以石家莊市為例空置房屋物業(yè)費收取政策合法性分析

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　石家莊房屋空置狀況

　　2008年9月，石家莊供電公司針對“零電費”住戶進行的調(diào)研結果顯示，全市（含郊區(qū)）7月、8月份單月零度戶數(shù)達到26萬余戶，占到總戶數(shù)的18%。10月19日，石家莊供電公司提供的數(shù)據(jù)顯示，石家莊中心城區(qū)共有42698套商品房超過一年時間的電費為零，基本處于閑置狀態(tài)。據(jù)了解，石家莊市中心城區(qū)居民一戶一表安裝率已達到95%以上。

　　《石家莊市住房空置率調(diào)查分析》數(shù)據(jù)分析顯示，“在石家莊市1137個有效樣本中，空置房屋115套，房屋空置率為10.11%，比照國際通行的房屋空置率合理區(qū)間值（3%-10%），石家莊市居住小區(qū)總體空置率屬于偏高水平?！?/P>

　　“通過對不同環(huán)線內(nèi)住房空置情況分析，可以看出一環(huán)以內(nèi)住房空置率較高，為12.03%，其次為二三環(huán)之間，為10.10%，一二環(huán)之間空置率較低，為9.76%。通過對不同建成時間小區(qū)樣本的空置情況分析發(fā)現(xiàn)，2005年以后建成的住房空置率較高。其中2007、2008年以后更是突破20%，是國際公認住房空置率合理上線（10%）的2倍以上?！?/P>

　　石家莊市空置房屋物業(yè)費收取規(guī)定

　　2009年6月18日，經(jīng)石家莊市第十二屆人民代表大會常務委員會第十三次會議修訂，并于2009年11月28日經(jīng)河北省第十一屆人民代表大會常務委員會第十二次會議批準，《石家莊市免費物業(yè)管理系統(tǒng)條例》于2010年3月1日開始實施。

　　《石家莊市免費物業(yè)管理系統(tǒng)條例》第三十七條規(guī)定：“連續(xù)三個月以上無人居住、使用、裝修空置的物業(yè)，空置期間按百分之二十繳納物業(yè)服務費。物業(yè)服務合同雙方另有約定的除外。業(yè)主空置物業(yè)的起止時間，應當事先和事后告知物業(yè)服務企業(yè)，并辦理相關手續(xù)?！?/P>

　　石家莊市空置房屋物業(yè)費收取比例的合法性分析

　　一方面，通過對相關法條的梳理，無論是《物權法》等上位法，還是法律位階與《石家莊市免費物業(yè)管理系統(tǒng)條例》不分伯仲的國家發(fā)展與改革委員會、住房和城鄉(xiāng)建設部頒布的《物業(yè)服務收費管理辦法》（發(fā)改價格[2003]1864號），關于空置房屋物業(yè)費用如何承擔是沒有相關的禁止性規(guī)定。也就是說從邏輯上看，《石家莊市免費物業(yè)管理系統(tǒng)條例》本身并不違反上位法的禁止性規(guī)定。這一點，《立法法》第六十三條第二款關于較大的市地方性法規(guī)的制定審查程序的規(guī)定可以作為佐證。

　　另一方面，石家莊市條例的有關規(guī)定與上位法的精神和原則存在分歧，涉嫌違反上位法的精神和原則。

　　首先，《物權法》第七十九條規(guī)定：“建筑物及其附屬設施的費用分攤、收益分配等事項，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例確定?！睆谋緱l中，可以判斷，物業(yè)服務費用的分攤原則首先是有約定從約定，沒約定或約定不明確的，按業(yè)主專有面積占建筑物總面積的比例確定。因此，確定業(yè)主承擔物業(yè)服務費的法定標準的考慮因素或評判因素只有一個即業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例，與房屋是否空置并無相關性。

　　其次，《物權法》第七十二條第一款規(guī)定：“業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利不履行義務?！睆奈牧x解釋角度理解，不完全履行義務屬于不履行義務的范疇自然是應有之義。石家莊市條例的這一規(guī)定，恰恰違反了上位法的權利義務相一致這一原則。

