時評：商業(yè)可讓舊改項目“名利雙收”

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商業(yè)可讓舊改項目“名利雙收”

舊城改造迎來騰籠換鳥、為城市持續(xù)發(fā)展貢獻新機遇的同時，也面對諸多挑戰(zhàn)：大面積還遷、土地及開發(fā)成本的逐年攀升都令不少開發(fā)企業(yè)在住宅受限的市場環(huán)境下，難以收支平衡。加之舊改區(qū)域往往位于城市相對核心位置，由于區(qū)域規(guī)劃功能轉(zhuǎn)變帶來的大比例商業(yè)配比，更為綜合開發(fā)經(jīng)驗有限的企業(yè)帶來了不少困惑。

在舊改項目增多的背景下，認(rèn)清商業(yè)在舊改中的角色，恰是舊改項目成功的第一步。

首先，商業(yè)可承載更豐富的內(nèi)容和具有更多變的形態(tài)，是體現(xiàn)城市活力的最佳載體;其次，商業(yè)為區(qū)域人群創(chuàng)造更多公共接觸的機會與空間，相對其他物業(yè)更具有黏性，在舊城改造人口更迭的進程中，商業(yè)更利于新舊人口的融合，增強改造后區(qū)域的穩(wěn)定性;第三，透過品牌，商業(yè)是城市升級的檔次和品質(zhì)最顯性的符號;第四，商業(yè)與辦公與居住功能相融，使得區(qū)域功能形成閉環(huán)，可有效催熟區(qū)域，能最快帶動區(qū)域功能轉(zhuǎn)變后與城市其他板塊及功能磨合，帶動區(qū)域價值提升。

在建立可持續(xù)發(fā)展的盈利模式、區(qū)域價值再造以及打造項目獨特性等方面，商業(yè)還可以擔(dān)當(dāng)更重要的角色：

商業(yè)可讓舊改項目“名利雙收”。目前，舊改項目的資金壓力顯而易見、拆遷成本和推進時間延期等種種阻礙已造成此類項目開發(fā)成本的持續(xù)增加;在住宅售價增幅不如以往明顯的環(huán)境下，大規(guī)模還遷使得項目的利潤空間日趨狹小;產(chǎn)業(yè)支撐乏力的現(xiàn)狀也使得在一線城市可獲得較高收益的辦公及公寓產(chǎn)品，在二三線城市價值提升較慢。

在此背景下，商業(yè)因其“可租可售”的特性自然成為舊改項目不可忽視的價值驅(qū)動引擎。即使損失部分住宅容積率多打造一些可售型商業(yè)，項目整體收益不但不會受到影響，反而可能更加有保障;可售商業(yè)的規(guī)劃創(chuàng)新和產(chǎn)品創(chuàng)新是否能夠做好，關(guān)系到此類產(chǎn)品的推出是否能讓項目獲得更多的溢價。其中，處理好可售型商業(yè)與上蓋物業(yè)如寫字樓、公寓的比例及規(guī)劃關(guān)系;如何使得集中商業(yè)與商業(yè)街在業(yè)態(tài)上實現(xiàn)互補，形式卻互不干擾;如何最大限度在設(shè)計階段規(guī)避銷售商業(yè)在運營時可能帶來的負(fù)面影響。這些細(xì)節(jié)都值得重點關(guān)注。

商業(yè)可代言未來，助力區(qū)域價值再造。隨著之前眾多城市舊改項目的經(jīng)驗總結(jié)，人們已經(jīng)普遍意識到，舊城改造給城市帶來的并不僅是在新容積率下各物業(yè)的再組合，而是城市價值的再創(chuàng)造。舊城區(qū)在新城市發(fā)展趨勢下所承載的應(yīng)該是未來的價值。這些未來的價值，往往通過商業(yè)在早期傳遞給市場。商業(yè)作為最為外向的公共交往平臺，其代表的便是未來需求的變化。近來，諸多商業(yè)中兒童、體驗業(yè)態(tài)的提升，背后即是人群需求的變化。在通過品牌、建筑反映未來價值的同時，商業(yè)更可以通過探討如何為城市提供更豐富的場所和在功能上迎合未來趨勢，而使區(qū)域價值獲益。此外，在舊改項目中，交通路網(wǎng)迎來重新規(guī)劃，使得利于商業(yè)經(jīng)營的位置有所變動，這也為城市機理的重構(gòu)提供更多可能。

商業(yè)可成為城市區(qū)域“文化大使”，讓舊城改造稟賦天成。城市在長期的發(fā)展建設(shè)中形成的特有的、區(qū)域的、景觀的氛圍和環(huán)境，不僅是城市歷史的積淀，還是能夠代表城市唯一性、提升城市區(qū)域價值的文化特質(zhì)。舊城改造項目往往具備歷史角色與文化積淀深厚的獨特優(yōu)勢，卻往往容易在新一輪開發(fā)中被忽略。舊有文化因為新的詮釋可以煥發(fā)符合新一代認(rèn)知的元素和符號，商業(yè)擁有豐富的內(nèi)容和外延，正可承擔(dān)城市更新過程中為城市延續(xù)文化、重新定義文化的重任。日本東京著名的表參道丘、東京中城及橫濱的紅磚倉庫便是可參考的較優(yōu)案例。