詳解2015年房地產(chǎn)走勢

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       2015年是房地產(chǎn)投資的“小年”，預(yù)計投資增速降速至8%,新開工面積同比下降10%。房價預(yù)計2015年2季度之后才能回暖，環(huán)比調(diào)整幅度在5%以內(nèi)，全年整體較為平穩(wěn)。
　　
　　近期著名投行中金公司發(fā)布了深度報告，對中國房地產(chǎn)業(yè)在2015年的走勢進行了詳盡的預(yù)測。對中金的深度報告進行了梳理，總結(jié)了20條重大行業(yè)趨勢預(yù)測結(jié)論，在此與業(yè)績同仁共同分享。
　　
　　1、未來供給面同樣趨于收縮。
　　
　　隨著2014年開發(fā)商投資活動趨于保守，新開工收縮，我們預(yù)判2015年供應(yīng)較2014年下降5%~10%（對比2012年，重點城市供應(yīng)較2011年持平）。
　　
　　2、行業(yè)庫存去化周期在年底出現(xiàn)改善跡象。
　　
　　截止9月底，我們監(jiān)控的庫存去化月數(shù)指標從7月高點的16.9個月小幅降低至16個月左右，而2011~2012年周期，庫存去化月數(shù)高點出現(xiàn)在2012年1月，為17.9個月，之后迅速降低至2012年8月的9.0個月。
　　
　　3、資金價格方面，預(yù)計2015年實際利率平穩(wěn)回落，回落速度緩于2012年。
　　
　　根據(jù)中金宏觀組預(yù)測，2015全年將有兩次降息，而CPI同比增速將滑落至1.4%的低位（2014年預(yù)測：2.0%），意味著實際利率在2015年將呈現(xiàn)穩(wěn)步小幅回落趨勢，回落速度緩于2012年，而實際利率與房價負相關(guān)，預(yù)示著2015年房價平穩(wěn)。
　　
　　4、2013年開始，中國房地產(chǎn)市場逐步由住房短缺時代走向升級改善時代，標志性事件是戶均1套房的實現(xiàn)。
　　
　　我們認為，未來住房潛在需求將逐年下降，市場重心轉(zhuǎn)為“改善”+“保障”，調(diào)控政策也將由2010~2013年的壓制需求轉(zhuǎn)為鼓勵住房消費、防范房地產(chǎn)市場風(fēng)險。
　　
　　5、土地制度：鼓勵舊城改造，嚴控特大型城市新增建設(shè)用地；或?qū)⒂懈男?城市更新的制度性框架出臺。
　　
　　6、2015年是房地產(chǎn)投資的“小年”，預(yù)計投資增速降速至8%,新開工面積同比下降10%。
　　
　　7、歷史上看，房地產(chǎn)投資增速是到位資金來源及行業(yè)銷售額的滯后指標，2014年行業(yè)到位資金的快速下降將繼續(xù)拖累房地產(chǎn)投資增速；
　　
　　目前行業(yè)可售庫存依然在高位，拿地未有明顯起色，預(yù)期2015年新開工將繼續(xù)縮減，從產(chǎn)業(yè)邏輯鏈看，行業(yè)投資增速恢復(fù)上行需要等待可售庫存系統(tǒng)性下降，拿地恢復(fù)時點或在2015年2季度及以后。
　　
　　8、按揭貸款支持將有所好轉(zhuǎn)，預(yù)計銷售額同比增長5%左右，銷售面積同比增速3%。
　　
　　行業(yè)銷售指標的先行指標則是信貸增速，中金宏觀組預(yù)計2015年M2增速依然將保持13%的同比增長，新增信貸額達9.5萬億元，按照過往經(jīng)驗，新增信貸的15%~20%將用于按揭貸款投放，加上按揭貸款到期釋放出的按揭額度，我們估計全年新發(fā)放按揭貸款將在3.4萬億左右，同比增長14%,將支持住宅銷售額同比增長5%至6.91萬億。
　　
　　9、大重點城市數(shù)據(jù)顯示，2015年供需缺口將收窄，預(yù)計城市供應(yīng)同比下降7%,需求同比回暖9%。
　　
　　10、中小型城市面臨高基數(shù)，回暖幅度偏弱：而看到中小型城市，近年來逐步進入市場發(fā)展的平穩(wěn)期（類似二線城市的2009~2014年），限于高基數(shù)。
　　
　　我們預(yù)期2015年城市商品住宅銷售額同比漲幅分別為4%和-2%,明顯弱于一二線城市8%以上的整體水平。
　　
　　11、房價預(yù)計2015年2季度之后才能回暖，環(huán)比調(diào)整幅度在5%以內(nèi)，全年整體較為平穩(wěn)：
　　
　　過去十年的歷史經(jīng)驗告訴我們，房價與實際利率呈現(xiàn)負相關(guān)關(guān)系，而且居民存款定期化速度（表現(xiàn)為活期存款與定期存款增速差）則對房價具備一定程度領(lǐng)先關(guān)系。
　　
　　我們預(yù)計房價在2015年2季度之后回暖，預(yù)計重點城市2015年的房價低點環(huán)比調(diào)整幅度在5%以內(nèi)。
　　
　　12、存量住房戶均超過1套，測算空臵率達17.7%,未來需求轉(zhuǎn)向“居住升級”+“舊城改造”。
　　
　　我們測算，城鎮(zhèn)家庭共擁有存量房2.6億套，6.2億間，合計209億平米。
　　
　　13、國際經(jīng)驗看，除非土地供給嚴格被控制，地產(chǎn)商高利潤率不可持續(xù)。
　　
