躍起的希冀——物業(yè)服務(wù)從業(yè)責(zé)任保證金制度

申請免費(fèi)試用、咨詢電話：400-8352-114

在目前業(yè)主處于弱勢地位的情況下。實(shí)行物業(yè)服務(wù)從業(yè)保證金制度有利于規(guī)范物業(yè)服務(wù)市場秩序，有和于促進(jìn)我國物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用制度的建立，促進(jìn)優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)品牌的大量產(chǎn)生。淘汰劣質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)，使物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康發(fā)展。
　　
　　責(zé)任保證金的提出 　
　　保證金最早出現(xiàn)在金融領(lǐng)域，原意是投資者進(jìn)行期貨、期權(quán)交易時向經(jīng)營相關(guān)業(yè)務(wù)的公司交付的保證金，以保證履行合約義務(wù)。這筆資金僅為押金，不作為合約金的一部分。但在現(xiàn)實(shí)生活中，保證金常常用在民事經(jīng)濟(jì)活動中用來保證產(chǎn)品質(zhì)量和服務(wù)質(zhì)量。因此，保證金也指合同當(dāng)事人一方或雙方為保證合同的履行，而留存于對方或提存于第三人的金錢。

　　在現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)生活中，常見的保證金主要有兩種形式：一種是合同當(dāng)事人為保證其債權(quán)的實(shí)現(xiàn)而要求另一方提供的保證金，如建筑施工合同中，建設(shè)方在工程結(jié)算時依工程保修條款的約定將應(yīng)付的部分工程款留作保修金，用來保證施工方保修義務(wù)的履行。另一種形式的保證金，是雙方在合同成立的時候，為保證各自義務(wù)的履行而向共同認(rèn)可的第三人(通常為公證機(jī)關(guān))提存的保證金?？梢姡ＷC金也具有類似定金一樣的擔(dān)保合同實(shí)現(xiàn)的作用。但還應(yīng)看到，保證金留存或提存的時間和數(shù)額是沒有限制的，雙方當(dāng)事人可以自行約定；保證金的數(shù)額相當(dāng)于債務(wù)額，并不像定金那樣，其總額不得超過主合同總價款的20％，而且必須是在合同約定時或者合同簽訂前給付。類似這些行業(yè)的從業(yè)責(zé)任保證金制度，對物業(yè)服務(wù)從業(yè)保證金的推行提供了一個很好的借鑒。

　　物業(yè)服務(wù)行業(yè)需要建立從業(yè)責(zé)任保證金制度

　　在免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)行業(yè)，目前涉足到保證金制度的是兩個領(lǐng)域，一是在物業(yè)接管驗(yàn)收時，開發(fā)商應(yīng)交納物業(yè)質(zhì)量責(zé)任保證金，以維護(hù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)益。這主要是為了解決房地產(chǎn)開發(fā)商在前期開發(fā)中遺留瑕疵的問題。如《山東省免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)條例》(2009年1月8日)規(guī)定，新建物業(yè)實(shí)行質(zhì)量保證金制度，該條例規(guī)定：“建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在新建物業(yè)交付前，按照物業(yè)建筑安裝總造價百分之三至百分之五的比例，一次性向物業(yè)主管部門設(shè)立的賬戶交存物業(yè)質(zhì)量保修金”。二是在業(yè)主收樓后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)為了規(guī)范業(yè)主裝修行為，要求業(yè)主交納裝修保證金，以維護(hù)其他業(yè)主的權(quán)益，便于免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)。如“廣東省物價局關(guān)于加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理有關(guān)問題的通知”(2006年12月22日)規(guī)定：“業(yè)主對其物業(yè)進(jìn)行室內(nèi)裝修的，免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)可按照當(dāng)?shù)貎r格主管部門的規(guī)定，與業(yè)主(或裝修企業(yè))約定裝修保證金(押金)、垃圾余泥清運(yùn)、裝修工人出入證押金(或工本費(fèi))等費(fèi)用的具體標(biāo)準(zhǔn)?！辈贿^《免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)條例》等國家有關(guān)規(guī)定是禁止收取此例費(fèi)用的。

　　真正的物業(yè)服務(wù)從業(yè)責(zé)任保證金(或稱物業(yè)服務(wù)企業(yè)履約保證金)制度，應(yīng)該是近兩年開始出現(xiàn)的。由于物業(yè)服務(wù)質(zhì)量問題、物業(yè)服務(wù)公司偷偷“棄管”卷款潛逃問題的發(fā)生，一些地方或小區(qū)開始嘗試實(shí)行物業(yè)服務(wù)責(zé)任保證金制度。2008年5月公示的《杭州市免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)條例(修改草案)》第四十二條提出：被選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)向區(qū)、縣(市)物業(yè)主管部門辦理物業(yè)服務(wù)合同備案時，應(yīng)當(dāng)按照該免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)區(qū)域3個月物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)繳納物業(yè)服務(wù)保證金。2008年5月1日實(shí)施的《鎮(zhèn)江市免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)履約保證金管理辦法》對免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)履約保證金制度作了全面規(guī)定。2009年1月1日起施行《吉林市免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)條例》設(shè)立了物業(yè)服務(wù)保證金制度，明確了物業(yè)服務(wù)保證金交納的標(biāo)準(zhǔn)、扣減使用的情形和返還的方式。另外民間也開始嘗試這一制度，如昆明“創(chuàng)意英國”小區(qū)業(yè)主公開招聘物管，要求進(jìn)小區(qū)服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須先繳服務(wù)質(zhì)量保證金。

