淺談物業(yè)服務(wù)行業(yè)的發(fā)展方向

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中國(guó)物業(yè)服務(wù)的發(fā)展經(jīng)歷了從無(wú)到有、從小到大的漸變歷程，但 隨著《物權(quán)法》、《免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)條例》以及《勞動(dòng)合同法》的施行，給整個(gè)物業(yè)服務(wù)行業(yè)帶來(lái)了政策風(fēng)險(xiǎn)、自然風(fēng)險(xiǎn)和用人風(fēng)險(xiǎn)等一系列風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)行業(yè)生存和發(fā)展提出了前所未有的挑戰(zhàn)。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)正面臨著不進(jìn)則退的尷尬境地。如何在困境中求得生存發(fā)展，是擺在每一位物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)者面前不能回避的課題。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在加強(qiáng)專業(yè)化建設(shè)，經(jīng)營(yíng)思路領(lǐng)先，在橫向聯(lián)合、廣結(jié)同盟，創(chuàng)造模式品牌等方面，如何探索出一條發(fā)展之路。 現(xiàn)結(jié)合工作實(shí)際，試圖進(jìn)行一些現(xiàn)狀分析，探索物業(yè)服務(wù)的未來(lái)發(fā)展方向。
　　延伸業(yè)務(wù)范圍，開(kāi)展創(chuàng)新服務(wù)。 從現(xiàn)實(shí)情況來(lái)看，物業(yè)服務(wù)行業(yè)始終屬于一個(gè)微利行業(yè)，而且在今后很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，這一特點(diǎn)無(wú)法改變。但是，通過(guò)不斷創(chuàng)新服務(wù)內(nèi)容和延伸業(yè)務(wù)范圍，物業(yè)服務(wù)行業(yè)會(huì)出現(xiàn)自己新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。延伸產(chǎn)業(yè)鏈?zhǔn)敲赓M(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)行業(yè)增加經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)的有效方式，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不僅可以提供體力勞動(dòng)服務(wù)，而且還可以提供腦力服務(wù)。物業(yè)服務(wù)行業(yè)上線可以發(fā)展咨詢服務(wù)業(yè)和銷售代理業(yè)，向下可以創(chuàng)新服務(wù)產(chǎn)品，具體來(lái)講就是可以為房地產(chǎn)企業(yè)做市場(chǎng)調(diào)查或市場(chǎng)調(diào)研。物業(yè)服務(wù)公司有條件和能力開(kāi)展這方面的業(yè)務(wù)，物業(yè)服務(wù)公司最貼近房產(chǎn)消費(fèi)者，最了解消費(fèi)者的需求、偏好，可以從市場(chǎng)中采集第一手的市場(chǎng)信息為房地產(chǎn)企業(yè)服務(wù)；可以前期介入房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)，為中水系統(tǒng)設(shè)置、車位數(shù)、各種系統(tǒng)容量、各種功能用房位置、機(jī)電系統(tǒng)的形成、智能化環(huán)保節(jié)能等工作提供建議；可以參與檢查施工質(zhì)量、四方驗(yàn)收，參與設(shè)備調(diào)試等工作為后期免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)打好堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)；同時(shí)免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)公司還可以為業(yè)主或開(kāi)發(fā)商銷售或出租樓盤，獲取傭金，增加收入。下線物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以創(chuàng)新服務(wù)產(chǎn)品，延伸業(yè)務(wù)范圍，拓寬服務(wù)領(lǐng)域，獲取新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。很多免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)公司正在探索、實(shí)踐新的服務(wù)模式，提出了很有見(jiàn)地的創(chuàng)意和服務(wù)理念，為業(yè)主提供一站式的服務(wù)、賓館式的服務(wù)，將傳統(tǒng)的免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)內(nèi)容，如保潔、秩序維護(hù)、綠化、維修等服務(wù)項(xiàng)目加以拓展，提供商務(wù)服務(wù)、個(gè)性化服務(wù)和預(yù)約服務(wù)。免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)公司要在確保高質(zhì)量完成基本服務(wù)的同時(shí)，心系業(yè)主需求，不斷增加個(gè)性化服務(wù)項(xiàng)目，拉近自己與業(yè)主之間的距離，增進(jìn)友誼，增強(qiáng)互信，構(gòu)建和諧共融的合作關(guān)系，贏得業(yè)主的口碑和經(jīng)濟(jì)效益。
