2015年房地產(chǎn)估價師考試《經(jīng)營與管理》講義39

　　第六章 經(jīng)濟評價指標與方法

　　【本章歷年考試情況】

　　本章考試所占分值很大，而且在計算題中也有內(nèi)容

　　題型 2007年 2006年

　　單項選擇題（分值） 4 3

　　多項選擇題（分值） 6 4

　　判斷題（分值） 2 2

　　計算題（分值） √ √

　　不包括計算題分值 12 9

　　【本章的特點】

　　考題所占分值大

　　理論性非常強，技術(shù)含量高

　　計算題多，難度大

　　【本章主要內(nèi)容】

　　1. 效益和費用識別

　　2. 經(jīng)濟評價指標

　　3. 動態(tài)盈利能力指標及其計算

　　4. 靜態(tài)盈利能力指標及其計算

　　5. 清償能力指標及其計算

　　6. 相關(guān)計算總結(jié)

　　1. 效益和費用識別

　　1.1 廣義的投資與成本的概念

　　1.2 房地產(chǎn)投資分析中的投資與成本

　　1.3 經(jīng)營收入

　　1.4 利潤

　　1.5 稅金

　　1.6 房地產(chǎn)投資效果的表現(xiàn)形式

　　1.1 廣義的投資與成本的概念

　　投資

　　指人們在房地產(chǎn)開發(fā)或投資活動中，為實現(xiàn)某種預定的開發(fā)、經(jīng)營目的而預先墊支的資金

　　投資分類 用途 價值形式 回收形式

　　固定資產(chǎn)投資 用于建造或購置建筑物、構(gòu)筑物和機器設(shè)備等固定資產(chǎn) 在使用過程中以折舊形式計入成品成本 通過成品銷售以貨幣形式回收

　　流動資金 指工業(yè)項目投產(chǎn)前預先墊付，用于購買原材料、燃料動力、支付工資等的費用以及被制成品占用的周轉(zhuǎn)資金 在每個生產(chǎn)周期周轉(zhuǎn)一次，在整個項目壽命周期內(nèi)始終被占用 在項目壽命周期末，以貨幣形式回收

　　成本

　　產(chǎn)品的成本就是活勞動與物化勞動的消耗

　　銷售成本（完全成本）＝生產(chǎn)成本＋銷售費用

　　投資分析中的成本與財務會計中的成本的不同

　　財務會計中的成本是對生產(chǎn)經(jīng)營活動中實際發(fā)生費用的記錄，數(shù)據(jù)是唯一的；投資分析中的成本許多是對擬實施項目未來將要發(fā)生的費用的預測和估算，各種影響因素不同，則不同的方案有不同的成本數(shù)據(jù)

　　在投資分析的成本中，還要列入一些財務會計中沒有的成本概念，如機會成本、沉沒成本、不可預見費用等

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