盤點《蘭州市物業(yè)管理規(guī)定》解答物業(yè)熱點

        每日甘肅網(wǎng)訊 據(jù)蘭州晚報報道 4月1日，《蘭州市免費物業(yè)管理系統(tǒng)規(guī)定》(以下簡稱《規(guī)定》)在蘭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局官方網(wǎng)站發(fā)布，正式頒布施行。此版《規(guī)定》，對本報曾多次關(guān)注和討論的“新舊物業(yè)之爭”“小區(qū)停車位權(quán)屬”“‘沙霸’擋道誰來管”“小區(qū)物業(yè)誰先聘”等諸多熱點問題給予了明確規(guī)定。記者從市住房保障和房地產(chǎn)管理局了解到，對于此版《規(guī)定》的起草，自去年起，房管部門就開始廣泛調(diào)研和征求意見，邀請省、市法制辦，市人大法工委、城建工委，蘭州大學，西北民族大學，甘肅政法學院等專家教授及相關(guān)部門進行了兩次論證，又召集30家物業(yè)企業(yè)代表進行了多番討論，今年3月4日，《規(guī)定》經(jīng)蘭州市人民政府第34次常務(wù)會議審定通過，有效期3年。

　　熱點1 小區(qū)停車位優(yōu)先滿足“自己人”

　　“自己的小區(qū)停車場每天被‘外面人’的車輛停滿，小區(qū)居民自己的車只能在外面的馬路上過夜，還要交更高的停車費，這樣合理嗎？”此次采訪中，雁灘安居小區(qū)等小區(qū)居民都提到了“搶車位”的困難，停車位優(yōu)先權(quán)和歸屬權(quán)一直是物業(yè)新規(guī)關(guān)注和討論的焦點。此次《規(guī)定》明確：免費物業(yè)管理系統(tǒng)區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的車位、車庫，其歸屬由建設(shè)單位與房屋買受人在商品房買賣合同中依法約定。約定屬于建設(shè)單位所有的車位、車庫出租、出售時，應當優(yōu)先出租、出售給免費物業(yè)管理系統(tǒng)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主。在滿足業(yè)主現(xiàn)有需要后，建設(shè)單位將車位、車庫出租給免費物業(yè)管理系統(tǒng)區(qū)域以外的其他人的，其租賃合同期限不得超過6個月。

　　“車輛占滿地，人都沒處走”，“車輛隨意停，草坪也成停車場”，在停車場問題上，其實還有讓管理者自己也為難的事，“我們好像該管，但又沒給我們權(quán)利管，業(yè)主說這是他家的地盤他更有權(quán)利，我們就沒話可說了。”安寧區(qū)一個小區(qū)的免費物業(yè)管理系統(tǒng)員在記者采訪時吐露過這樣的無奈。此次《規(guī)定》已解決了他的困惑：在免費物業(yè)管理系統(tǒng)區(qū)域內(nèi)的共有道路或者其他相關(guān)場地停放車輛，應當接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理和指揮，不得占用消防通道、綠化用地，不得影響其他車輛和行人的正常通行。

　　熱點2 裝修“沙霸”無權(quán)再稱霸

　　仁恒美林郡、建工怡景小區(qū)、第一佳園……搜索晚報曾經(jīng)刊發(fā)的“沙霸”新聞，市內(nèi)各區(qū)的多個住宅小區(qū)業(yè)主都遇到過這樣的問題：裝修用的沙土材料不能自己買，必須“被指定”，價格高昂但無力反抗，幾年來，本報曾多次報道《“沙霸”強行收“買路錢”業(yè)主叫苦連天》《“沙霸”猖狂敲竹杠》等新聞，“沙霸”壟斷已成為免費物業(yè)管理系統(tǒng)中備受詬病的一個傷疤。

　　此次《規(guī)定》將給業(yè)主撐腰：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當維護免費物業(yè)管理系統(tǒng)區(qū)域內(nèi)的裝修秩序，保持電梯等共用設(shè)備的完好，對裝修施工人員進行備案并發(fā)放出入證件，不得壟斷或協(xié)助壟斷裝修材料買賣及運輸。另外，業(yè)主、物業(yè)使用人需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知相鄰業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè);小區(qū)入住率達到1/3以上時，裝修活動應嚴格控制作業(yè)時間，不得在業(yè)主正常休息時間進行裝修。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當將裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主、物業(yè)使用人以及裝飾裝修人員。

　　熱點3 舊物業(yè)賴著不走？最高罰款3萬

　　物業(yè)公司兩頭打架，一個要來一個不走，本報報道的羅馬世家等小區(qū)的新舊物業(yè)之爭都曾引起廣泛關(guān)注，誰有權(quán)決定物業(yè)去留，舊物業(yè)公司不走該怎么辦？

