出臺(tái)的規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)的措施、2003 年國(guó)有土地使用權(quán)出讓方式的轉(zhuǎn)變等，就使許多房地產(chǎn)投資者在實(shí)現(xiàn)其預(yù)期收益 目標(biāo)時(shí)遇到困難。避免這種風(fēng)險(xiǎn)的最有效的方法，是選擇政府鼓勵(lì)的、有收益保 證的或有稅收優(yōu)惠政策的項(xiàng)目進(jìn)行投資。

　　1.4.2.7 政治風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性，使房地產(chǎn)投資者要承擔(dān)相當(dāng)程度的政治風(fēng)險(xiǎn)。政治風(fēng)險(xiǎn)主要由政變、戰(zhàn)爭(zhēng)、經(jīng)濟(jì)制裁、外來侵略、罷工、騷亂等因素造成。政治風(fēng)險(xiǎn)一旦發(fā)生，不僅會(huì)直接給建筑物造成損害，而且會(huì)引起一系列其他風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，是房地產(chǎn)投資中危害最大的一種風(fēng)險(xiǎn)。

　　1.4.2.8 或然損失風(fēng)險(xiǎn)或然損失風(fēng)險(xiǎn)是指火災(zāi)、風(fēng)災(zāi)或其他偶然發(fā)生的自然災(zāi)害引起的置業(yè)投資損 失。盡管投資者可以將這些風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給保險(xiǎn)公司，然而在有關(guān)保單中規(guī)定的保險(xiǎn) 公司的責(zé)任并不是包羅萬象，因此有時(shí)還需就洪水、地震、核輻射等災(zāi)害單獨(dú)投 保，盜竊險(xiǎn)有時(shí)也需要安排單獨(dú)的保單。

　　盡管置業(yè)投資者可以要求租客來擔(dān)負(fù)其所承租物業(yè)保險(xiǎn)的責(zé)任，但是租客對(duì) 物業(yè)的保險(xiǎn)安排對(duì)業(yè)主來說往往是不完全的。一旦發(fā)生火災(zāi)或其他自然災(zāi)害，房子不能再出租使用，房地產(chǎn)投資者的租金收入自然也就沒有了。所以，有些投資者在物業(yè)投保的同時(shí)，還希望其租金收入亦能有保障，因此也就租金收益進(jìn)行保險(xiǎn)。然而，雖說投保的項(xiàng)目越多，其投資的安全程度就越高，但投保是要支付費(fèi)用的，如果保險(xiǎn)費(fèi)用的支出占租金收入的比例太大，投資者就差不多是在替保險(xiǎn)公司投資了。所以，最好的辦法是加強(qiáng)物業(yè)管理工作，定期對(duì)建筑物及其附屬設(shè)備的狀況進(jìn)行檢查，防患于未然。

　　1.4.3 個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)

　　1.4.3.1 收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)，是指房地產(chǎn)投資目的實(shí)際收益現(xiàn)金流未達(dá)到預(yù)期目標(biāo)要 求的風(fēng)險(xiǎn)。不論是開發(fā)投資，還是置業(yè)投資，都面臨著收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于開發(fā)投資者來說，未來房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售價(jià)格、開發(fā)建設(shè)成本和市場(chǎng)吸納能力等的變化，都會(huì)對(duì)開發(fā)商的收益產(chǎn)生巨大的影響；而對(duì)置業(yè)投資者來說，未來租金水平 和房屋空置率的變化、物業(yè)毀損造成的損失、資本化率的變化、物業(yè)轉(zhuǎn)售收入等，也會(huì)對(duì)投資者的收益產(chǎn)生巨大影響。

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