四季度多地公積金政策的微調 將刺激樓市成交

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　　記者了解到，目前廣州的招商銀行、建設銀行等大型銀行首套房貸最低利率優(yōu)惠普遍只有9折，且需要經過繁雜的審批程序，只針對部分優(yōu)質客戶?？v觀全市，四 大行首套房貸僅有工行可以打85折，其他三大行均為9折。而一些中小型銀行普遍還提供85折房貸優(yōu)惠，但也有少數(shù)銀行悄悄上調了房貸利率。此外，辦理業(yè)務 的審批和放款速度都普遍變慢，一位內部人士證實，短期內信貸投放將進一步縮緊，放貸速度變緩，年底首套房貸優(yōu)惠利率甚至可能取消。

　　全國的情況則更不容樂觀，有媒體統(tǒng)計，目前已經有14個城市開始上調首套房貸款利率。部分城市銀行首套房貸款利率不僅告別“打折”，甚至還在基準利率基礎上上浮5%-30%不等。

　　業(yè)內人士分析，近期信貸市場的變動，證實了年底信貸額度緊張的情況，將導致首套房貸利率的優(yōu)惠幅度進一步縮小甚至取消。另一方面，按照往年的慣例，進入 第四季度后，銀行房貸的速度將會減慢，房貸的額度也會逐漸收緊，一些中小銀行甚至可能停發(fā)個人貸款。這兩個變化對購房者特別是剛需客的沖擊無疑是巨大的。

　　合富置業(yè)首席市場分析師龍斌在接受采訪時就指出，從目前樓市來看，受限購、限貸的影響，多數(shù)投資客及投機客被拒之門外，一旦首套房貸利率提高，以年輕小白領組成的首次置業(yè)者購房積極性肯定下降，從而帶來成交量的下滑。

　　影響剛需購房客信心

　　首置剛需客戶一直都是市場的主力軍，如果首套購房貸款利率優(yōu)惠取消，甚至超過基準利率，肯定會影響剛需客戶購房計劃。房貸利率的變化雖然從百分比上看微 乎其微，但對按月供房的剛需客來說影響是巨大的。以一套總價100萬的房子為例，首付三成，貸款70萬，20年貸款，如果按目前85折的優(yōu)惠幅度計算，月 供為4841.94元，累計利息為46萬左右，而一旦取消房貸優(yōu)惠，按基準利率付款，月供將變?yōu)?4萬左右，前后相差8萬元。

　　李先生的 觀點道出了許多剛需客的擔憂：“有錢人買房不貸款，貸款人經濟條件并不那么優(yōu)越，減少房貸利率優(yōu)惠，必然會加大買房者的負擔。從市場的角度看，嚇退一批剛 需購房者，對商品房的需求將會減少。市場本來就是供大于求，需求進一步減少，房價看跌，銀行放貸就會更加束手束腳，房地產業(yè)將會陷入惡性循環(huán)?！?/p>

　　有業(yè)內人士指出，房貸收緊對剛需客的影響或許不大，因為剛需購房者大多使用住房公積金而非銀行房貸，但需要注意的是，并不是所有人都有公積金，在廣州申 請公積金貸款，必須申請住房公積金貸款時已連續(xù)繳存住房公積金6個月以上(含6個月)，而非廣州市常住戶口的，申請住房公積金貸款時已連續(xù)繳存住房公積金 12個月以上(含12個月)，很多市民通常由于有換工作或者辭職而達不到要求。

　　多地公積金貸款政策微調

　　“在不動搖樓市調控大方向的前提下，怎樣盤活房地產市場？”顯然，公積金貸款政策就是近期地方政府最明顯的動作。

　　今年三季度以來，濟南、武漢、鎮(zhèn)江等城市相繼推出公積金調整新政。10月下旬，武漢在《住房公積金管理委員會關于調整住房公積金相關提取政策的通知》中 規(guī)定，異地購房可提取本地公積金還貸。此外，前天鎮(zhèn)江出臺公積金新政規(guī)定，新就業(yè)人員購買自住住房辦理住房公積金貸款的，父母也可申請成為共同還款人，相 當于子女買房時可以使用父母的公積金賬戶余額，減輕了購房家庭的經濟負擔。

　　除此之外，大連等城市將首套房公積金貸款首付比例降至兩成， 廈門、蕪湖、合肥等地上調公積金貸款額度，且上調幅度普遍在15%至25%之間，湖南長株潭、河北、遼寧等省市也于此前先后實施“異地互貸”。據(jù)記者不完 全統(tǒng)計，截至現(xiàn)時，全國就有近30個城市在近期調整了住房公積金政策。

　　而在這些城市當中，包括廣州、江門、深圳在內的珠三角城市針對公積金政策的微調動作也不小。除了5月份廣州公積金中心重申90平方米以下首套房公積金比例二成的政策以外，深圳也將首套房公積金貸款首付降至兩成。廣東省異地互貸城市更是增至9個。

　　日前，江門市公積金管委會宣布同意開平、鶴山兩地調整公積金貸款額度的申請。內容是開平市住房公積金貸款調整為首套房貸款最高限額統(tǒng)一提高至1人25萬元，2人或以上50萬元；二套房1人20萬元，2人或以上是40萬元。

　　微調將刺激樓市成交

　　“積極調整公積金政策的大多都是二線城市?！焙细惠x煌首席分析師黎文江在接受本報記者采訪時表示，在樓市調控持續(xù)了兩年以后，這些市場受到的影響比較 大。特別是樓市成交方面，各地的商品住宅成交量都在萎縮。即使是今年第三季度以來的樓市回暖，目前也主要出現(xiàn)在一線市場，像江門、武漢、鎮(zhèn)江這些區(qū)域樓市 成交仍然不理想。公積金政策的微調也更多是為了刺激樓市成交。

　　“現(xiàn)在臨近年底，商業(yè)貸款正在收緊，商業(yè)房貸的申請開始變得困難。”黎文 江分析稱，在這個時間，陸續(xù)有城市放松公積金房貸政策，目的更多是營造更加寬松的購房貸款氛圍。目前，進行公積金調整的城市，主要方式基本都是在貸款額度 和首付比例這些方面做文章。但近期政策調整的方式逐漸多樣化，與之前的僅提高貸款額度相比，放松的空間更大，購房人在使用公積金貸款和使用方面更加靈活。

　　“公積金政策的調整對剛需買家的吸引力是比較大的。”廣州番禺自在城市花園的銷售人員告訴記者。在今年5月，廣州公積金中心就曾公開重申90平方米以下 的首套房公積金貸款可申請兩成首付的政策。而廣州當時在售的樓盤包括諾德中心城、雅居樂城南源著在內的不少樓盤都馬上以此作為“引客”的重要手段。

　　“當時買家對于公積金首付比例的關注程度就非常高?！睋?jù)上述銷售人員透露，按照目前的均價，當時諾德中心城的售價在12000元/平方米左右，公積金首 付二成政策被重申后，40平方米左右的單房戶型的首付只需要不到10萬元。“首付二成”的宣傳一出來，該樓盤當時剩余的小戶型單位很快就被搶得清光。

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