2015年房地產估價師制度與政策講義（5）

　　第二節(jié) 城市房屋拆遷補償與安置

　　1.拆遷補償對象

　　拆遷補償的對象是房屋的所有人，而不是使用人

　　所有人既包括公民，也包括法人

　　【2009年真題】

　　《聲調房屋拆遷管理條例》規(guī)定的被拆遷人包括被拆遷房屋的所有人和使用人。（ ）

　　【答案】X

　　【解析】被拆遷人只包括房屋的所有人，不包括使用人。

　　2.拆遷補償方式（兩種方式）

　　貨幣補償

　　拆遷人將被拆除房屋的價值，以貨幣結算方式補償給被拆除房屋的所有人

　　貨幣補償金額按房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素以房地產市場評估價格來確定

　　產權調換

　　拆遷人用自己建造或購買的產權房屋與被拆遷房屋進行調換產權，并按被拆遷房屋的評估價與調換房屋的市場價進行結算調換差價的行為

　　拆遷非公益事業(yè)房屋的附屬物，不作產權調換，必須進行貨幣補償

　　【2008年真題】

　　拆除非公益事業(yè)房屋的附屬物，可以作產權調換，也可以貨幣補償。（ ）

　　【答案】X

　　【解析】遷非公益事業(yè)房屋的附屬物，不作產權調換，必須進行貨幣補償。

　　3.拆遷補償標準

　　補償的基本原則

　　等價有償

　　具體辦法

　　根據被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，用房地產市場評估的辦法確定

　　對于拆遷補償款，免征個人所得稅

　　以往的補償標準的缺陷

　　以人為標準：使拆遷人承擔本應由政府承擔的社會保障責任，違背了民法的一般原則

　　以重置價結合成新原則確定價值量：使被拆遷人得到的僅是房屋的殘存價值，未真實反映價值量

　　【重點】

　　拆遷房屋用途的確定

　　指被拆遷房屋所有權證書上標明的用途

　　所有權證書未標明的，以產權檔案中記錄的用途為準

　　產權檔案未記錄的，以實際用途為準

　　實際用途的界定以是否依法征得規(guī)劃等部門的同意，是否取得合法手續(xù)為依據

　　拆遷人與被拆遷人對被拆遷房屋性質協(xié)商一致的，可按協(xié)商認可的房屋性質進行評估

　　裝修的補償標準

　　拆遷評估價中不包括裝修的價值

　　裝修價值主要由拆遷人和被拆遷人在簽訂協(xié)議時協(xié)商確定

　　評估時要實物、權益、區(qū)位以及附屬設施綜合考慮

　　【2006年真題】

　　城市房屋拆遷評估價格為被拆遷房屋的房地產市場價格，不包含被拆遷房屋室內自行裝修的補償金額（）

　　【答案】√

　　【解析】對于房屋內部裝修，因每戶裝修的標準各不相同，裝修的年代各不相同，如果在評估時考慮裝修，可能會大大加大評估成本，延長評估時間，不利于拆遷工作的進行。

　　4.產權調換房屋差價的結算

　　以被拆遷房屋的評估價與調換房屋的市場價進行進行差價結算，多退少補

　　產權調換與貨幣補償一樣遵循等價交換的原則

　　5.拆遷安置

　　拆除租賃房屋，由拆遷人對房屋所有人進行補償，由所有人對承租人進行安置

　　拆遷補償前，已經解除了租賃協(xié)議或出租人已對承租人進行了安置的，相當 于非租賃房屋的補償、安置，由拆遷人對所有人進行補償安置

　　出租與人承租人達不成協(xié)議的，必須實行產權調換，被拆遷人與原房屋承租人就新調換房屋重新簽訂租賃協(xié)議

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