住宅區(qū)配套公共建筑

配套公建的定義
        住宅區(qū)配套公共建筑（簡(jiǎn)稱“配套公建”），指開(kāi)發(fā)商按照國(guó)家及地方有關(guān)規(guī)定在住宅區(qū)土地范圍內(nèi)與商品住宅配套修建的各種公用建筑，一般包括教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、商業(yè)服務(wù)、金融郵電、社區(qū)服務(wù)、市政公用、行政管理及其他八類公用建筑，但各住宅區(qū)具體配建項(xiàng)目因住宅區(qū)情況的不同會(huì)有所區(qū)別。
 　　配套公建的修建，為業(yè)主居住提供了各項(xiàng)便利條件，提升了樓盤(pán)的吸引力，是業(yè)主與開(kāi)發(fā)商關(guān)注的一個(gè)焦點(diǎn)。隨著配套公建的修建，其產(chǎn)權(quán)歸屬問(wèn)題也隨之產(chǎn)生。由于此問(wèn)題關(guān)系到開(kāi)發(fā)商與全體業(yè)主雙方的重大利益，現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定又非常零散、模糊，導(dǎo)致適用法律疑難，開(kāi)發(fā)商與業(yè)主往往各執(zhí)一詞，爭(zhēng)議由此產(chǎn)生。
配套公建產(chǎn)權(quán)歸屬的判定方法
　　（一）基于社會(huì)公共利益，國(guó)家及地方規(guī)定開(kāi)發(fā)商應(yīng)配套修建并明確其產(chǎn)權(quán)歸屬的，按國(guó)家及地方有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。如配套中小學(xué)校，按國(guó)家及地方有關(guān)規(guī)定，其產(chǎn)權(quán)歸政府；配套免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)辦公用房、社區(qū)居委會(huì)用房，按武漢市有關(guān)規(guī)定，其產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主；配套防空地下室，由于國(guó)家尚未對(duì)其產(chǎn)權(quán)歸屬作出明確規(guī)定，故其產(chǎn)權(quán)歸屬不明確，但配套防空地下室平時(shí)由投資者使用管理，收益歸投資者所有。

　?。ǘ﹪?guó)有土地使用權(quán)出讓合同、商品房買賣合同有具體約定的，按約定執(zhí)行。國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同對(duì)于開(kāi)發(fā)商及業(yè)主均具備法律約束力。如果出讓合同約定受讓人應(yīng)配套修建某些配套公建并明確其產(chǎn)權(quán)歸屬的，或商品房買賣合同約定了某些配套公建的產(chǎn)權(quán)歸屬的，則按約定執(zhí)行。如果商品房買賣合同約定某些配套公建被列入公用建筑面積分?jǐn)偡秶瑒t其產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主。

　?。ㄈ┥鲜銮樾瓮?，屬于商品住宅從屬物的，其產(chǎn)權(quán)隨商品住宅產(chǎn)權(quán)一并轉(zhuǎn)移于全體業(yè)主。產(chǎn)權(quán)原則上歸開(kāi)發(fā)商
　　對(duì)于產(chǎn)權(quán)歸開(kāi)發(fā)商的配套公建，除國(guó)家及地方禁止開(kāi)發(fā)商出售、出租以外，開(kāi)發(fā)商可以出售、出租。但無(wú)論配套公建產(chǎn)權(quán)歸誰(shuí)所有，根據(jù)《免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)條例》第50條規(guī)定，任何人都不得擅自改變配套公建的用途。開(kāi)發(fā)商也可自由處分其權(quán)利，將產(chǎn)權(quán)歸其的配套公建無(wú)償轉(zhuǎn)讓給全體業(yè)主。
住宅小區(qū)的其他地上附著物
　　住宅區(qū)內(nèi)具有經(jīng)濟(jì)價(jià)值的其他地上附著物，指住宅區(qū)土地范圍內(nèi)，不屬于房屋范疇，但又具有使用價(jià)值，可產(chǎn)生經(jīng)營(yíng)收益的其他地上附著物，如居民停車場(chǎng)、游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)等。此類地上附著物的產(chǎn)權(quán)歸屬，關(guān)系到業(yè)主是否可以無(wú)償使用及經(jīng)營(yíng)收益的歸屬，而現(xiàn)行立法不具體，適用法律同樣疑難。
　　我們認(rèn)為，根據(jù)我國(guó)法律關(guān)于主物與從物產(chǎn)權(quán)應(yīng)一并轉(zhuǎn)移的規(guī)定，此類地上附著物由于附屬于土地及/或房屋，無(wú)獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)可言，屬于土地及/或房屋的從物，其產(chǎn)權(quán)屬于房地產(chǎn)權(quán)利人。
　　具體而言，居民停車場(chǎng)屬于住宅區(qū)土地及房屋的從物，而住宅區(qū)土地及房屋的權(quán)利人是全體業(yè)主（住宅區(qū)如有未售出之商品住宅及產(chǎn)權(quán)歸開(kāi)發(fā)商的配套公建，則開(kāi)發(fā)商也是業(yè)主之一），故居民停車場(chǎng)產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主。游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)如在會(huì)所范圍內(nèi)，則其屬于會(huì)所的從物，其產(chǎn)權(quán)歸會(huì)所產(chǎn)權(quán)人；如在會(huì)所之外，則其屬于住宅區(qū)土地及房屋的從物，其產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主。會(huì)所是從香港舶來(lái)的一個(gè)概念，至今尚無(wú)一個(gè)統(tǒng)一的定義，一般指為住宅區(qū)居民提供娛樂(lè)休閑的場(chǎng)所。
會(huì)所
        就建筑性質(zhì)而言，會(huì)所不屬于城市規(guī)劃管理界定的配套公建的范疇，但由于開(kāi)發(fā)商往往把不同類型的配套公建集中在會(huì)所修建，于是會(huì)所往往又與配套公建聯(lián)系在一起。
　　商品房公用建筑面積分?jǐn)偸前礂澾M(jìn)行的，由于會(huì)所往往獨(dú)立修建，故會(huì)所一般未被列入公用建筑面積分?jǐn)偡秶?。判斷?huì)所的產(chǎn)權(quán)歸屬，可按如下方法處理：
　　（1）會(huì)所中某些房屋如屬于國(guó)家及地方規(guī)定開(kāi)發(fā)商應(yīng)配套修建并明確其產(chǎn)權(quán)歸屬的配套公建，則該部分房屋的產(chǎn)權(quán)歸屬按國(guó)家及地方有關(guān)規(guī)定執(zhí)行；
　?。?）商品房買賣合同如約定會(huì)所整體或其中的某些房屋產(chǎn)權(quán)歸屬的，按約定執(zhí)行；
　?。?）其他情形下，會(huì)所產(chǎn)權(quán)歸開(kāi)發(fā)商。
停車庫(kù)
　　地上停車庫(kù)及未與防空地下室結(jié)合建設(shè)的地下停車庫(kù)，如已被列入公用建筑面積分?jǐn)偡秶?，或商品房買賣合同約定產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有，則其產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主，否則歸開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商可出售、出租。與防空地下室結(jié)合建設(shè)的地下停車庫(kù)，由于國(guó)家尚未對(duì)防空地下室的產(chǎn)權(quán)歸屬作出明確規(guī)定，故其產(chǎn)權(quán)歸屬不明確，但開(kāi)發(fā)商依法享有防空地下室平時(shí)的使用權(quán)。開(kāi)發(fā)商經(jīng)向人防主管部門辦理使用登記手續(xù)，可將此結(jié)合建設(shè)的地下停車庫(kù)出租，但不能出售。