　　應(yīng)對(duì)政策調(diào)整，聯(lián)合抵御風(fēng)險(xiǎn)。 近幾年，各地勞動(dòng)者最低工資線及社會(huì)保障標(biāo)準(zhǔn)反復(fù)上調(diào)，物價(jià)節(jié)節(jié)攀高均難以遏制，而等級(jí)收費(fèi)不可能隨風(fēng)飄動(dòng)而一再滯后限制了物管價(jià)格根據(jù)市場(chǎng)調(diào)節(jié)的權(quán)利。物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品的非市場(chǎng)化價(jià)格，違背了質(zhì)價(jià)相符、等價(jià)交換的市場(chǎng)規(guī)則，是物業(yè)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益低下、經(jīng)濟(jì)行為扭曲的重要原因。物業(yè)服務(wù)行業(yè)是勞動(dòng)密集型服務(wù)行業(yè)，勞動(dòng)力成本及其費(fèi)用占企業(yè)總成本 80% 左右，政策調(diào)整對(duì)免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)行業(yè)發(fā)展的影響非常明顯。為了生存， 全行業(yè)必須理性面對(duì)行業(yè)法制環(huán)境和市場(chǎng)環(huán)境的變化，要及時(shí)調(diào)整自身的經(jīng)營(yíng)行為和發(fā)展戰(zhàn)略，特別要通過(guò)企業(yè)的橫向聯(lián)合、改制等體制改革，來(lái)提高行業(yè)企業(yè)抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以通過(guò)適度的規(guī)模發(fā)展，以規(guī)模降成本、增效益；通過(guò)提高企業(yè)自身素質(zhì)和專業(yè)化水平，積極參與招投標(biāo)，擴(kuò)大市場(chǎng)份額；通過(guò)招聘人才、提高員工素質(zhì)等途徑，把服務(wù)眼光瞄準(zhǔn)大專院校、機(jī)關(guān)、商廈等檔次高、收益好的物業(yè)，開(kāi)拓非住宅項(xiàng)目市場(chǎng)，將企業(yè)做大做強(qiáng)。通過(guò)不斷創(chuàng)新服務(wù)內(nèi)容和延伸業(yè)務(wù)范圍，開(kāi)發(fā)相關(guān)聯(lián)的邊緣產(chǎn)業(yè)，做大有償服務(wù)領(lǐng)域。企業(yè)可以嘗試通過(guò)橫向聯(lián)合，應(yīng)對(duì)和化解《勞動(dòng)合同法》實(shí)施后形成的勞動(dòng)用工風(fēng)險(xiǎn)，如通過(guò)聯(lián)營(yíng)、合資、合并等方式，提高企業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)模和抗風(fēng)險(xiǎn)能力。同時(shí)，有必要在開(kāi)展前期物業(yè)招投標(biāo)時(shí)，以物業(yè)服務(wù)企業(yè)整體的形式提倡推行酬金制，尤其是業(yè)委會(huì)比較健全的，應(yīng)當(dāng)可以推行酬金制，以抵御生存風(fēng)險(xiǎn)。
　　進(jìn)行優(yōu)化組合，走專業(yè)化之路。 在充分競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)中，沒(méi)有一家企業(yè)能夠涵蓋所有的業(yè)務(wù)范圍，這為各專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供了生存空間，橫向?qū)I(yè)化有利于不同的物業(yè)服務(wù)公司專注地服務(wù)不同的服務(wù)對(duì)象，做自己最擅長(zhǎng)的事，在自己熟悉的領(lǐng)域內(nèi)將業(yè)務(wù)做精，做細(xì)，做出特色。如做寫字樓的免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)公司很少涉足居民住宅區(qū)的免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)，做工業(yè)區(qū)的免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)公司很難將業(yè)務(wù)范圍延伸到醫(yī)院、學(xué)校。即使同為居民住宅區(qū)的免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)公司也鮮見(jiàn)將別墅等高檔住宅與低端居民小區(qū)統(tǒng)管的實(shí)例。此外，服務(wù)對(duì)象對(duì)物業(yè)服務(wù)公司服務(wù)內(nèi)容的側(cè)重點(diǎn)也不盡相同，工業(yè)物業(yè)以綠化管理為物業(yè)服務(wù)重點(diǎn)，政府辦公樓物業(yè)以安全為重點(diǎn)，醫(yī)院物業(yè)以衛(wèi)生保潔為重點(diǎn)，只有滿足了不同客戶的不同需求，為客戶提供專業(yè)化的服務(wù)才能贏得顧客的肯定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在追求做強(qiáng)做大的同時(shí)，還要在做精、做細(xì)上花大力氣，下真功夫?？v向?qū)I(yè)化有利于降低交易費(fèi)用。交易費(fèi)用是買賣商品或勞務(wù)時(shí)除價(jià)格以外的費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定自己是否擁有專業(yè)服務(wù)隊(duì)伍，其主要依據(jù)是費(fèi)用的比較。隨著物業(yè)服務(wù)行業(yè)的快速發(fā)展，物業(yè)服務(wù)企業(yè)更會(huì)優(yōu)先選擇專業(yè)化的服務(wù)隊(duì)伍，這是因?yàn)椋菏紫?，選擇專業(yè)化的服務(wù)隊(duì)伍有利于降低企業(yè)的運(yùn)營(yíng)成本，精簡(jiǎn)員工隊(duì)伍，減少管理層次，提高企業(yè)的靈活性和市場(chǎng)反應(yīng)能力；其次，可以降低人員的培訓(xùn)費(fèi)用。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國(guó)高層建筑智能化程度越來(lái)越高，對(duì)管理這些樓宇的從業(yè)人員要求也越來(lái)越高，這就需要免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)公司投入大量的資金對(duì)從業(yè)人員進(jìn)行培訓(xùn)，這將大大增加經(jīng)營(yíng)成本，如果選擇專業(yè)化的服務(wù)隊(duì)伍可以節(jié)約相當(dāng)?shù)娜肆ε嘤?xùn)成本；再次，可以降低企業(yè)的固定資產(chǎn)投資費(fèi)用。專業(yè)化的服務(wù)公司擁有專業(yè)化的生產(chǎn)設(shè)備，比如高層樓房的外墻清潔設(shè)備、專業(yè)的綠化設(shè)備，這些設(shè)備投資大，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的規(guī)模使用效率卻很低，公司的小而弱，設(shè)備的大而全，由于大量資金的被占用，必然削弱了企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力。許多規(guī)模較大的物業(yè)服務(wù)公司，將其旗下的保潔、綠化、安保等業(yè)務(wù)部門成立為獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，充分參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，就是縱向?qū)I(yè)化發(fā)展的一種很好的實(shí)踐和嘗試。