全國樓市四季度價格反彈機會不大

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    廣州、上海等城市收緊調(diào)控政策，主要是為了防止價格出現(xiàn)非理性上漲。

    首先，今年6月份全國房價“止跌微漲”之后連續(xù)三個月出現(xiàn)上漲，樓市再度面臨房價上漲的壓力。為了應(yīng)對中央日益嚴厲的問責，不少地方政府采取相應(yīng)措施調(diào)節(jié)市場，嚴格執(zhí)行限購政策，引導(dǎo)市場增加供應(yīng)量。

    其次，地方政府高度防范高端樓盤的集中成交再度推高均價。從廣州限售政策指向來看，其實主要是針對高端樓市的成交。此外，從今年一線城市的歷史成交數(shù)據(jù)來看，過去幾個月部分城市高端樓盤成交集中放量，導(dǎo)致市場成交均價從結(jié)構(gòu)上被拉升，從而推動整體樓市價格向上走。

    從以上方面來看，盡管“限售”是為了防止高端樓盤集中成交從而推高房價，但“限售”政策并不合理，不利于高端樓盤市場繼續(xù)以價換量。

    其實，過去幾個月高端樓盤放量原因主要有兩方面：一，這些高端樓盤以低開或降價的方式引起購房者的關(guān)注，導(dǎo)致已被壓抑許久的需求集中入市；二，各地在樓市限購政策執(zhí)行方面不是太嚴格，在操作上可以采取擦邊球的方式進行操作，這樣，一些多套房的投資客可以通過打擦邊球的方式購房，這些需求在一定程度上也拉升了高端樓盤的成交量。

    從以上分析可知，如果高端樓盤“限售”，那么，這些樓盤即使降價也沒有辦法取得銷售業(yè)績，具有購房資格的人群也沒有辦法購買。從一定意義上來講，“限售”不利于市場自由競爭，不利于高端樓盤繼續(xù)以價換量，符合購房資格的人群也沒有辦法購買已經(jīng)被限購的項目（甚至降價的項目）。

    因此，廣州限售政策，盡管短期內(nèi)可以控制高端需求入市而帶來的結(jié)構(gòu)性房價上漲。但是，“限售”只能控制其短期內(nèi)沒有辦法成交，而購房者一旦入市，勢必會影響到未來的房地產(chǎn)市場的量價走勢，廣州“限售”高端樓盤，從根本上難以控制房價上漲。

    因此，當前來講，嚴格執(zhí)行限購政策，盡可能讓市場增加供應(yīng)量，防止形成相對緊張的市場供求關(guān)系，而不是限制樓盤入市。同時，也要防止打擦邊球的政策繼續(xù)執(zhí)行，堅持去投資化的樓市調(diào)控政策，防止不合理的需求進入高端樓市。

    在調(diào)控政策再度收緊的背景下，年內(nèi)房地產(chǎn)市場將走向何方？

    筆者認為，房價在第四季度難有反彈的機會，雖然個別城市的房地產(chǎn)市場存銷比在降低，開發(fā)企業(yè)也在炒作，但限購與限貸本質(zhì)上并沒有松動或者取消，去投資化的樓市調(diào)控政策還在執(zhí)行，外來資金仍然無法影響房地產(chǎn)市場價格的走勢。在限購嚴格執(zhí)行、限售等政策執(zhí)行下，高端樓市成交會走低，有可能繼續(xù)以價換量的市場狀態(tài)，但是，整體市場均價仍然會保持相對穩(wěn)定狀態(tài)。

    同時，自住需求仍會繼續(xù)放量，政策層面不會對于這些樓市需求進行控制和打壓。樓市沒有加時賽，2012年“跑得快”不會錯，只有“跑得快”的企業(yè)才能贏未來。當前市場當中降價幅度收窄甚至個別項目的漲價行為，勢必會影響這些項目的去化速度，從這個角度來講，降價幅度收窄、漲價行為不一定會利于這些企業(yè)在當前相對膠著的市場背景下跑贏市場。

    降價幅度收窄、漲價行為這種博弈市場的做法或許會獲得短期內(nèi)的利益收益，但是，在“買漲不買跌”難以形成的市場背景下，相對于“以價換量”、以時間換取發(fā)展空間的做法，降價幅度收窄甚至個別項目的漲價行為只能讓現(xiàn)有項目停滯不前，降低項目及企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)率，由此有可能會喪失更多的發(fā)展機會。