2015房地產(chǎn)估價(jià)師經(jīng)營(yíng)與管理考試重點(diǎn)（9）

　　4.3 個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)

　　操作風(fēng)險(xiǎn)－對(duì)客戶調(diào)查不深入，容易出現(xiàn)假按揭

　　信用風(fēng)險(xiǎn)－開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者兩方面的問(wèn)題

　　市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)－包括市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)周期風(fēng)險(xiǎn)、政策性風(fēng)險(xiǎn)、變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)和利率風(fēng)險(xiǎn)

　　管理風(fēng)險(xiǎn)－銀行的管理能力不高，如借款人資質(zhì)審查不嚴(yán)、手續(xù)不完整、放松貸款條件等

　　法律風(fēng)險(xiǎn)

　　【2009年真題】

　　商業(yè)銀行發(fā)放個(gè)人住房抵押貸款可能面臨的信用風(fēng)險(xiǎn)不包括（ ）。
　　A．開(kāi)發(fā)商違法預(yù)售
　　B．借款人賴(lài)賬不還
　　C．借款人拖延還款
　　D．房地產(chǎn)市場(chǎng)供需失衡

　　【答案】D
　　【解析】D屬于市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

　　【2008年真題】

　　個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)中，與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)相關(guān)的信用風(fēng)險(xiǎn)有（ ）。
　　A．惡意欺詐
　　B．市場(chǎng)疲軟
　　C．項(xiàng)目拖期
　　D．質(zhì)量糾紛
　　E．違法預(yù)售

　　【答案】ACDE
　　【解析】B屬于市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，不屬于信用風(fēng)險(xiǎn)。

　　【2007年真題】

　　銀行對(duì)個(gè)人發(fā)放在房抵押貸款時(shí)，如果對(duì)借款人資質(zhì)審查不嚴(yán)或放松貸款條件，則會(huì)給銀行帶來(lái)（ ）。
　　A．操作風(fēng)險(xiǎn)
　　B．法律風(fēng)險(xiǎn)
　　C．信用風(fēng)險(xiǎn)
　　D．管理風(fēng)險(xiǎn)

　　【答案】D
　　【解析】注意區(qū)分這幾種風(fēng)險(xiǎn)的含義。

　　【2006年真題】

　　銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)中發(fā)生的“假按揭”屬于（ ）風(fēng)險(xiǎn)。
　　A．信用
　　B．管理
　　C．法律
　　D．操作

　　【答案】D

　　4.4 金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)抵押物的要求

　　合法設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)

　　擇優(yōu)選擇設(shè)押的房地產(chǎn)

　　合理確定抵押率

　　處置抵押物的渠道暢通

　　4.5 個(gè)人住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理

　　嚴(yán)格遵守貸款年限、貸款價(jià)值比率方面的規(guī)定，抵押物的價(jià)值的確定，以物業(yè)在該次買(mǎi)賣(mài)交易中的成交價(jià)格或評(píng)估價(jià)格的較低者為準(zhǔn)

　　詳細(xì)審查借款人的相關(guān)信息

　　通過(guò)各處信息判斷借款人的還款能力

　　考核借款人還款能力

　　在發(fā)放貸款前應(yīng)對(duì)新建房進(jìn)行整體性估價(jià)

　　【重點(diǎn)】如何考核借款人的還款能力（兩個(gè)指標(biāo)）

　　月還款額與收入比控制在50%以下

　　月所有債務(wù)支出與收入比控制在55%以下

　　房產(chǎn)支出與收入比＝（本次貸款的月還款額+月物業(yè)管理費(fèi)）/月均收入

　　所有債務(wù)與收入比＝（本次貸款的月還款額+月物業(yè)管理費(fèi)+其他債務(wù)月償付額）/月均收入

　　【2006年真題】

　　銀行向某家庭發(fā)放了一筆月還款額為2000元的個(gè)人住房抵押貸款；該家庭所購(gòu)住房的物業(yè)管理費(fèi)為每月150元。從當(dāng)前我國(guó)商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)管理的角度來(lái)看，該家庭的月均收入應(yīng)不低于（ ）元。
　　A．3583
　　B．3909
　　C．4300
　　D．4778

　　【答案】 C
　　【解析】考核指標(biāo)房產(chǎn)支出與收入比。本題中沒(méi)有提及其它債務(wù)問(wèn)題，所以不計(jì)算第二個(gè)指標(biāo)。

　　月房產(chǎn)支出與收入比＝（本次貸款的月還款額＋月物業(yè)管理費(fèi)）/月收入=（2000+150）/月收入＜50%，則月收入＞4300

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