　　關(guān)于物業(yè)服務(wù)從業(yè)責(zé)任保證金的含義，可以從不同角度理解。從物業(yè)服務(wù)合同履約保證的角度，根據(jù)《鎮(zhèn)江市免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)履約保證金管理辦法》的規(guī)定：免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)履約保證金是指“建設(shè)單位或業(yè)主大會與其選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)在合同中約定，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付的，用以保證物業(yè)服務(wù)企業(yè)信守合同，誠實(shí)經(jīng)營，以及非正常退出項(xiàng)目后過渡管理所發(fā)生的費(fèi)用?！钡珡膹V義上理解，所謂物業(yè)服務(wù)從業(yè)責(zé)任保證金是指凡從事物業(yè)服務(wù)的企業(yè)必須按一定標(biāo)準(zhǔn)向特定監(jiān)管機(jī)構(gòu)交納數(shù)額與物業(yè)服務(wù)責(zé)任相稱的從業(yè)責(zé)任保證金，以保證物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行合同約定義務(wù)，并且在從業(yè)期間不出現(xiàn)違法違規(guī)等行為，以保障業(yè)主的權(quán)益。如果企業(yè)在從業(yè)期間出現(xiàn)不按合同履行或停止履行義務(wù)，侵害業(yè)主權(quán)益或者破壞行業(yè)秩序等行為，而又出現(xiàn)故意逃避、拒絕、推諉或無力負(fù)擔(dān)賠償?shù)那闆r，經(jīng)監(jiān)管機(jī)構(gòu)進(jìn)行審查，可用保證金來支付相應(yīng)的賠償費(fèi)用，以充分維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益和加強(qiáng)對免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)的管理。從業(yè)責(zé)任保證金的實(shí)質(zhì)是免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)對其提供的服務(wù)和從業(yè)行為的一種經(jīng)濟(jì)擔(dān)保。它不但有預(yù)防物業(yè)服務(wù)企業(yè)違規(guī)違約的功能，還有在業(yè)主權(quán)益受到侵害后補(bǔ)償業(yè)主損失的救濟(jì)功能。在目前業(yè)主處于弱勢地位的情況下，實(shí)行物業(yè)服務(wù)從業(yè)保證金制度有利于規(guī)范物業(yè)服務(wù)市場秩序，有利于促進(jìn)我國物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用制度的建立，促進(jìn)優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)品牌的大量產(chǎn)生，淘汰劣質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)，使物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康發(fā)展。
　　
　　幾個需要厘清的問題
　　
　　建立物業(yè)服務(wù)從業(yè)保證金制度對物業(yè)服務(wù)行業(yè)來說是一件具有長遠(yuǎn)戰(zhàn)略意義的大事，切莫只從利益角度出發(fā)，偏向于僅從維護(hù)業(yè)主利益這個直接的功能上認(rèn)識建立此項(xiàng)制度的意義。有鑒于此，筆者認(rèn)為在設(shè)計(jì)建立物業(yè)服務(wù)從業(yè)保證金制度過程中，有必要厘清幾個關(guān)鍵問題。

　　首先是在物業(yè)服務(wù)保證金制度推進(jìn)方式的選擇上，國家要有明確思路。目前，有地方市一級政府試點(diǎn)推進(jìn)的，也有民間自發(fā)推進(jìn)的；有制度化組織化系統(tǒng)推進(jìn)的，也有宏觀性政策指導(dǎo)性推進(jìn)的。但為保證這一制度創(chuàng)建的嚴(yán)肅性和規(guī)范性，在有其他行業(yè)的成熟的運(yùn)行經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)條件下，物業(yè)服務(wù)從業(yè)保證金制度，應(yīng)該從一開始就進(jìn)入規(guī)范化的軌道。政府組織應(yīng)在一些免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)行業(yè)發(fā)達(dá)的城市首先試點(diǎn)，并在總結(jié)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，逐步在全國推行。

