房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》備考資料（17）

　?。?）可比實(shí)例的檔次應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的檔次相當(dāng)。

　　（7）可比實(shí)例的成交日期應(yīng)與估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近。

　　這里的“接近”是相對(duì)而言的：如果房地產(chǎn)市場(chǎng)比較平穩(wěn)，則較早之前發(fā)生的交易實(shí)例可能仍然有參考價(jià)值，也可以被選作可比實(shí)例；但如果房地產(chǎn)市場(chǎng)變化快，則此期限應(yīng)縮短，可能只有近期發(fā)生的交易實(shí)例才有說(shuō)服力。一般認(rèn)為，交易實(shí)例的成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相隔一年以上的不宜采用，因?yàn)殡y以對(duì)其進(jìn)行交易日期調(diào)整。有時(shí)即使進(jìn)行交易日期調(diào)整，可能會(huì)出現(xiàn)較大的偏差。

　?。?）可比實(shí)例的交易類(lèi)型應(yīng)與估價(jià)目的吻合。

　　交易類(lèi)型主要有一般買(mǎi)賣(mài)、拍賣(mài)、租賃、土地使用權(quán)協(xié)議出讓等。如果為一般買(mǎi)賣(mài)、拍賣(mài)、租賃、土地使用權(quán)協(xié)議出讓等目的估價(jià)，則應(yīng)選取相對(duì)應(yīng)的交易類(lèi)型的交易實(shí)例為可比實(shí)例。另外，為抵押、抵債、房屋拆遷目的的估價(jià)，應(yīng)選取一般買(mǎi)賣(mài)的交易實(shí)例為可比實(shí)例。

　?。?）可比實(shí)例的成交價(jià)格應(yīng)是正常成交價(jià)格或能夠修正為正常成交價(jià)格。

　　選取可比實(shí)例時(shí)，一般是指估價(jià)對(duì)象為土地的，應(yīng)選取類(lèi)似土地的交易實(shí)例；估價(jià)對(duì)象為建筑物的，應(yīng)選取類(lèi)似建筑物的交易實(shí)例；估價(jià)對(duì)象為房地的，應(yīng)選取類(lèi)似房地的交易實(shí)例。選取可比實(shí)例還有所謂“分配法”，其內(nèi)容如下：如果估價(jià)對(duì)象為單獨(dú)的土地或單獨(dú)的建筑物，但缺少相應(yīng)的交易實(shí)例，而有土地與建筑物合成體的交易實(shí)例時(shí)，則可將此土地與建筑物合成體及其成交價(jià)格予以分解，提取出與估價(jià)對(duì)象同類(lèi)型部分的房地產(chǎn)及其價(jià)格，再以此為可比實(shí)例。例如，估價(jià)對(duì)象為土地，但在其所在地區(qū)或同一供求范圍內(nèi)的類(lèi)似地區(qū)中，沒(méi)有類(lèi)似土地的單獨(dú)交易實(shí)例，而有包含與該土地同類(lèi)型土地的房地交易實(shí)例時(shí)，則可以從該房地成交價(jià)格中扣除建筑物價(jià)格，剩余部分為土地價(jià)格，此土地便可作為可比實(shí)例。然后再對(duì)該土地價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)?shù)男拚驼{(diào)整，即可以求得估價(jià)對(duì)象土地的價(jià)格。例如，需要評(píng)估某宗土地的價(jià)格，在附近有一幢房屋買(mǎi)賣(mài)，其成交總價(jià)為100萬(wàn)元，其中屬于建筑物的價(jià)格為60萬(wàn)元（用成本法求得），則其土地價(jià)格為40萬(wàn)元，再以此40萬(wàn)元的地價(jià)為基礎(chǔ)，修正、調(diào)整出估價(jià)對(duì)象土地的價(jià)格。

　　選取的可比實(shí)例數(shù)量從理論上講越多越好，但是，如果要求選取的數(shù)量過(guò)多，一是可能由于交易實(shí)例缺乏而難以做到，二是后續(xù)進(jìn)行修正、調(diào)整的工作量大，所以，一般要求選取3個(gè)以上（含3個(gè)）、10個(gè)以下（含10個(gè)）的可比實(shí)例即可。

　　4.4 建立價(jià)格可比基礎(chǔ)（五統(tǒng)一）

　　選取了可比實(shí)例之后，應(yīng)先對(duì)這些可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行換算處理，使其之間的口徑一致、相互可比，并統(tǒng)一到需要求取的估價(jià)對(duì)象的價(jià)格單位上，為進(jìn)行后續(xù)的修正、調(diào)整建立共同的基礎(chǔ)。

　　建立價(jià)格可比基礎(chǔ)包括：①統(tǒng)一付款方式；②統(tǒng)一采用單價(jià)；③統(tǒng)一幣種和貨幣單位；④統(tǒng)一面積內(nèi)涵；⑤統(tǒng)一面積單位。

 泛普軟件-工程項(xiàng)目管理系統(tǒng)整理

　　更多推薦：

　　·2015年房地產(chǎn)估價(jià)師考試報(bào)名時(shí)間公布

　　·2015年房地產(chǎn)估價(jià)師考試輔導(dǎo)火爆熱招

　　·2015年房地產(chǎn)估價(jià)師教材變化 >>

　　·2015年房地產(chǎn)估價(jià)師輔導(dǎo)課程開(kāi)通