房地產(chǎn)市場庫存壓力大，樓市短期很難回暖

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         從去年至今，一系列新的政策調(diào)整給房地產(chǎn)市場帶來利好。在經(jīng)歷了持續(xù)低迷后，今年的房地產(chǎn)市場是否將進(jìn)入止跌回暖的拐點(diǎn)？
　　
　　“如果你有600萬元，現(xiàn)在會(huì)買房子嗎？”在博鰲亞洲論壇2015年年會(huì)房地產(chǎn)分論壇上，與會(huì)嘉賓對(duì)這個(gè)問題給出了不同的答案。嘉賓對(duì)近期釋放的政策信號(hào)的分析背景，透視了房地產(chǎn)業(yè)的新動(dòng)向。
　　
　　房價(jià)是否將止跌回升
　　
　　限購政策松綁、央行降息、降低住房公積金使用門檻……從去年至今，一系列新的政策調(diào)整給房地產(chǎn)市場帶來利好。在經(jīng)歷了持續(xù)低迷后，今年的房地產(chǎn)市場是否將進(jìn)入止跌回暖的拐點(diǎn)？
　　
　　“今年的房地產(chǎn)政策會(huì)有所放寬?！敝袊康禺a(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)原副會(huì)長朱中一認(rèn)為，總體趨勢是繼續(xù)淡化或退出行政性的調(diào)控手段，轉(zhuǎn)向市場化的調(diào)控手段。
　　
　　這在最新出臺(tái)的政策上得到驗(yàn)證。3月27日，正值博鰲亞洲論壇2015年年會(huì)舉行期間，住建部和國土部聯(lián)合對(duì)外發(fā)布促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的新政策，要求2015年各地合理安排住房和用地供應(yīng)規(guī)模。
　　
　　朱中一等人認(rèn)為，隨著相關(guān)政策實(shí)施和城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，剛性需求和改善型需求將持續(xù)釋放，有利于改善目前失衡的房地產(chǎn)市場供求關(guān)系。
　　
　　但與會(huì)嘉賓也普遍認(rèn)為，由于待售庫存高企，再加上在建規(guī)模較大并且陸續(xù)進(jìn)入市場，房地產(chǎn)市場整體回暖復(fù)蘇的“拐點(diǎn)”短期內(nèi)還不會(huì)出現(xiàn)。
　　
　　國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至2014年末，全國商品房待售面積62169萬平方米，比2013年末增加12874萬平方米，同比增長26.1％，三項(xiàng)指標(biāo)均創(chuàng)下了歷史新高。今年前兩個(gè)月依然延續(xù)了庫存高企的狀況。據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院的庫存報(bào)告，截至2月底，全國35個(gè)重點(diǎn)城市中，有31個(gè)城市庫存出現(xiàn)了同比增長現(xiàn)象。
　　
　　國際貨幣基金組織副總裁朱民認(rèn)為，總體來看，中國樓市還有很大的消化存量的空間，需要3年左右才能使房地產(chǎn)過度的供應(yīng)量回到常態(tài)。
　　
　　在供求關(guān)系的主導(dǎo)下，有預(yù)測認(rèn)為，今年房價(jià)可能在不同的城市出現(xiàn)分化。香港南豐集團(tuán)行政總裁、原香港財(cái)政司司長梁錦松認(rèn)為，一線城市的房價(jià)會(huì)比較穩(wěn)定，也有機(jī)會(huì)往上升，但其他城市特別是三、四線城市，房價(jià)下降的短期壓力較大。
　　
　　房地產(chǎn)稅何時(shí)開征
　　
　　3月26日，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則（征求意見稿）》公布并公開向社會(huì)征求意見。實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)登記一直被視為開征房地產(chǎn)稅的前奏，并為房地產(chǎn)稅的征收奠定了基礎(chǔ)條件。公眾對(duì)房地產(chǎn)稅開征的預(yù)期愈發(fā)強(qiáng)烈。
　　
