時(shí)評(píng)：僅靠房地產(chǎn)只會(huì)產(chǎn)生 更多“睡城”

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僅靠房地產(chǎn)只會(huì)產(chǎn)生 更多“睡城”

城鎮(zhèn)化不能單靠房地產(chǎn)

在戴德梁行大中華區(qū)副總裁陶汝鴻看來(lái)，與發(fā)展比較成熟的國(guó)家和地區(qū)相比，中國(guó)目前的城鎮(zhèn)化水平還很低，因此還有很多發(fā)展空間。從數(shù)據(jù)來(lái)看，美國(guó)、加拿大的城鎮(zhèn)化率現(xiàn)在已經(jīng)達(dá)到一個(gè)非常高的水平，加拿大是81.6%，美國(guó)是85%。英國(guó)、歐洲也超過(guò)75%—80%左右，澳大利亞、日本、新加坡已經(jīng)全部達(dá)到90%左右，而中國(guó)現(xiàn)在的城鎮(zhèn)化率只有54.77%。

陶汝鴻認(rèn)為，未來(lái)中國(guó)城鎮(zhèn)化的過(guò)程，基本上全都集中在三線、四線城市，還有東北、西北地區(qū)。怎樣實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)化?如果只是大幅開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，建一個(gè)個(gè)房地產(chǎn)樓盤(pán)出來(lái)，讓人們搬進(jìn)去，這樣的城鎮(zhèn)化是要打問(wèn)號(hào)的。從過(guò)去這幾年的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，在大量開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的同時(shí)，人口的城鎮(zhèn)化跟房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是配不上的，所以造成了“睡城”。

“如果從房地產(chǎn)的角度去看，城鎮(zhèn)化過(guò)程不能單單靠房地產(chǎn)這么簡(jiǎn)單。”陶汝鴻分析，要做好城鎮(zhèn)化，開(kāi)始的時(shí)候一定又有一個(gè)很好的土地規(guī)劃和土地推廣，確定好賠償?shù)幕鶞?zhǔn)，加速拆遷的過(guò)程。同時(shí)，要做好融資，房地產(chǎn)的供應(yīng)和需求要匹配。在產(chǎn)業(yè)方面，要有一個(gè)協(xié)調(diào)的產(chǎn)業(yè)定位，避免同質(zhì)化，其它如交通系統(tǒng)、配套設(shè)施、有效率的營(yíng)運(yùn)等也都要跟上。

產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)城鎮(zhèn)化

戴德梁行深圳公司副總經(jīng)理李偉也認(rèn)為，國(guó)家對(duì)新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃的要求中，對(duì)新城提出了新的要求，它并不是傳統(tǒng)新的新城，而是要考慮到老城區(qū)的活化。目前很多新城面臨的問(wèn)題供需不對(duì)稱，過(guò)去通過(guò)行政手段對(duì)一個(gè)新區(qū)推動(dòng)和發(fā)展的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去了，通過(guò)增加投資來(lái)擴(kuò)大需求的時(shí)代也已經(jīng)不復(fù)存在了。

在李偉看來(lái)，回歸市場(chǎng)化的新型城鎮(zhèn)化，就是要“以人為核心”。“以人為核心”的城鎮(zhèn)化是需要以產(chǎn)業(yè)為驅(qū)動(dòng)的，通過(guò)產(chǎn)業(yè)的創(chuàng)新來(lái)帶就業(yè)的人口，因?yàn)橛辛司蜆I(yè)的人口，才會(huì)產(chǎn)生多層次的消費(fèi)以及對(duì)于房地產(chǎn)多層次的需求，這才是回歸市場(chǎng)化的城鎮(zhèn)化邏輯。具體說(shuō)，城鎮(zhèn)化的過(guò)程首先是要做好頂層設(shè)計(jì)，這種設(shè)計(jì)不是去獲得政策的優(yōu)惠，而是要建立一個(gè)更好的環(huán)境。其次是形成驅(qū)動(dòng)的引擎，獲得行業(yè)要素聚集的能力，構(gòu)建一個(gè)平臺(tái)。同時(shí)要做好科學(xué)規(guī)劃，在綠色低碳、數(shù)字智慧城市等方面有充分的體現(xiàn)。

另外，產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)是新城驅(qū)動(dòng)一個(gè)重要的源泉。以美國(guó)為例，它的城鎮(zhèn)化是制造業(yè)的人口逐步地轉(zhuǎn)為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)人口的過(guò)程，傳統(tǒng)的制造業(yè)從大城市轉(zhuǎn)到中小城市，這也是中國(guó)城鎮(zhèn)化未來(lái)的趨勢(shì)。