　　我們比對其他國家/地區(qū)開發(fā)商發(fā)展經(jīng)驗發(fā)現(xiàn)，由于地產(chǎn)開發(fā)商行業(yè)并未形成核心進入壁壘，除了土地供給嚴格被控制的城市型經(jīng)濟體（比如香港），開發(fā)商開發(fā)業(yè)務(wù)的毛利率均在20%左右波動，而凈利潤率都在10%以下。
　　
　　14、進入地產(chǎn)“白銀”時代，銷售規(guī)模見頂、利潤率下行、競爭加劇之后，開發(fā)商唯有轉(zhuǎn)型，存在布局重劃、產(chǎn)業(yè)拓展、模式切換三條路徑。
　　
　　縱覽各國/地區(qū)開發(fā)商發(fā)展歷程，我們可以將開發(fā)商的轉(zhuǎn)型之路歸結(jié)為“布局”、“產(chǎn)業(yè)”及“模式”三個維度，展望未來三到五年，我們預(yù)期在行業(yè)規(guī)模增長空間見頂情況下，將迎來開發(fā)商轉(zhuǎn)型良機。
　　
　　15、開發(fā)商未來要重點布局“核心，核心還是核心”的前20%一二線城市。
　　
　　基于我們詳細數(shù)據(jù)挖掘結(jié)果，40個一二線城市中，我們僅看好房地產(chǎn)市場飽和度較低、未來仍然具有潛力的前20%的一二線城市，如北京、上海、廣州、深圳、南京、廈門等城市。
　　
　　16、從產(chǎn)業(yè)發(fā)展角度看，我們認為，未來主流大開發(fā)商將更加傾向于縱向一體化，而中小型公司則實現(xiàn)跨領(lǐng)域多元化。
　　
　　縱覽各個國家、經(jīng)濟體中開發(fā)商的發(fā)展經(jīng)驗。我們發(fā)現(xiàn)，在人口基數(shù)較大或者幅員遼闊的國家/經(jīng)濟體中，主流開發(fā)商傾向于實現(xiàn)縱向一體化（比如美國1980年以來發(fā)展按揭貸款公司、日本開發(fā)商介入建筑行業(yè)，提高持有物業(yè)比重），堅守住宅開發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈。
　　
　　而城市型經(jīng)濟體、海島型經(jīng)濟體，或者是中小型公司則“船小好調(diào)頭”，更容易實現(xiàn)跨領(lǐng)域多元化（比如香港、中國臺灣地區(qū)開發(fā)商，均在行業(yè)增長空間見頂之后，涉入本城市/地區(qū)的其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展，比如公共交通、百貨、電子產(chǎn)業(yè)等等）。
　　
　　17、達到縱向一體化或者跨領(lǐng)域多元化的主要手段還是并購，未來三到五年是產(chǎn)業(yè)并購大發(fā)展時代。
　　
　　而同時，我們也看到，比如美國、中國臺灣等經(jīng)濟體，實現(xiàn)縱向一體化、跨領(lǐng)域多元化的主要路徑是通過并購，而非自身培育。
　　
　　因此，在行業(yè)增長空間見頂情況下，我們認為，未來三到五年，中國將有更多地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)內(nèi)并購案例（類似美國1990-2002年間），及中小型公司跨行業(yè)多元化案例（類似中國臺灣地區(qū)的1992年~2002年）出爐。
　　
　　18、傳統(tǒng)開發(fā)商模式的核心要素是“優(yōu)質(zhì)土地獲取能力”+“資金運用效率”。
　　
　　從價值鏈角度來講，開發(fā)商核心價值來自于獲取的土地增值部分，背后核心支撐要素在于優(yōu)質(zhì)土地的獲取能力以及運用資金效率。那么從模式上去思考轉(zhuǎn)型的方向，就必須在土地獲取、資金利用兩點上做文章。
　　
　　19、傳統(tǒng)大國經(jīng)濟體中，土地持有開發(fā)商都是以國內(nèi)市場為主，因此行業(yè)下行周期中模式上需要降杠桿、輕資產(chǎn)。
　　
　　在大國經(jīng)濟體中，開發(fā)商還是以資產(chǎn)持有的產(chǎn)業(yè)發(fā)展道路為主，價值鏈要素更加注重土地獲取，資金杠桿為土地發(fā)展服務(wù)，難以實現(xiàn)系統(tǒng)性國際化。
　　
　　所以從日本、美國等國的開發(fā)商業(yè)務(wù)布局來看，持有大量土地的重資產(chǎn)型開發(fā)商，比如帕爾迪、三井不動產(chǎn)等，其海外業(yè)務(wù)布局占到全部業(yè)務(wù)比重都在10%以內(nèi)。而當(dāng)這些開發(fā)商面臨行業(yè)下行周期時，多數(shù)的選擇是實現(xiàn)降杠桿，輕資產(chǎn)來應(yīng)對行業(yè)的波動。
　　
　　20、實現(xiàn)國際化則需要高度的金融化，加杠桿實現(xiàn)跨地區(qū)、高回報的“小而美”。
　　
　　模式的另一個極端則是高度金融化，這個在商業(yè)地產(chǎn)、資本市場雙發(fā)達的經(jīng)濟體較為突出，往往出現(xiàn)在產(chǎn)業(yè)發(fā)展周期后端（住宅建設(shè)量大幅萎縮或者處于城市型經(jīng)濟體），且金融業(yè)高度發(fā)展之后，其突出模式就是房地產(chǎn)基金的高速發(fā)展，脫離產(chǎn)業(yè)持有實現(xiàn)金融投資化、國際跨區(qū)域布局，比較典型的案例有新加坡的凱德臵地，美國的鐵獅門等等。