我國(guó)物管企業(yè)面臨的5大風(fēng)險(xiǎn)

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英國(guó)社會(huì)學(xué)家安東尼•吉登斯認(rèn)為，生活在高度現(xiàn)代性世界里，便是生活在一種機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn)的世界中。雖然現(xiàn)代性降低了總的風(fēng)險(xiǎn)性，但是同時(shí)也導(dǎo)入了一些以前所知甚少或全然無(wú)知的新的風(fēng)險(xiǎn)參量，其影響更加無(wú)法預(yù)測(cè)和控制。
　　免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)作為一個(gè)新型的產(chǎn)業(yè)，因?yàn)槌砷L(zhǎng)的時(shí)間還十分短暫，它所提供的服務(wù)在讓業(yè)主或消費(fèi)者提高生活品質(zhì)和享受的同時(shí)，也讓免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)人和消費(fèi)者面臨許多新的問(wèn)題。而我們更多地看到它為相關(guān)產(chǎn)業(yè)（房地產(chǎn)）及居住環(huán)境帶來(lái)的支持和方便，也將它看作一個(gè)朝陽(yáng)行業(yè)，期待其隨著發(fā)展會(huì)有一個(gè)更加廣闊的空間。但作為一個(gè)行業(yè)，它的發(fā)展與經(jīng)濟(jì)生活中其他行業(yè)的發(fā)展存在太多的不同，甚至可以說(shuō)發(fā)展的歷程并非十分健康或符合生命規(guī)律，這樣的路徑同時(shí)也將給自身的發(fā)展帶來(lái)另外的風(fēng)險(xiǎn)。

　　從1981年深圳成立全國(guó)第一家免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)公司至今，全國(guó)已發(fā)展到2.7萬(wàn)家，就業(yè)人數(shù)超過(guò)250萬(wàn)人，20余年的時(shí)間，發(fā)展十分迅速。但其中我們發(fā)現(xiàn)存在一些奇怪的現(xiàn)象：很少有倒閉的公司，很少有贏利的公司，而且明知道經(jīng)營(yíng)困難，還不斷有新的物業(yè)公司成立。從企業(yè)的組成情況來(lái)看，70%的企業(yè)是依托房地產(chǎn)公司存在，20%的企業(yè)屬于民營(yíng)性質(zhì)，剩下的10%則是由原來(lái)政府的房管部門改制而成。這說(shuō)明了幾個(gè)問(wèn)題：1.企業(yè)的存在是由于房地產(chǎn)在作支撐；2.由于房屋使用年限的原因，房在則企業(yè)在；3.行業(yè)內(nèi)較少存在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)；4.企業(yè)大多不思進(jìn)取。

　　作為一個(gè)行業(yè)來(lái)說(shuō)，這樣的產(chǎn)生或成長(zhǎng)過(guò)程必然會(huì)存在很大的隱患和風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)業(yè)本身就是一個(gè)高投入高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)存在倒閉的可能性就大得多，而且，即使房地產(chǎn)企業(yè)獲得了快速的發(fā)展，但下屬免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)巨大的人力成本與管理難度必然會(huì)侵吞房地產(chǎn)業(yè)的資源。另外，由于免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)行業(yè)屬于勞動(dòng)密集產(chǎn)業(yè)，缺乏高科技含量、高技術(shù)人才，必然會(huì)制約其今后長(zhǎng)期的發(fā)展。同時(shí)，國(guó)家在政策法規(guī)建設(shè)上的滯后，也將影響行業(yè)的健康發(fā)展。

　　綜合分析，免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)今后的發(fā)展將不可避免面臨以下的一些風(fēng)險(xiǎn)：

　　1. 剝離風(fēng)險(xiǎn)

