簽約前提前預(yù)防可以有效的防止二手房業(yè)主反價(jià)

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        業(yè)主反價(jià)，不僅給買(mǎi)家、中介帶來(lái)了交易上的麻煩，違約可能導(dǎo)致賠償、傭金追討等各類矛盾糾紛。哪一位置業(yè)者都不想遭遇在買(mǎi)房過(guò)程中遭遇反價(jià)的麻煩事。但一旦碰上了，業(yè)界建議，置業(yè)者可做好準(zhǔn)備，反價(jià)5%之內(nèi)還是可以考慮接受，并采取盡量縮短交易周期、適當(dāng)提高定金數(shù)額等方式，淡定應(yīng)對(duì)可能出現(xiàn)的業(yè)主反價(jià)風(fēng)險(xiǎn)。

        寶安中心區(qū)和前海片區(qū)反價(jià)現(xiàn)象多“5月份，業(yè)主開(kāi)價(jià)95萬(wàn)元，6月份，100萬(wàn)元，現(xiàn)在業(yè)主已經(jīng)漲到106萬(wàn)元了，早已經(jīng)超過(guò)我能接受的范圍了?！比涡〗阆蛴浾摺霸V苦”說(shuō)，早在5月份她已經(jīng)看中了羅湖區(qū)文錦大廈[最新消息價(jià)格戶型點(diǎn)評(píng)]的一套81平方米的二手房，當(dāng)時(shí)已經(jīng)和業(yè)主方、中介都聯(lián)系過(guò)，但由于她家里臨時(shí)有急事需要用錢(qián)，買(mǎi)房計(jì)劃就擱置了幾個(gè)月。結(jié)果，房?jī)r(jià)上漲的幅度，讓任小姐瞠目結(jié)舌。

        同樣的情形出現(xiàn)在南山，地處中心區(qū)的海印長(zhǎng)城一套70平方米的兩房，業(yè)主一周前報(bào)價(jià)165萬(wàn)元，記者上周末再次詢問(wèn)，已經(jīng)漲到170萬(wàn)元。“中介有跟我說(shuō)，報(bào)價(jià)漲得狠了點(diǎn)，但市場(chǎng)好，大家都在漲，我也試試看，不行再降回去就是了!”業(yè)主說(shuō)。

       “反價(jià)風(fēng)”從關(guān)內(nèi)延伸到關(guān)外。多位主攻二手房市場(chǎng)的地產(chǎn)中介研究人員以及片區(qū)經(jīng)理表示，目前寶安中心區(qū)、前海片區(qū)的反價(jià)現(xiàn)象在深圳片區(qū)中頗為嚴(yán)重。

        世華市場(chǎng)研究部經(jīng)理何然透露，一位投資客對(duì)其前海片區(qū)分行經(jīng)理明確表示，不管是怎樣的房子，只要是前海的，他都買(mǎi)。近期前海片區(qū)由于利好政策的帶動(dòng)，直接導(dǎo)致業(yè)主對(duì)大前海開(kāi)發(fā)概念的預(yù)期頗高。

        世華地產(chǎn)高級(jí)分行經(jīng)理?xiàng)钚旅窀嬖V記者，他們負(fù)責(zé)的寶安中心區(qū)上個(gè)月就有三四單交易遭遇業(yè)主反價(jià)。其中有兩單屬于同一個(gè)樓盤(pán)，項(xiàng)目銷售對(duì)象主打剛需，建筑面積51平方米，加上贈(zèng)送面積可以拓展成二房，因此，頗受首次置業(yè)者的歡迎。

       “這個(gè)項(xiàng)目在今年初約120萬(wàn)元就可以買(mǎi)了，現(xiàn)在業(yè)主已經(jīng)要價(jià)150萬(wàn)元了，但還有感興趣的客戶，但業(yè)主還是不想賣(mài)，還想等著看能否再漲一些。而另一位業(yè)主首次面談時(shí)說(shuō)是賣(mài)145萬(wàn)元，結(jié)果幾天后是以149萬(wàn)元成交的。”楊新民無(wú)奈地說(shuō)。中聯(lián)地產(chǎn)寶安營(yíng)運(yùn)總監(jiān)何金龍表示，據(jù)粗略統(tǒng)計(jì)，在他們轄區(qū)內(nèi)有20%―30%的業(yè)主都有反價(jià)的意愿，漲價(jià)幅度在3%―8%居多，上個(gè)月他們就處理了37單存在業(yè)主反價(jià)現(xiàn)象的交易，“感覺(jué)得到，片區(qū)業(yè)主對(duì)大前海開(kāi)發(fā)概念預(yù)期很高”。

         二手房成交環(huán)比走出低潮與新房“價(jià)升量跌”不同，7月，深圳市規(guī)劃國(guó)土委公布的全市二手房過(guò)戶量突破7000套，共成交7077套，是近一年的最高水平，環(huán)比增長(zhǎng)21.3%，同比增長(zhǎng)8.1%，也是今年來(lái)首次同比正增長(zhǎng)。在成交均價(jià)方面，7月二手房成交結(jié)構(gòu)相對(duì)平穩(wěn)，使得二手房均價(jià)高位平穩(wěn)，為17794元/平方米，環(huán)比增長(zhǎng)0.1%。