　　財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所原所長賈康表示，不動(dòng)產(chǎn)登記制度剛剛推出，房地產(chǎn)市場仍處在調(diào)整期，房地產(chǎn)稅征收需要掌握實(shí)際火候，從目前情況看，在短期內(nèi)難以實(shí)現(xiàn)。
　　
　　今年全國兩會(huì)期間，國務(wù)院總理李克強(qiáng)在政府工作報(bào)告中指出，支持居民自住和改善型住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。這傳遞出保障剛需和改善型住房需求的信號(hào)，減少投資投機(jī)性因素。
　　
　　朱中一說，全國人大近日表示將在2020年前全面完成稅收立法，其中包括房地產(chǎn)稅?！胺康禺a(chǎn)稅引導(dǎo)預(yù)期的作用不可忽略，抑制投資的投機(jī)性，需要發(fā)揮不動(dòng)產(chǎn)登記和房地產(chǎn)稅的作用?！?br />　　
　　與會(huì)嘉賓認(rèn)為，征收房地產(chǎn)稅一方面是將一些間接稅負(fù)和稅外收費(fèi)并入房地產(chǎn)稅稅種，減輕大多數(shù)老百姓稅負(fù)；另一方面，重點(diǎn)發(fā)展保有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅，也能促進(jìn)稅費(fèi)體系進(jìn)一步合理化，發(fā)揮稅收對(duì)房地產(chǎn)市場應(yīng)有的調(diào)解作用。
　　
　　也有部分與會(huì)嘉賓認(rèn)為，類似房地產(chǎn)稅這種涉及中長期調(diào)整的政策出臺(tái)的時(shí)間、順序和力度要把握節(jié)奏，在當(dāng)前的宏觀背景下，避免對(duì)經(jīng)濟(jì)形成過大的沖擊。
　　
　　如何防止地方重回賣地老路
　　
　　前兩個(gè)月的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，我國經(jīng)濟(jì)延續(xù)了去年四季度的放緩勢頭，部分經(jīng)濟(jì)指標(biāo)在中高速平臺(tái)上回落。在海南等部分省份，房地產(chǎn)市場低迷成為經(jīng)濟(jì)增長放緩的原因之一。
　　
　　賈康認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)市場仍屬于調(diào)整期，還處在一個(gè)探底的軟著陸過程，對(duì)于7％左右的經(jīng)濟(jì)增長的支撐力確實(shí)比較弱。
　　
　　近日公布的數(shù)據(jù)顯示，去年全國土地市場呈現(xiàn)低迷狀態(tài)，土地出讓收入增速逐季回落。遼寧、黑龍江、海南、云南等15個(gè)省份出現(xiàn)負(fù)增長。房地產(chǎn)業(yè)對(duì)地方政府GDP和財(cái)政收入的拉動(dòng)作用都在削弱，地方政府面臨如何尋找新的經(jīng)濟(jì)增長動(dòng)力和財(cái)政收入來源的問題。
　　
　　與會(huì)嘉賓認(rèn)為，解決地方政府的財(cái)政新來源，需要“開源節(jié)流”。如何防范地方重回過分依賴土地財(cái)政的老路，關(guān)鍵要減少地方政府的利益沖動(dòng)。與會(huì)嘉賓建議，盡快落實(shí)《深化財(cái)稅體制改革總體方案》，理順中央和地方的財(cái)權(quán)事權(quán)。
　　
　　與會(huì)嘉賓建議，還應(yīng)通過推進(jìn)土地制度改革減少地方政府賣地沖動(dòng)，建議政府退出一般性商業(yè)性的土地開發(fā)市場，由供需雙方直接進(jìn)入市場交易，減少政府壟斷推高土地價(jià)格的動(dòng)因。
　　
　　朱中一說，應(yīng)該給地方政府一個(gè)明確的信號(hào)，引導(dǎo)供大于求的地方尤其是三、四線城市，不要盲目增加土地和房屋供應(yīng)量，而以消化存量、轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的房地產(chǎn)增長方式為主?！皬拈L期來看，應(yīng)該要求地方政府根據(jù)住房的需求和城鎮(zhèn)化的進(jìn)程，來制定科學(xué)的城鎮(zhèn)發(fā)展規(guī)劃，進(jìn)而落實(shí)用地規(guī)劃和供地規(guī)劃?！?