　　免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)產(chǎn)生的起因主要是為房地產(chǎn)開發(fā)提供服務(wù)支持，即為產(chǎn)品的后期使用提供售后服務(wù)，產(chǎn)品開發(fā)走到哪，免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)服務(wù)就跟到哪。此時(shí)，大多數(shù)的發(fā)展商會(huì)將免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)的支出視為開發(fā)過(guò)程中不可避免的成本。隨著物業(yè)開發(fā)面積的增大，免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)基礎(chǔ)業(yè)務(wù)的成熟，此時(shí)對(duì)免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)的繼續(xù)投入就逐漸成為了開發(fā)商的心病。除了開發(fā)初期免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)的前期介入外，發(fā)展商后期進(jìn)行項(xiàng)目決算時(shí)不是忽略免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)應(yīng)從中分?jǐn)偟某杀?，就是損害物業(yè)公司應(yīng)從中體現(xiàn)的利益，許多發(fā)展商會(huì)將免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)視為地產(chǎn)開發(fā)的一個(gè)拖累。從財(cái)務(wù)角度，不少的發(fā)展商更希望在項(xiàng)目開發(fā)初期即將免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)整個(gè)投入考慮進(jìn)前期成本，而不愿意在中后期進(jìn)行體現(xiàn)。這時(shí)，開發(fā)與管理的分離就將不可避免。而對(duì)于絕大多數(shù)一直依靠開發(fā)商進(jìn)行補(bǔ)貼才能保證經(jīng)營(yíng)持平的免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)來(lái)說(shuō)，以后的路如何走？虧損的狀況靠什么改善？斷奶的陣痛將使物業(yè)公司甚至整個(gè)行業(yè)面臨重新調(diào)整的境地。

　　2. 政策風(fēng)險(xiǎn)

　　從1994年3月第一部免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)法規(guī)《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》出臺(tái)，1994年6月，第一部地方性免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)法規(guī)《深圳市經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)條例》頒布，到2003年6月《免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)條例》、2004年3月《免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》及各地方免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)法規(guī)的頒布實(shí)施，政府對(duì)免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)的發(fā)展進(jìn)行了諸多努力和規(guī)范，但在關(guān)鍵的問(wèn)題公共設(shè)施、共有物業(yè)及配套設(shè)備的歸屬權(quán)問(wèn)題，在《物權(quán)法》出臺(tái)前，無(wú)法得到明確，即使《物權(quán)法》出臺(tái)，也可能還存在界定不清的部分。而公共部分歸屬權(quán)的問(wèn)題，卻是最容易引發(fā)業(yè)主與發(fā)展商、業(yè)主與物業(yè)公司之間產(chǎn)生糾紛和矛盾的地方。另外，業(yè)主委員會(huì)的身份界定、物業(yè)公司下屬管理處的責(zé)任界定、物業(yè)公司統(tǒng)籌安排時(shí)有可能侵犯其它小區(qū)業(yè)主權(quán)益的問(wèn)題，都可能在物業(yè)公司具體運(yùn)作時(shí)產(chǎn)生法律糾紛。

　　　3. 公關(guān)風(fēng)險(xiǎn)

　　公關(guān)風(fēng)險(xiǎn)主要存在于免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)在進(jìn)行市場(chǎng)化嘗試的過(guò)程中。雖然2003年6月頒布的《免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)條例》明確規(guī)定新建物業(yè)必須通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)公司，但在實(shí)際運(yùn)作中，很少有發(fā)展商將所建物業(yè)進(jìn)行公開招投標(biāo)的，即使沒(méi)有物業(yè)公司的，也大多通過(guò)協(xié)議方式確定了免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)單位；而對(duì)于公共物業(yè)的免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)，也存在相同的情況。于是，希望以市場(chǎng)化運(yùn)作方式參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)，無(wú)形中將增加公關(guān)的成本與風(fēng)險(xiǎn)，使市場(chǎng)化運(yùn)作的嘗試不斷夭折，多次失敗以后，難免就變得不思進(jìn)取，守住原有物業(yè)得過(guò)且過(guò)了。

　　4. 技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)

　　中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展至今，在項(xiàng)目規(guī)劃、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、園林設(shè)計(jì)、施工質(zhì)量等方面都取得了長(zhǎng)足的進(jìn)步，新技術(shù)、新材料、新工藝的使用不斷創(chuàng)新。相對(duì)于房地產(chǎn)，免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)更多的還停留在基礎(chǔ)的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目上，敬禮、微笑成為了免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)人最有效的服務(wù)手段。但對(duì)于免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)的核心業(yè)務(wù)，對(duì)物業(yè)本體、設(shè)備設(shè)施及環(huán)境的管理，由于缺乏高素質(zhì)的技術(shù)人才、缺乏對(duì)新技術(shù)的了解，當(dāng)然也缺乏足夠的資金投入，根本沒(méi)有能力保證對(duì)核心業(yè)務(wù)的掌握和管理?；蛟S有一天，一些專業(yè)的、技術(shù)優(yōu)秀的、工具精良的設(shè)備設(shè)施維護(hù)公司演變成物業(yè)公司，也不是什么奇怪的事了。

