住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)將替代樓市調(diào)控政策

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     控制工程成本

    1、設(shè)計階段是建設(shè)房地產(chǎn)OA軟件成本控制的關(guān)鍵階段

    設(shè)計是工程建設(shè)的關(guān)鍵，它對工程造價、建設(shè)工期、工程質(zhì)量以及在建成以后能否獲得較好的經(jīng)濟效益起著決定性的作用。按國際上一些數(shù)據(jù)，設(shè)計費一般只占建設(shè)房地產(chǎn)OA軟件總投資的1%以下，但設(shè)計工作對工程造價的影響程度達75%以上，由此可見設(shè)計在整個工程建設(shè)成本控制中具有何等重要的作用。

    將競爭機制運用到設(shè)計階段。要有多個設(shè)計單位投標(biāo)從中擇優(yōu)選定最佳的設(shè)計方案，并吸收未中標(biāo)單位好的設(shè)計要點，取各家之長，達到優(yōu)化設(shè)計方案的目。這樣才有利于工程成本的控制，使中標(biāo)的設(shè)計方案能夠達到預(yù)定的成本控制目標(biāo)。

  推行限額設(shè)計。在概算確定后明確地對設(shè)計單位提出限額要求，如每平方米用鋼量、含砼量、砼標(biāo)號等。設(shè)計總負責(zé)人按安全、可靠、實用、經(jīng)濟的建設(shè)方針將概算按單位工程，分工種、按專業(yè)分解，并要求設(shè)計人員采用新技術(shù)、新工藝反復(fù)優(yōu)化設(shè)計方案，達到安全可靠、經(jīng)濟合理的要求。

    實行設(shè)計監(jiān)理。設(shè)計監(jiān)理通過對設(shè)計的審查，提出改進意見，設(shè)計院應(yīng)采納其合理的建議，無償進行改正。防止設(shè)計階段與工程竣工驗收相脫節(jié)。設(shè)計單位應(yīng)保證其設(shè)計能通過相關(guān)部門的驗收，防止工程施工完畢而不能通過驗收及浪費工程費用。

    建立獎懲制度。無論任何一方在安全可靠的情況下提出合理化建議，只要能有效降低成本都應(yīng)適當(dāng)獎勵，以激勵各方人員設(shè)法降低工程成本。

    2、在施工過程中成本控制至關(guān)重要

    加強和完善現(xiàn)場簽證管理?，F(xiàn)場簽證的管理包括現(xiàn)場簽證的辦理和審查兩個階段。在施工過程中，發(fā)生現(xiàn)場簽證時應(yīng)做到先算帳后實施，在辦理每一簽證之前必須進行工程量及成本增減分析，變工程成本事后被動控制為事前主動控制?，F(xiàn)場管理人員應(yīng)隨時深入施工現(xiàn)場，掌握簽證資料的真實性和必要性，對其中不實之處和不合理性加以嚴格審查。針對現(xiàn)場簽證可能出現(xiàn)的失實，簽證小組在審查過程中首先要鑒別簽證單的真?zhèn)?，再審查虛實，判定是否該給或該給多少工程量，根據(jù)定額、合同等文件來判定該簽證內(nèi)容是否允許調(diào)整。

    把好施工過程中部分專業(yè)工程及甲供材料設(shè)備的價格關(guān)。在本公司專門的采購網(wǎng)站上登出招標(biāo)及采購公告，每個公司都可以來參加投標(biāo)競價，再由評標(biāo)人員根據(jù)所報的價格及質(zhì)量選擇適合本樓盤定位的具有合適價格和質(zhì)量比值的產(chǎn)品。

    做好工程竣工結(jié)算的審查。工程竣工結(jié)算的審查首先是對施工單位所報結(jié)算資料的審查。施工單位報送圖紙、變更單、簽證單、結(jié)算書應(yīng)首先報給房地產(chǎn)OA軟件部，由房地產(chǎn)OA軟件部審查上述資料的真實性、完整性，對不符合實際的資料應(yīng)剔除，不完整的資料應(yīng)在移交給投控部之前補齊，同時應(yīng)由房地產(chǎn)OA軟件部出具一份移交給投控部的結(jié)算資料屬實的簽字證明，以示負責(zé)。另外就是對結(jié)算書的審核，由于公司房地產(chǎn)OA軟件較多，結(jié)算人員有限，為了保證結(jié)算的質(zhì)量和公正性，最好采用三級審查方式，即首先由造價咨詢公司（或監(jiān)理公司）初審，剔除結(jié)算書中不合理之處，再由開發(fā)公司投控部作好復(fù)審工作，最后送到集團公司經(jīng)營部終審。這樣即可以互相監(jiān)督，也可以保證結(jié)算的準(zhǔn)確性。

  合理使用銷售推廣費用

    銷售推廣費用指用于和銷售推廣有關(guān)的銷售中心、樣板房、現(xiàn)場包裝、廣告宣傳、銷售資料、推廣活動等的所有費用（未含銷售酬金）。使用好銷售推廣費用非常重要，因為這不但關(guān)系到花錢的多少，房地產(chǎn)OA軟件成本的高低，還影響樓盤的銷售。弄得不好，錢花了，預(yù)期效果沒達到，還得花錢做廣告，使成本上升，資金回籠又不理想，形成惡性循環(huán)；而銷售推廣費用使用得好時，則會起到一兩撥千斤的作用。所以要充分研究市場，講究銷售推廣策略，讓所花的推廣費用產(chǎn)生最佳效果。

    控制開發(fā)房地產(chǎn)OA軟件投資成本是從房地產(chǎn)OA軟件的策劃開始，直至房地產(chǎn)OA軟件投付使用、銷售完成的全過程的控制，是一項系統(tǒng)性的工作，需要公司各個部門參與，并相互配合。要求開發(fā)公司努力提高房地產(chǎn)營銷水平，進一步規(guī)范內(nèi)部管理，做到規(guī)范化、程序化、制度化。