　　再次，《免費物業(yè)管理系統(tǒng)條例》第四十一條規(guī)定，物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照國務院價格主管部門會同建設行政主管部門指定的物業(yè)服務收費管理辦法，在物業(yè)服務合同中約定。《物業(yè)服務收費管理辦法》亦有類似規(guī)定，將物業(yè)服務費用分為政府指導價和市場調(diào)節(jié)價。這兩種物業(yè)服務費用類似是依據(jù)房屋產(chǎn)權屬性劃分的，與房屋是否空置并無直接關系，而石家莊市條例的這一規(guī)定，并不區(qū)分房屋產(chǎn)權屬性，同一按照空置期間按百分之二十繳納物業(yè)服務費，涉嫌干涉正常的物業(yè)服務收費的市場秩序，本應當由市場調(diào)節(jié)確定價格的非政策性住房的物業(yè)服務收費被公權力強制干預了，同時一般針對政策性住房的政府指導價面對的是政策性住房這一整體，并不區(qū)分房屋是否空置。因此，石家莊市條例這一規(guī)定有失公平。

　　最后，從物業(yè)服務費的性質(zhì)看，物業(yè)服務費屬于廣義的公共基金的一種，屬于權利所有權人的共有財產(chǎn)，專門用于住宅小區(qū)物業(yè)的基本維護、修繕、整治工作與日常管理，并不完全等同于物業(yè)服務企業(yè)基于物業(yè)服務合同提供物業(yè)服務的對價。也就是說，石家莊市條例的這一規(guī)定，表面上是涉嫌侵犯了物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，實質(zhì)上從根本上侵犯了全體業(yè)主的合法權益。等于正常交費業(yè)主為空置房業(yè)主埋單。物業(yè)服務費的性質(zhì)決定，其收取比例不能與供暖費的收取比例和方式混為一談。

　　這一點，石家莊市免費物業(yè)管理系統(tǒng)協(xié)會副秘書長劉明有詳細闡述，物業(yè)服務的對象是全體業(yè)主享有的公共服務，是公共產(chǎn)品，不是針對某一個業(yè)主提供的專門服務。業(yè)主是否對其專有部分進行實際使用，對物業(yè)服務企業(yè)提供的服務內(nèi)容和成本，不產(chǎn)生任何影響。物業(yè)服務的內(nèi)容，是對住宅區(qū)內(nèi)的房屋配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護免費物業(yè)管理系統(tǒng)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的活動。只要一進場接手物業(yè)，無論住宅區(qū)內(nèi)的入住率是多少，物業(yè)服務企業(yè)都要提供上述服務。劉明認為，物業(yè)費用的去向，有一半是拿去維護設備、澆水、保潔，都是花在業(yè)主身上，空置房只交20%就等于把這個錢克扣了，物業(yè)的服務質(zhì)量也必然會下降，最終吃虧的是大多數(shù)的業(yè)主。

　　最高人民法院2009年發(fā)布并執(zhí)行的《關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（法釋[2009]8號）第六條也規(guī)定，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關物業(yè)服務為抗辯理由的，人民法院不予支持。由此可見，因這種政策規(guī)定引發(fā)實踐中的訴訟糾紛時，業(yè)主以此作為抗辯理由是得不到人民法院的支持的。值得欣慰的一點是，石家莊市的條例這一規(guī)定設置了除外條款即“物業(yè)服務合同雙方另有約定的除外”，這一除外條款遵從了《免費物業(yè)管理系統(tǒng)條例》第四十二條的規(guī)定，業(yè)主應當按照物業(yè)服務合同的約定交納物業(yè)服務費用。

　　其他省市空置房屋物業(yè)費收取規(guī)定

　　仔細分析全國各地頒布實施的免費物業(yè)管理系統(tǒng)條例，我們發(fā)現(xiàn)北京、天津、上海、重慶等全國大部分省市，在免費物業(yè)管理系統(tǒng)條例的條款中，或者沒有提及空置房屋物業(yè)費收取的特別處置措施，或者規(guī)定空置房屋需全額收取免費物業(yè)管理系統(tǒng)費（物業(yè)服務企業(yè)愿意讓利的情況除外），僅有少數(shù)省市采取打折收取的辦法。