房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》重點(diǎn)要點(diǎn)（18）

　　第五節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)報表的編制

　　1．基本報表（四個）－可以直接算出指標(biāo)

　　現(xiàn)金流量表－計(jì)算評價指標(biāo)，進(jìn)行財(cái)務(wù)盈利能力分析

　　全部投資現(xiàn)金流量表－全部投資盈利能力

　　資本金現(xiàn)金流量表－資本金盈利能力

　　投資者各方現(xiàn)金流量表－各方投入資本的盈利能力

　　資金來源與運(yùn)用表－反映項(xiàng)目的資金盈余或短缺，用于制定借款及償還計(jì)劃

　　損益表－計(jì)算利潤和所得稅及各項(xiàng)利潤指標(biāo)

　　資產(chǎn)負(fù)債表－財(cái)務(wù)狀況和清償能力，非必須

　　【重點(diǎn)】全部投資現(xiàn)金流量表與自有資金現(xiàn)金流量表的區(qū)別（現(xiàn)金流入項(xiàng)目一樣）

　　全部投資現(xiàn)金流量 自有資金現(xiàn)金流量

　　流出項(xiàng)目內(nèi)容 流出為全部資金流出 僅有自有資金流出

　　還本付款項(xiàng)目 無貸款還本付息 有貸款還本付息

　　【2009年真題】

　　將借款本息視為現(xiàn)金流出的基本報表時（ ）。
　　A．全部投資現(xiàn)金流量表
　　B．資本金現(xiàn)金流量表
　　C．借款還本付息估算表
　　D．投資計(jì)劃于資金籌措表

　　【答案】B

　　【解析】注意全部投資現(xiàn)金流量與自有資金現(xiàn)金流量的區(qū)別。

　　【重點(diǎn)】利潤與所得稅

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的年度虧損的處理

　　可用下一年度的所得稅前利潤彌補(bǔ)

　　下一年度稅前利潤不足彌補(bǔ)的，可以在5年內(nèi)延續(xù)彌補(bǔ)

　　5年內(nèi)不足彌補(bǔ)的，用稅后利潤彌補(bǔ)

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的所得稅

　　按銷售收入一定比例預(yù)征的方式

　　稅后利潤的分配順序

　　首先是彌補(bǔ)企業(yè)以前年度的虧損

　　然后是提取法定盈余公積金和公益金

　　之后可向投資者分配利潤

　　【2007年真題】

　　下列報表中，屬于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目基本財(cái)務(wù)報表的有（ ）。
　　A．資產(chǎn)負(fù)債表
　　B．投資計(jì)劃與資金籌措表
　　C．借款還本付息估算表
　　D．資金來源與運(yùn)用表
　　E．損益表

　　【答案】ADE

　　【解析】基本報表有四個，請報名稱記準(zhǔn)，尤其是資金來源與運(yùn)用表。

　　【2007年真題】

　　某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目擬有三個投資方案，若對這三個方案的經(jīng)濟(jì)合理性進(jìn)行比較，則比較的基礎(chǔ)是該項(xiàng)目的（ ）。
　　A．損益表
　　B．資金來源與運(yùn)用表
　　C．資本金現(xiàn)金流量表
　　D．全投入現(xiàn)金流量表

　　【答案】D
　　【解析】現(xiàn)金流量表計(jì)算動態(tài)的盈利指標(biāo)。

　　【2007年真題】

　　損益表反映了房地產(chǎn)項(xiàng)目在開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期的利潤總額、所得稅及各期稅后利潤的分配情況，可以用來計(jì)算內(nèi)部收益率和投資回收期等評價指標(biāo)。 （ ）

　　【答案】x

　　【解析】損益表計(jì)算利潤、所得稅及利潤相關(guān)指標(biāo)；現(xiàn)金流量表計(jì)算內(nèi)部收益率和投資回收期等指標(biāo)。

　　【2007年真題】

　　資金來源與運(yùn)用表可以用來進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的（ ）分析。
　　A．現(xiàn)金流量
　　B．清償能力
　　C．資產(chǎn)與負(fù)債情況
　　D．資金盈余或短缺情況

　　【答案】D

　　【2006年真題】

　　下列報表中，不屬于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)報表中基本報表的是（ ）。
　　A．資本金現(xiàn)金流量表
　　B．資金來源與運(yùn)用表
　　C．損益表
　　D．投資計(jì)劃與資金籌措表

　　【答案】D
　　【解析】只記四個基本報表。

　　【2006年真題】

　　現(xiàn)金流量表可以用來進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的（ ）分析。
　　A．財(cái)務(wù)盈利能力
　　B．清償能力
　　C．資金平衡情況
　　D．營運(yùn)能力

　　【答案】A

　　【2006年真題】

　　對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行獨(dú)立的財(cái)務(wù)評價時，資產(chǎn)負(fù)債表是必須編制的基本報表。（ ）

　　【答案】 x
　　【解析】資產(chǎn)負(fù)債表是非必須報表。

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