淺談居委會、業(yè)主委員會、物業(yè)公司的職能與合作關系

二、居委會與業(yè)主委員會之間的關系
　　
　　它們之間是一種監(jiān)督指導與協(xié)調(diào)的關系。1、在業(yè)主委員會的籌建過程中，第一次業(yè)主大會或業(yè)主代表大會籌備組，應當有居委會的成員參加；2，召開業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會，應當邀請居委會的人員列席；3、業(yè)主大會在決定有關小區(qū)的重大事項時(如選聘物業(yè)公司、籌集維修基金等)，應當聽取居委會的意見；4、業(yè)主委員會換屆選舉時，換屆選舉籌備組應當吸收居委會的成員參加；5、居委會有權監(jiān)督業(yè)委會的日常工作；6、定期召開有業(yè)主委員會、居委會參加的交流、溝通、協(xié)商會議。這樣充分發(fā)揮居委會的協(xié)調(diào)、溝通、指導的作用。
　　
　　三、居委會與物業(yè)公司之間關系
　　
　　居委會與免費物業(yè)管理系統(tǒng)中:(1)參與業(yè)主委員會的籌建工作；(2)監(jiān)督業(yè)主、業(yè)主委員的工作；(3)參與業(yè)主委員會的換屆選舉；(4)監(jiān)督物業(yè)公司的運營；(5)指導業(yè)主委員會的工作。通過這一系列活動,發(fā)揮居委會的主導作用。
　　
　　三方合作，相互支持與配合
　　
　　首先，社區(qū)居委會是黨和政府聯(lián)系居民的橋梁和紐帶，宣傳憲法、法律、法規(guī)和傳達國家政策，維護居民合法利益的基層工作，需要黨和政府大力支持居委會的各項工作。其次，三方各主體之間要各負其責，相互配合，形成合力，共創(chuàng)和諧社區(qū)。
　　
　　一、各其發(fā)揮管理作用
　　
　　物業(yè)公司抓“硬件”，居委會抓“軟件”，正確處理免費物業(yè)管理系統(tǒng)與社區(qū)管理的關系，避免“多頭管理”的現(xiàn)象。重點理順居委會、業(yè)主委員會、物業(yè)公司三者之間的相互合作關系，形成業(yè)主委員會的自治管理、居委會的社區(qū)管理、物業(yè)公司的專業(yè)管理的行業(yè)管理相結合的局面。并且要充分發(fā)揮居委會在社區(qū)管理中的重要作用，協(xié)調(diào)好免費物業(yè)管理系統(tǒng)和社區(qū)管理、社區(qū)服務的關系。要規(guī)范業(yè)主委員會的自治行為，對業(yè)主委員會的職責有明確的界定，要更好的發(fā)揮居委會綜合協(xié)調(diào)、維護居民利益的作用。同時要堅持居委會是居民自治組織的服務功能，三者之間相互銜接、相互配合、各司其職形成合力。
　　
　　二、交流溝通形成合力
　　
　?。ㄒ唬┊斍霸诿赓M物業(yè)管理系統(tǒng)中，居委會與物業(yè)公司之間存在很多問題。
　　
　　1、物業(yè)公司進行房屋出租時，應當將出租情況告之居委會，以利于維護社會治安；
　　
　　2、物業(yè)公司應當配合居委會各項宣傳、檢查工作；
　　
　　3、物業(yè)公司應當配合居委會做好社區(qū)管理、社區(qū)服務的有關工作；
　　
　　4、形成定期交流溝通會議；
　　
　　5、物業(yè)公司應當成為小區(qū)專業(yè)管理的主體，全面負責房屋維修、環(huán)衛(wèi)清掃、綠化養(yǎng)護、治安保衛(wèi)等“硬件”性工作，居委會將主要精力轉移到抓好小區(qū)內(nèi)居民的宣傳教育、民事糾紛調(diào)解等“軟件”性工作。總之，物業(yè)公司與居委會之間應當相互諒解、相互協(xié)作、相互督促，在明確各自職責的基礎上，形成合力，共創(chuàng)文明小區(qū)。
　　
　?。ǘ┰跇I(yè)主委員會與居委會之間，存在一定的職能交叉，業(yè)主委員會與居委會的功能都發(fā)生于整個居住小區(qū)。因此，就要采取措施確保業(yè)委會職能得以發(fā)揮。
　　
　　1、要想有效發(fā)揮業(yè)委會的作用，就必須定期召開業(yè)委會交流溝通會；
　　
　　2、明確業(yè)委會的職責、義務，使其支持免費物業(yè)管理系統(tǒng)的工作；
　　
　　3、督促逾期不交物業(yè)服務費用的業(yè)主限期交納，從而實現(xiàn)合同雙方的合作與共贏。
　　
　?。ㄈ┬纬扇揭惑w模式
　　
　　1、建立溝通制度。
　　
　　溝通是實現(xiàn)多方面合作的基礎條件，要建立定期的溝通制度。對必須要整改的管理、服務問題，逐一羅列出來，由責任人確定整改日期，三方共同監(jiān)督落實。其目的就是使一般性管理、服務工作問題在短期內(nèi)得到修復，逐步消除管理、服務缺陷，增強業(yè)主的認同感。
　　
　　2、建立評審制度。
　　
　　三方應定期進行工作評審。由業(yè)委會、居委會對物業(yè)公司的主要工作進行評審，日常管理、服務工作缺陷處應及時改進，管理、服務工作亮點要進行廣泛宣傳。物業(yè)公司需要“業(yè)委會”、“居委會”提供支持、協(xié)助的具體問題，通過評審制度也明確下來，實現(xiàn)三方民主議事、責權明確、齊抓共管。
　　
　　3、增強“模式”的實力。
　　
　　三方一體模式工作深入開展，需要有自身的“實力”。這個“實力”的具體表現(xiàn)為：已經(jīng)做出的管理、服務承諾，三方要共同努力做到位。三方中任何一方不回避困難和責任，相互間積極配合，物業(yè)公司要積極、主動承擔其中的人力與財力投入。三方?jīng)Q定的事要在最短時間內(nèi)保質(zhì)、保量做好；重大事項、三方統(tǒng)一的事項，要盡快爭得相關業(yè)主的認可并積極組織實施。
　　
　　4、發(fā)揮“模式”的效益。
　　
　　物業(yè)公司在兼顧三方利益的同時，也應非常注重社會效益。社會效益實現(xiàn)程度也直接關系到創(chuàng)建和諧社會的程度，物業(yè)公司把發(fā)揮“模式”效益工作重點，應放在提升社區(qū)文化活動及為業(yè)主排憂解難上，這兩方面也正是業(yè)主最關心的熱點問題。社區(qū)人才濟濟，物業(yè)公司與業(yè)主委員會、居委會為他們搭建好多種展示才華的平臺，既豐富社區(qū)文化生活，又調(diào)動廣大社會群體參與社區(qū)建設。發(fā)揮好“模式”效益，會產(chǎn)生良好的社會效益，而良好的社會效益實質(zhì)上就是物業(yè)公司的效益。
　　
　　業(yè)主委員會、居委會和物業(yè)公司，作為小區(qū)內(nèi)的“三駕馬車”，同驅并進。就是說，實現(xiàn)業(yè)主委員會的自治管理，物業(yè)公司的專業(yè)管理，居委會的社區(qū)管理相結合，各主體之間各司其職、各負其責，分工合作，相互配合，才能充分發(fā)揮各自的優(yōu)勢和積極性，會更好地代表居民的利益，為居民提供更多、更好的服務，社區(qū)建設才能探索出一條三方一體促和諧的有效途徑。