房地產(chǎn)估價師案例與分析課程講義（11）

　　5.5.2.3　分解法

　　分解法（breakdownmethod）是對建筑物各種類型的折舊分別予以分析和測定，然后加總來求取建筑物折舊的方法。它是求取建筑物折舊最詳細、最復(fù)雜的一種方法。

　　分解法認為各種類型的物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟折舊，應(yīng)根據(jù)各自的具體情況分別采用適當?shù)姆椒▉砉浪恪Ｔ摲椒ㄇ笕〗ㄖ镎叟f的步驟是：①求取物質(zhì)折舊。這是將物質(zhì)折舊分解為各個項目，分別采用適當?shù)姆椒ㄇ笕≌叟f后相加。②求取功能折舊。這是將功能折舊分解為各個項目，分別采用適當?shù)姆椒ㄇ笕≌叟f后相加。③求取經(jīng)濟折舊。這是將經(jīng)濟折舊分為不同情況，分別采用適當?shù)姆椒ㄇ笕≌叟f后相加。④求取建筑物的折舊總額。這是將上述求取的所有折舊額相加得到建筑物的折舊總額。

　?。?）物質(zhì)折舊的求取方法物質(zhì)折舊的求取過程和方法如下；

　　1）將物質(zhì)折舊項目分為可修復(fù)項目和不可修復(fù)項目兩類。修復(fù)是指恢復(fù)到新的或相當于新的狀況，有的是修理，有的是更換。預(yù)計修復(fù)所必需的費用小于或等于修復(fù)所能帶來的房地產(chǎn)價值增加額的，是可修復(fù)的，即修復(fù)所必需的費用≤修復(fù)后的房地產(chǎn)價值-修復(fù)前的房地產(chǎn)價值反之，是不可修復(fù)的。

　　2）對于可修復(fù)項目，估算采用最優(yōu)修復(fù)方案使其恢復(fù)到新的或相當于新的狀況下所必需的費用作為折舊額。

　　3）對于不可修復(fù)項目，根據(jù)估價時點時的剩余使用壽命是否短于整體建筑物的剩余經(jīng)濟壽命，將其分為短壽命項目和長壽命項目兩類。短壽命項目是剩余使用壽命短于整體建筑物剩余經(jīng)濟壽命的部件、設(shè)備、設(shè)施等，它們在建筑物剩余經(jīng)濟壽命期間遲早需要更換，甚至可能更換多次。長壽命項目是剩余使用壽命等于或長于整體建筑物剩余經(jīng)濟壽命的部件、設(shè)備、設(shè)施等，它們在建筑物剩余經(jīng)濟壽命期間是不需要更換的。在實際中，短壽命項目與長壽命項目的劃分，一般是在其壽命是否短于建筑物經(jīng)濟壽命的基礎(chǔ)上作出的，例如，基礎(chǔ)、墻體、屋頂、門窗、管網(wǎng)、電梯、空調(diào)、衛(wèi)生設(shè)備、裝飾裝修等的壽命是不同的。

　　短壽命項目分別根據(jù)各自的重新購建價格（通常為市場價格、運輸費、安裝費等之和）、壽命、經(jīng)過年數(shù)或剩余使用壽命，采用年限法計算折舊額。

　　長壽命項目是合在一起，根據(jù)建筑物重新購建價格減去可修復(fù)項目的修復(fù)費用和各短壽命項目的重新購建價格后的余額、建筑物的經(jīng)濟壽命、有效經(jīng)過年數(shù)或剩余經(jīng)濟壽命，采用年限法計算折舊額。

　　4）將可修復(fù)項目的修復(fù)費用、短壽命項目的折舊額、長壽命項目的折舊額相加，即為物質(zhì)折舊額。

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