　　　5. 人力資源風(fēng)險(xiǎn)

　　人力資源的風(fēng)險(xiǎn)來(lái)自于兩方面，一是人力資源本身的特性，二是對(duì)人力資源的管理。免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)行業(yè)迄今為止還是一個(gè)勞動(dòng)密集型行業(yè)，占絕大多數(shù)的學(xué)歷不高素質(zhì)不高的員工在企業(yè)工作和學(xué)習(xí)的過(guò)程中，其學(xué)習(xí)欲望、接受能力、主觀能動(dòng)性，都會(huì)因自身素質(zhì)而有不同程度影響，同時(shí)還會(huì)面臨來(lái)自家庭、外界的壓力或誘惑；作為企業(yè)，由于行業(yè)牽涉的專業(yè)類別較多，如果在人力資源管理過(guò)程中，對(duì)管理的科學(xué)性、復(fù)雜性和系統(tǒng)性認(rèn)識(shí)不足，而在具體實(shí)施人力資源的工作設(shè)計(jì)與工作分析、招聘、甄選、績(jī)效管理、培訓(xùn)、晉升及晉級(jí)等各個(gè)環(huán)節(jié)中管理不當(dāng)，更容易造成可能的傷害。與平均素質(zhì)高、專業(yè)流程單一的企業(yè)相比，免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)無(wú)疑會(huì)面臨更大的風(fēng)險(xiǎn)。

　　在免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)過(guò)程中，物業(yè)公司對(duì)可能存在的風(fēng)險(xiǎn)的管理和控制不僅貫穿于整個(gè)工作過(guò)程，而且在應(yīng)該在事件發(fā)生之前風(fēng)險(xiǎn)的分析就已經(jīng)開始。我們可以根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)控制與風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)生的時(shí)間將風(fēng)險(xiǎn)管理劃分為三個(gè)部分：事前控制風(fēng)險(xiǎn)管理規(guī)劃，事中控制風(fēng)險(xiǎn)管理方法，事后控制風(fēng)險(xiǎn)管理報(bào)告。

　　1. 事前控制——風(fēng)險(xiǎn)管理規(guī)劃

　　風(fēng)險(xiǎn)管理規(guī)劃是對(duì)免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)工作一個(gè)縱觀全局的基于風(fēng)險(xiǎn)角度的考慮、分析、規(guī)劃，也是風(fēng)險(xiǎn)控制中最為關(guān)鍵的內(nèi)容，應(yīng)該包括風(fēng)險(xiǎn)形勢(shì)評(píng)估、風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)分析和風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)等幾部分。

　　1）風(fēng)險(xiǎn)形勢(shì)評(píng)估：在免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)運(yùn)作及項(xiàng)目操作中，根據(jù)發(fā)展規(guī)劃、工作目標(biāo)、實(shí)施計(jì)劃、資源配置等因素，從風(fēng)險(xiǎn)的角度進(jìn)行審查，預(yù)先評(píng)判工作的某個(gè)環(huán)節(jié)是否有存在操作風(fēng)險(xiǎn)的可能性。

　　2）風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別：在對(duì)風(fēng)險(xiǎn)形勢(shì)評(píng)估的基礎(chǔ)上，就需要對(duì)各種顯露的和潛在的風(fēng)險(xiǎn)，如剝離風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)、人力資源風(fēng)險(xiǎn)等，利用經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)、組織與溝通、質(zhì)量控制等進(jìn)行識(shí)別。

　　3）風(fēng)險(xiǎn)分析和評(píng)價(jià)：在進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別并整理之后，必須就各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)的影響程度做一些分析和評(píng)價(jià)，通常這些評(píng)價(jià)建立在以發(fā)展趨勢(shì)為依據(jù)的判斷和以質(zhì)量記錄為依據(jù)的研究上。

　　2. 事中控制——風(fēng)險(xiǎn)管理方法

　　管理風(fēng)險(xiǎn)，即控制風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)的管理在整個(gè)企業(yè)運(yùn)作的生命周期中是連續(xù)、反復(fù)進(jìn)行的，消除了某些風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源后，有可能又會(huì)出現(xiàn)其他的風(fēng)險(xiǎn)，而且，為減少風(fēng)險(xiǎn)損失而進(jìn)行的風(fēng)險(xiǎn)管理本身也會(huì)帶來(lái)新的風(fēng)險(xiǎn)，正所謂，今天的辦法就是明天的問(wèn)題。