        中聯(lián)地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年1―7月，深圳二手房成交總套數(shù)為30792套，成交面積為282.38萬(wàn)平方米，成交均價(jià)從1月的14456元/平方米，升至7月的17794元/平方米。中聯(lián)地產(chǎn)市場(chǎng)研究中心觀點(diǎn)認(rèn)為，今年上半年成交數(shù)據(jù)與2011年同期相比差距依然明顯，成交套數(shù)下跌逾五成，但環(huán)比來(lái)看，樓市成交已開(kāi)始走出低潮期，與去年下半年相比，今年上半年成交套數(shù)上升了逾一成。

       “今年樓市表現(xiàn)跟往年有些不同，往年是新房形勢(shì)好的話，二手房形勢(shì)就相對(duì)弱一些。而今年，一二手房就會(huì)出現(xiàn)正相關(guān)的作用，即新房好，二手房也跟著好。”中聯(lián)地產(chǎn)市場(chǎng)研究總監(jiān)周慶亮說(shuō)，目前深圳二手房業(yè)主反價(jià)現(xiàn)象較為常見(jiàn)。

       業(yè)主反價(jià)原因主要有3點(diǎn)：一是對(duì)后期樓市充滿信心，覺(jué)得現(xiàn)在賣(mài)便宜了。寶安業(yè)主反價(jià)情況顯著就與前海利好政策頻繁出臺(tái)有關(guān);二是本來(lái)因資金周轉(zhuǎn)而售房，現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)問(wèn)題已經(jīng)解決;三是不了解市場(chǎng)行情，受外界影響而懵懂售房，事后察覺(jué)而反價(jià)。

      “二手房業(yè)主心態(tài)逐漸強(qiáng)勢(shì)，反價(jià)現(xiàn)象已成為市場(chǎng)常態(tài)?！笔廊A地產(chǎn)在研究報(bào)告指出，受央行兩次降息的影響，業(yè)主普遍認(rèn)為該舉動(dòng)為政策松動(dòng)的信號(hào)，加之近期成交快速回升，他們對(duì)后市信心大增，紛紛縮減議價(jià)空間，調(diào)高放盤(pán)價(jià)格。

       提高定金比例增加反價(jià)難度事實(shí)上，無(wú)論是業(yè)主、買(mǎi)家還是中介，遭遇反價(jià)是一件“很不爽”的事情。但在反價(jià)已成為“市場(chǎng)常態(tài)”的時(shí)候，萬(wàn)一與反價(jià)現(xiàn)象不期而遇，應(yīng)該怎么辦?受訪業(yè)內(nèi)人士建議，要避免反價(jià)，可以在簽約之前就采取一些預(yù)防措施，減少對(duì)業(yè)主反價(jià)情緒的助漲。

       何金龍建議，當(dāng)置業(yè)者看中了一套物業(yè)，心動(dòng)下定前一定要多找?guī)准抑薪閱?wèn)價(jià)。有的房子不一定是業(yè)主隨意反價(jià)，有可能是中介叫高了價(jià)。同一套物業(yè)有可能在多家中介公司放盤(pán)，置業(yè)者可多去幾家中介詢問(wèn)，比較后可以選定房?jī)r(jià)最低的一家進(jìn)行交易。

       盡可能縮短交易周期、增加定金數(shù)額，是受訪業(yè)內(nèi)人士的普遍觀點(diǎn)。在較短的周期內(nèi)，樓價(jià)變化的幅度不會(huì)太大，在沒(méi)有太大利潤(rùn)空間的情況下，業(yè)主一般不會(huì)冒險(xiǎn)毀約。

    目前業(yè)主反價(jià)通常發(fā)生在簽訂三方合同之前，因此適當(dāng)提高訂金數(shù)額會(huì)增加業(yè)主的毀約成本，減小反價(jià)的獲利空間甚至讓反價(jià)無(wú)利可圖。

    廣東信榮律師事務(wù)所律師張茂榮說(shuō)，根據(jù)《合同法》規(guī)定，定金最高不能超過(guò)房產(chǎn)交易價(jià)的20%，因此可以盡量提高定金到房?jī)r(jià)的20%，如此一來(lái)，只有其他買(mǎi)家提價(jià)至少20%購(gòu)買(mǎi)，業(yè)主才能有利可圖，這種可能性很小。

    另外，如果定金不多，也可以約定較高的違約金數(shù)額，雖然《合同法》沒(méi)有規(guī)定違約金的上限，不過(guò)最好不要超過(guò)房?jī)r(jià)的30%，太多的話法院一般不予支持。

    如果置業(yè)者還是碰上了業(yè)主反價(jià)，大多受訪業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為5%的提價(jià)空間還是可以根據(jù)個(gè)人情況考慮接受，但高于這個(gè)數(shù)字，不建議“在一個(gè)樹(shù)上吊死”。同時(shí)，置業(yè)者也可以采取與業(yè)主協(xié)商共同分擔(dān)購(gòu)房稅費(fèi)以及中介傭金的方式，維護(hù)自身權(quán)益。