9月上海二手房房?jī)r(jià)下降5%，2%的房東跳價(jià)

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      10月9日，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)發(fā)布的一份統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)稱，今年9月上海市成交1.73萬套二手住宅，環(huán)比（較上月）提升4%，同比（較上年同期）增加85%。不過，因?yàn)閯傂栊粜头吭吹募谐山唬?月二手住宅的合計(jì)成交面積則環(huán)比下降了3.3%，至136.4萬平方米；成交均價(jià)也環(huán)比回落4.8%，至1.67萬元/平方米。

    21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域分析師黃河滔認(rèn)為，掛牌房源不足，價(jià)格上漲，是抑制二手房買家在9月入市的主要原因。而且，限售政策在執(zhí)行層面趨嚴(yán)，也提高了外地戶籍人士的購(gòu)房門檻。上述情況在10月預(yù)計(jì)難有明顯改善，上海二手房成交量突破1.8萬套的阻力仍然不小。

    滬上中介人士介紹，在上海，二手房月成交量低于1.2萬套，意味著整個(gè)中介行業(yè)會(huì)處于虧損狀態(tài)；在1.2萬-1.5萬套間，意味著盈虧平衡；在1.5萬-1.8萬套間，意味著向好；超過1.8萬套，意味著繁榮。

    “實(shí)際成交量可能更低”

    9月上海二手房市場(chǎng)的表現(xiàn)，普遍不及中介的預(yù)期。

    合富置業(yè)副總經(jīng)理沈彥稱，1.73萬套的成交量是網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，其中的部分房源可能還是在7、8月間成交的。

    沈彥的觀察是，9月上海二手房的實(shí)際成交量較8月的降幅可能在10%～15%，但9月的成交價(jià)格總體穩(wěn)定，個(gè)別區(qū)域有所上升，幅度在2%～3%。

   “9月1.73萬套的成交量算中等偏下，但也在意料之中?！钡掠拥禺a(chǎn)區(qū)域總監(jiān)張劍東說，以往不調(diào)控的時(shí)候，9月的成交量一般在2萬套左右，一般月度成交量在1.5萬套以上，就能有點(diǎn)利潤(rùn)。

    張劍東指出，今年6、7月份，上海二手房較高的成交量消耗了大量需求，而且低價(jià)房源也被消耗。而9月那些沒買到房子的客戶，心理價(jià)位還停留在原來的水平上，這造成了9月二手市場(chǎng)成交不旺。

     漢宇地產(chǎn)董事總經(jīng)理施宏叡同樣認(rèn)為，二手房市場(chǎng)表現(xiàn)不及預(yù)期，和之前幾個(gè)月的市場(chǎng)表現(xiàn)有關(guān)?！斑^去金九行情都是建立在6、7、8月成交比較淡的基礎(chǔ)上，而今年6、7月剛需已經(jīng)有了較大的釋放，出現(xiàn)了淡季不淡的行情，導(dǎo)致9月行情未能火爆?！?/p>

    據(jù)施宏叡稱，9月上海二手房成交仍以剛需為主，主要集中在浦東、松江、閔行、寶山等傳統(tǒng)剛需區(qū)域，市區(qū)的二手置換改善型買賣熱情在9月回落，“6、7月份改善型需求已經(jīng)有了較大釋放，因此10月這類需求也將繼續(xù)放緩?！?/p>

    剛剛過去的2012年9月，上海房屋租賃指數(shù)為1359點(diǎn)，較上月上升4點(diǎn)，環(huán)比上漲0.31%，漲幅比8月縮小0.04個(gè)百分點(diǎn)。租賃指數(shù)連續(xù)第二個(gè)月出現(xiàn)漲幅回落，低端市場(chǎng)漲幅回落明顯。

    上海房屋租賃指數(shù)辦公室認(rèn)為，租賃市場(chǎng)相比買賣市場(chǎng)顯得活躍，成交連續(xù)放量。但隨著租金持續(xù)走高，租賃市場(chǎng)熱點(diǎn)轉(zhuǎn)移，受到公租房市場(chǎng)擠壓以及持續(xù)漲租的壓力，低端市場(chǎng)漲幅回落最大，上漲動(dòng)力減弱；中端市場(chǎng)漲幅回落較小，但中端兩室領(lǐng)漲全市；占比最小的高端市場(chǎng)是漲幅唯一沒有回落的分市場(chǎng)。

    高端漲幅保持?jǐn)U大

    9月，上海高端市場(chǎng)租金環(huán)比上漲0.08%，漲幅相比上月擴(kuò)大0.03個(gè)百分點(diǎn)。其中，一室上漲0.06%，兩室上漲0.08%，三室上漲0.09%，漲幅趨于平均。

    所監(jiān)測(cè)的18個(gè)控制點(diǎn)全面上漲。漲幅前三的板塊為楊浦東外灘、閘北天目、閔行金虹橋，分別上漲0.3%、0.13%、0.11%。這三個(gè)板塊都非市中心區(qū)板塊，其中入駐了一些小微型企業(yè)，這些企業(yè)是受辦公室租金不斷上漲影響而無力承擔(dān)高昂的辦公室租金，轉(zhuǎn)而在交通便利的市區(qū)內(nèi)租借大戶型住宅辦公，拉升了租金。

    而在市中心區(qū)，一些公司會(huì)選擇租一兩套四房或五房住宅，作為商務(wù)接待或員工休息場(chǎng)所，這種用途對(duì)房子的品質(zhì)以及配備要求更高，租金也會(huì)維持較高水平。但租客數(shù)量偏少及酒店式服務(wù)公寓競(jìng)爭(zhēng)，使得高端市場(chǎng)租金很難出現(xiàn)大的漲幅。市中心板塊新天地、老西門、靜安寺分別微漲0.11%、0.09%、0.08%。

   中端兩室依然領(lǐng)漲

   9月，上海中端市場(chǎng)租金環(huán)比上漲0.4%，漲幅相比上月縮小0.07個(gè)百分點(diǎn)。其中，兩室上漲0.45%，三室上漲0.38%。中端市場(chǎng)兩室依然受追捧。

    所監(jiān)測(cè)的11個(gè)區(qū)全面上漲，其中楊浦、徐匯上漲0.49%，寶山上漲0.47%，虹口、黃浦上漲0.36%，閘北上漲0.22%。熱點(diǎn)從上月高租金的市中心區(qū)域，轉(zhuǎn)移到了其他傳統(tǒng)市區(qū)和新興城區(qū)，如楊浦控江、浦東碧云板塊上漲0.63%，虹口四平板塊上漲0.59%。從監(jiān)測(cè)統(tǒng)計(jì)可以看出，上海重申嚴(yán)格執(zhí)行限購(gòu)令，被限對(duì)象及觀望客群紛紛回到租賃市場(chǎng)，尤其是中端市場(chǎng)。