　　管理和控制風(fēng)險(xiǎn)的方法可以有：1）回避風(fēng)險(xiǎn)；2）減少風(fēng)險(xiǎn)；3）接受風(fēng)險(xiǎn)；4）轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)。

　　1）回避風(fēng)險(xiǎn)：是指當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)潛在威脅的可能性極大，并會(huì)帶來(lái)嚴(yán)重的后果，無(wú)法轉(zhuǎn)移又不能承受時(shí)，通過(guò)改變作法來(lái)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于政策性風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)該采取回避的策略，盡量按照現(xiàn)行法規(guī)的要求進(jìn)行操作，法規(guī)中界定不明確的，應(yīng)以充分的溝通與相關(guān)部門、服務(wù)對(duì)象等達(dá)成共識(shí)，獲得理解。

　　2）減少風(fēng)險(xiǎn)：應(yīng)盡量減少企業(yè)運(yùn)作過(guò)程中的技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)和人力資源風(fēng)險(xiǎn)，從管理項(xiàng)目前期的介入中，準(zhǔn)確做好財(cái)務(wù)測(cè)算，盡可能爭(zhēng)取最佳的服務(wù)配置；同時(shí)，應(yīng)多渠道進(jìn)行人員的招聘和甄選，塑造獨(dú)特的企業(yè)文化，建立完善的人力資源管理體系，突出目標(biāo)管理與績(jī)效考核機(jī)制，將可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)降到最小。

　　3）接受風(fēng)險(xiǎn)：作為規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的常見方法，主要是指主動(dòng)將風(fēng)險(xiǎn)事件的不利后果承擔(dān)下來(lái)，這種后果通常主要反映在運(yùn)營(yíng)周期、成本費(fèi)用的有限增加上，以犧牲局部收益而不影響整體。對(duì)于剝離風(fēng)險(xiǎn)及公關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，在無(wú)法改變的前提下，還得接受風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的后果。

　　4）轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)：對(duì)于技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)、人力資源風(fēng)險(xiǎn)等，經(jīng)常會(huì)采取尋求合作伙伴將部分項(xiàng)目外包或協(xié)同實(shí)施。無(wú)論是與合作伙伴的協(xié)同實(shí)施還是項(xiàng)目的外包，都能在人力資源、成本費(fèi)用、項(xiàng)目進(jìn)度等方面分散風(fēng)險(xiǎn)，開脫責(zé)任。但轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)也可能帶來(lái)利潤(rùn)的一部分流失。

3. 事后控制——風(fēng)險(xiǎn)管理報(bào)告

　　無(wú)論風(fēng)險(xiǎn)事件的進(jìn)展情況如何，都必須將風(fēng)險(xiǎn)管理的計(jì)劃、行動(dòng)、結(jié)果整理、匯總、進(jìn)行分析，形成風(fēng)險(xiǎn)管理報(bào)告。風(fēng)險(xiǎn)管理的持續(xù)性要求風(fēng)險(xiǎn)管理報(bào)告的連貫性和不間斷性，因此，該報(bào)告不是僅僅在某個(gè)工作階段某個(gè)項(xiàng)目結(jié)束之后才制作，而是應(yīng)該視各項(xiàng)工作的進(jìn)展?fàn)顩r、計(jì)劃執(zhí)行、報(bào)告的對(duì)象等條件采取書面或口頭、不定期的或階段性的等多種方式，為企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)和計(jì)劃的實(shí)施、控制、管理、決策提供信息基礎(chǔ)。

　　我們?cè)谶M(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)控制的同時(shí)，還應(yīng)該經(jīng)常對(duì)控制過(guò)程進(jìn)行評(píng)價(jià)和追溯：所制訂的風(fēng)險(xiǎn)管理策略本身是否可行？實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)控制的措施和手段是否與企業(yè)總目標(biāo)或階段目標(biāo)保持一致？通過(guò)不斷地在實(shí)踐中反思、嘗試、總結(jié)、分析，提高風(fēng)險(xiǎn)管理的水平。

　　風(fēng)險(xiǎn)總是和效益并存的。只有正確地識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)、分析風(fēng)險(xiǎn)、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，才能確保企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的順利實(shí)施和成功完成，才能給企業(yè)帶來(lái)更多的效益，也才可能給業(yè)主、住戶和市場(chǎng)帶來(lái)更好的服務(wù)并獲得更高的滿意度。