　　其次是物業(yè)服務(wù)業(yè)保證金的收支管理應(yīng)有利于保證金的預(yù)防和補(bǔ)償兩個功能的有效實(shí)現(xiàn)。具體來說，保證金管理的主體應(yīng)是政府物業(yè)服務(wù)行業(yè)服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督部門，在目前的制度下應(yīng)是物業(yè)行政管理機(jī)構(gòu)，如房地產(chǎn)管理部門。交易中介機(jī)構(gòu)只負(fù)責(zé)招標(biāo)投標(biāo)的一次性交易活動，不宜管理物業(yè)服務(wù)業(yè)保證金。免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)行業(yè)協(xié)會和未來可能存在的業(yè)主協(xié)會都代表相關(guān)行業(yè)利益，也不宜成為保證金管理主體。為保證這一制度的有效運(yùn)行，應(yīng)由物業(yè)行政管理部門宏觀管理，授權(quán)區(qū)市的區(qū)或街辦、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府設(shè)立專門機(jī)構(gòu)管理此項(xiàng)工作。

    第三，從整體上講，促進(jìn)行業(yè)發(fā)展仍是主要任務(wù)，對任何增加物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營成本的政策行為都要慎之又慎。目前有些地方以管理面積、選聘主體的不同來確定(鎮(zhèn)江)，有些以3個月(杭州)、2個月(吉林)或半年(昆明創(chuàng)意英國小區(qū))服務(wù)費(fèi)計(jì)收。這些都有一定道理，但是這對物業(yè)服務(wù)企業(yè)來說可能是巨大的支出。物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為服務(wù)行業(yè)，注冊資本金(三級)起點(diǎn)為50萬元，如果按最低2月標(biāo)準(zhǔn)計(jì)交保證金，此時保證金占服務(wù)費(fèi)總額的16.7％，如果管理3個服務(wù)費(fèi)為100萬元的小區(qū)，僅保證金就要近50萬。這對任何物業(yè)服務(wù)公司來說都是巨大的壓力。相比較而言，鎮(zhèn)江的做法比較可取，如規(guī)定“物業(yè)項(xiàng)目總建筑面積10萬平方米以上的：前期物業(yè)服務(wù)階段5～10萬元；業(yè)主大會選聘的3～5萬元?！奔俣ü芾?0萬平方米，每平方米15元物業(yè)服務(wù)費(fèi)，業(yè)主大會選聘的交4萬元保證金，此時保證金占服務(wù)費(fèi)總額的2.2％。2.2％對公益性強(qiáng)、微利經(jīng)營的物業(yè)服務(wù)企業(yè)來說也是相當(dāng)大的資金占用。

　　第四，關(guān)于物業(yè)服務(wù)業(yè)保證金收取的具體依據(jù)，應(yīng)該考慮對行業(yè)發(fā)展的正面推動作用。物業(yè)服務(wù)業(yè)保證金收取依據(jù)根據(jù)收取方式不同而不同。根據(jù)其他行業(yè)經(jīng)驗(yàn)，物業(yè)服務(wù)從業(yè)保證金可以選擇的方式有三種：一是單因素確定標(biāo)準(zhǔn)收取方式，如按注冊資金的一定比例收取，按企業(yè)資質(zhì)不同確定固定標(biāo)準(zhǔn)收取，根據(jù)項(xiàng)目規(guī)模面積收取，按物業(yè)服務(wù)費(fèi)比例收取(按月物業(yè)服務(wù)費(fèi)收取也是這種方式)。二是多因素確定標(biāo)準(zhǔn)收取方式，如考慮注冊資金、企業(yè)資質(zhì)、管理項(xiàng)目的規(guī)模、物業(yè)服務(wù)費(fèi)額度、經(jīng)營業(yè)績等因素，分別確定權(quán)重系數(shù)，然后綜合確定收取標(biāo)準(zhǔn)。三是固定基數(shù)加主導(dǎo)因素確定變動限額數(shù)來確定標(biāo)準(zhǔn)收取方式，如以企業(yè)資質(zhì)確定一個固定的基數(shù)，加上由多種因素如選聘者、物業(yè)項(xiàng)目規(guī)模、企業(yè)信用等級等在浮動幅度限額(如30％)內(nèi)確定的變動數(shù)，然后綜合確定收取標(biāo)準(zhǔn)。第三種方式較為可取，主要是變動因素考慮了不同物業(yè)項(xiàng)目的特殊性，比較合理，如住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目保證金確定時，物業(yè)服務(wù)選聘者、企業(yè)信用是應(yīng)考慮的主要變動因素，而大型商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目保證金確定時，主要變動思想束縛可能是企業(yè)資質(zhì)、注冊資金、經(jīng)營業(yè)績等因素。

　　此外，在推行這一制度時，應(yīng)將免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)行業(yè)的企業(yè)信用制度、企業(yè)資質(zhì)管理制度等相關(guān)制度一并考慮。時機(jī)成熟時對現(xiàn)有的法律法規(guī)做一些必要的修改，并制定、完善相關(guān)制度體系。