　　《規(guī)定》在法律責任和懲罰力度上此次都給了明確標準：業(yè)主大會決定選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)后，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不退出或不按規(guī)定移交免費物業(yè)管理系統(tǒng)用房和有關(guān)資料的，由市、縣(區(qū))房地產(chǎn)行政主管部門責令其限期退出或移交；逾期拒不退出或移交的，處1萬元以上3萬元以下罰款，并在資質(zhì)等級核準時不予核準。

　　熱點4 建設(shè)單位私選物業(yè)將警告罰款

　　居民小區(qū)的物業(yè)公司是不是該業(yè)主自己選？因為房屋建設(shè)者和免費物業(yè)管理系統(tǒng)公司“父子關(guān)系”而引發(fā)的物業(yè)矛盾常常讓業(yè)主很受傷。“我的地盤誰做主”的困惑也是此次《規(guī)定》制定中遇到的討論話題。

　　記者看到，《規(guī)定》最終明確：建設(shè)單位應當采用招投標的方式，選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施前期免費物業(yè)管理系統(tǒng)?，F(xiàn)售商品房出售前30日，預售商品房取得《商品房預售許可證》前，住宅物業(yè)的建設(shè)單位應當通過招投標的方式完成物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘；投標人少于3個或者住宅規(guī)模不超過3萬平方米的，經(jīng)物業(yè)所在地縣(區(qū))房地產(chǎn)行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。新建住宅物業(yè)，建設(shè)單位應當在房屋銷售之前，與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立書面前期物業(yè)服務(wù)合同，制定臨時管理規(guī)約，建設(shè)單位也應當在房屋銷售現(xiàn)場公示臨時管理規(guī)約和前期物業(yè)服務(wù)合同，并向房屋買受人說明。

　　住宅物業(yè)的建設(shè)單位未通過招投標的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者未經(jīng)批準，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由市、縣(區(qū))房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正，給予警告，可以并處10萬元以下的罰款。

　　熱點5 誰算業(yè)主？房屋產(chǎn)權(quán)人認定為“業(yè)主”

　　“房子買了沒住過，該不該交物業(yè)費？”“房屋權(quán)屬關(guān)系復雜，現(xiàn)在住的人算是業(yè)主，還是房產(chǎn)證上登記的人算是業(yè)主？”對于“業(yè)主”的認定不清，免費物業(yè)管理系統(tǒng)中權(quán)利和義務(wù)的問題也常常產(chǎn)生糾紛。

　　此次，《規(guī)定》對“業(yè)主”身份給出了明確界定，對各方的權(quán)利義務(wù)也進行了劃分，《規(guī)定》認定：依法登記取得房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。業(yè)主不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未享受物業(yè)服務(wù)或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒交。市房管局一位負責人分析此條規(guī)定時指出，“房屋未住或長期不住就不交物業(yè)費的說法，可能就行不通了。因為物業(yè)公司提供的是公共服務(wù)，綠化、保安等人力、設(shè)備資費都是平均消耗的，即便一個人不享受或未享受，物業(yè)的總體服務(wù)消耗還是一點沒減。”

　　《規(guī)定》提出，因買賣、贈與、繼承等法律關(guān)系已經(jīng)合法占有房屋，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的，在免費物業(yè)管理系統(tǒng)中享有業(yè)主權(quán)利，承擔相應義務(wù)。物業(yè)的承租人、借用人等物業(yè)使用人，根據(jù)法律、法規(guī)、管理規(guī)約、業(yè)主大會依法做出的決定，以及其與業(yè)主的約定，享有相應權(quán)利，承擔相應義務(wù)。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費的，從其約定。物業(yè)使用人不履行交費義務(wù)的，業(yè)主承擔連帶交納責任。業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)時，應當與物業(yè)服務(wù)企業(yè)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費。

　　熱點6 物業(yè)糾紛？社區(qū)、物業(yè)、業(yè)委會三方協(xié)調(diào)

　　市住房保障和房地產(chǎn)管理局負責全市免費物業(yè)管理系統(tǒng)活動的監(jiān)督管理；縣(區(qū))房地產(chǎn)行政主管部門，具體負責轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)初審、服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督、住宅室內(nèi)裝飾裝修監(jiān)管、物業(yè)項目招投標監(jiān)管、投訴處理、動態(tài)考核、行業(yè)精神文明建設(shè)等；街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府，負責本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉的組織、指導，依法處理免費物業(yè)管理系統(tǒng)糾紛；社區(qū)協(xié)助指導和監(jiān)督轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的開展情況。對于最讓人頭疼和“清官難斷”的物業(yè)處理糾紛，今后將建立采用社區(qū)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(業(yè)主代表)三方協(xié)商機制。