9月上海二手房市場行情落空，價(jià)格稍上漲

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　　9月二手房市場成交量繼續(xù)萎縮，“金九”行情宣告落空，但價(jià)格指數(shù)在臨界點(diǎn)上微翹。在指數(shù)系統(tǒng)監(jiān)測的所有板塊中，70%上漲，19%下跌，11%走平。上海二手房指數(shù)辦公室認(rèn)為，9月二手房市場出現(xiàn)掛牌量減少、提價(jià)明顯、客源短缺、成交冷清的局面。一方面，二手房價(jià)格維持上揚(yáng)，與買家心理價(jià)差拉大；另一方面，剛需新盤放量，買家分流明顯，加上非滬籍單身人士限購效應(yīng)逐漸放大，二手房客源明顯不足，成交膠著，博弈加劇。

　　9月13日，上海市房管局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)市場各項(xiàng)調(diào)控政策的通知》，一個(gè)半月內(nèi)第二次重申限購令的執(zhí)行；9月中旬國務(wù)院副總理李克強(qiáng)表示，抑制房價(jià)過快上漲可防止抬高城鎮(zhèn)化門檻，有利于調(diào)節(jié)收入分配，促進(jìn)社會公平正義；住建部相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，適時(shí)對執(zhí)行調(diào)控政策不力、放松調(diào)控政策造成房價(jià)過快上漲的地區(qū)實(shí)行問責(zé)。這一切使得穩(wěn)定房價(jià)預(yù)期有所增大。

　　價(jià)格上漲動(dòng)力不足

　　9月，市區(qū)全部8個(gè)區(qū)及浦東陸家嘴整體上漲0.17%，漲幅比上月擴(kuò)大0.12個(gè)百分點(diǎn)。其中市中心4個(gè)區(qū)及浦東陸家嘴9月上漲0.18%，漲幅比8月擴(kuò)大0.09%。市區(qū)內(nèi)，靜安上漲0.19%、徐匯、長寧、普陀均上漲0.18%。市區(qū)房價(jià)堅(jiān)挺，還是在于房源稀缺，尤其是性價(jià)比較高的房子，一旦“筍盤”出來會吸引多組客戶看房，不少業(yè)主趁勢跳價(jià)。市區(qū)老工房成為漲價(jià)排頭兵，看準(zhǔn)行情稀缺，業(yè)主多選擇調(diào)高掛牌價(jià)格5%-10%。但老工房房齡偏久，如買家不能順利貸款，會阻礙交易進(jìn)度，急于出手的賣家多選擇一次性付款。

　　9月，新興城區(qū)整體上漲0.14%，漲幅比上月擴(kuò)大0.04個(gè)百分點(diǎn)。其中，嘉定、松江、青浦近市區(qū)部分分別上漲0.19%、0.13%、0.11%。年初以剛需、首次置業(yè)、小戶型為主，隨著時(shí)間推移，大戶型成交量有所上升，改善型需求開始釋放，價(jià)格遞增，如今總價(jià)在200萬元以上的大戶型需求量開始增多。新興城區(qū)新盤供應(yīng)充足，在一手房降價(jià)壓力下，二手房客源分流明顯，區(qū)域內(nèi)部分二手房板塊出現(xiàn)滯漲，業(yè)主接受議價(jià)以促成交。另一方面，陸續(xù)有銀行取消首套8.5折優(yōu)惠，而作為新興城區(qū)購房主力的剛需客對價(jià)格極為敏感，為抓住時(shí)機(jī)獲得優(yōu)惠利率，面對價(jià)格小幅上漲但合意的房源，放棄觀望，提前入市。

　　非新興城區(qū)9月整體上漲0.09%，漲幅比8月縮小0.10個(gè)百分點(diǎn)，縮小達(dá)一半以上。如奉賢南橋、浦東外環(huán)板塊分別下跌0.32%、0.28%。唯一的利好是9月28日軌交22號線(金山鐵路支線)試運(yùn)營，金山成為剛需客驟增板塊，整體上漲0.16%，其中金山楓涇和金山新城分別上漲0.37%和0.25%。而養(yǎng)老需求購房也在遠(yuǎn)郊初現(xiàn)端倪，預(yù)期未來成為新的熱點(diǎn)。

　　價(jià)位落差阻礙交易

　　2012年9月全市128個(gè)板塊中，上漲板塊89個(gè)，下跌板塊24個(gè)，持平板塊15個(gè)。

　　9月上漲板塊平均上漲0.29%，漲幅相比8月擴(kuò)大0.05個(gè)百分點(diǎn)。如靜安寺、徐匯淮海西路、長寧中山公園、黃浦老西門板塊分別上漲0.46%、0.46%、0.44%、0.41%。由于改善型需求在漲價(jià)區(qū)域占到市場較大比重，他們往往是先賣掉手中房子再去置換中意房子，在賣房的同時(shí)也在看房。由于所想置換的房子價(jià)格居高不下甚至跳價(jià)，改善型業(yè)主若想要購入中意的房子，勢必也提高自己賣出房子的掛牌價(jià)。如此一來，各板塊之間出現(xiàn)比價(jià)效應(yīng)，上漲板塊增多，且漲幅擴(kuò)大。

　　持平板塊為15個(gè)，如浦東世博濱江、虹口北外灘、黃浦五里橋等板塊。多數(shù)為一些成交不熱的板塊，之前漲跌相抵的板塊減少。

　　下跌板塊比8月減少10個(gè)，下跌板塊平均下跌0.29%，跌幅相比8月擴(kuò)大0.03個(gè)百分點(diǎn)。下跌板塊剛需房和高檔房皆有，由于政策效應(yīng)滯后性，早先頒布的非滬籍單身人士限購政策的擠出效應(yīng)集中顯現(xiàn)；加上近期住房限購檢查從嚴(yán)，中檔房置換需求迅速回落，部分無法購房的外地人士只能以租房過渡。如寶山共富板塊下跌0.36%，閔行七寶、松江莘閔板塊下跌0.34%。而一些傳統(tǒng)或新興豪宅區(qū)，受一手豪宅“開閘放量”影響，賣家堅(jiān)挺心態(tài)也開始松動(dòng)，調(diào)低價(jià)格為求出手，如浦東塘橋、長寧古北板塊分別下跌0.35%、0.30%。

　　上海二手房指數(shù)辦公室認(rèn)為，“史上最嚴(yán)厲”的調(diào)控打壓投機(jī)、投資購房，使得沉寂已久的剛需購房釋放，繼而在6、7月出現(xiàn)高成交量也屬正常。但釋放的需求是需要補(bǔ)充和積累的，目前從緊的調(diào)控政策導(dǎo)致回暖預(yù)期不強(qiáng)，成交量自然不會一直處于上升狀態(tài)。繼8月后，9月二手房市場繼續(xù)量跌而價(jià)格弱勢上漲。一手房市場分流客戶，二手房價(jià)格繼續(xù)向上，性價(jià)比高房源缺乏，導(dǎo)致買家出手意愿下降。熱點(diǎn)乏善可陳，樓市持續(xù)疲軟，或蔓延至10月。“金九”已不“經(jīng)久”，“銀十”或不“盈實(shí)”。