馮侖：立體城市，一場城市化的革命

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萬通控股董事長 馮侖

4月24日，馮侖與著名經(jīng)濟學(xué)家周其仁教授、國家信息中心黨委書記、常務(wù)副主任，“十三五”國家發(fā)展規(guī)劃專家委員會秘書長杜平一起，就中國城市化發(fā)展的新趨勢、新問題、新機遇展開跨界對話。以下為馮侖的發(fā)言摘錄：

做立體城市，就像把墻上美人變成炕上媳婦

2009年我和周其仁老師在哥本哈根的一個氣候大會上第一次提出了一個構(gòu)想，就是在中國能不能建一個中密度的城市，我們不敢說高密度，一說高密度大家就反對，所以我們想把高中低模糊一點，做一個中密度、緊湊型、節(jié)地的理想城市，叫“立體城市”，以區(qū)別于攤大餅的城市。2009年提出來以后，我們做了很多展覽，把全世界的城市找來，看一看到底是怎么做的。這6年來我花了很大的精力，就是希望墻上的美人兒變成炕上的媳婦，就在做這一件事。

如何不讓城市管理者談“密”色變？

立體城市的密度在現(xiàn)實的操作中還是遇到了一些問題，很多人批評我們，說容積率太高，我們到成都，到西安，到任何一個城市，先要解決的問題就是密度。我們不講的時候大家第一感覺就是密度大，所以我們一直用很簡單的語言去講，最后我們就說跟國貿(mào)差不多，大家說這沒問題。為什么說和國貿(mào)差不多呢？實際上國貿(mào)的平均容積率大概就是4，個別高的，像中國樽、寫字樓那些大概是15-20。我們在那里做了一個項目叫“新城國際”，大家認為在北京算比較不錯的國際化社區(qū)，那個容積率就是4。所以說和國貿(mào)差不多，大家就會覺得還好，如果籠統(tǒng)地說平均容積率到4，幾乎每個城市都不接受這個密度，這就是生活經(jīng)驗和傳統(tǒng)觀念，以及過去規(guī)劃中的一些概念經(jīng)常打架，所以一定要把密度概念翻譯成很直接的東西。

我們到全世界去看城市密度，日本的大丸有地區(qū)，1.2萬平方公里，建了800萬平米建筑，1平方公里600萬平米的建筑，我們立體城市的標準就是根據(jù)這個來的，我們不是做學(xué)術(shù)研究，就是去看，到全世界密度最大的城市找比較舒服的地方，大丸有是又大又舒服。最密的地方芝加哥，盧普區(qū)一平方公里1000萬平米的建筑，這個地方有點壓迫感，不如日本舒服。新加坡現(xiàn)在很有意思，原本國土面積570平方公里，現(xiàn)在填到600多平方公里，但它承載的人現(xiàn)在也是600多萬?，F(xiàn)在新加坡規(guī)劃的新住宅區(qū)一平方公里就4萬人，就是按照這個規(guī)劃的，但是我在那里住了一年多，非常舒服。按密度來說最密的地方不是這些地區(qū)，是南非首都，那里一平方公里住了100萬人，為什么呢？貧民窟。所以密度本身并不是一個特別嚇人的問題。只要我們規(guī)劃得當，我們可以有大丸有這樣的享受，可以有新加坡新地區(qū)的這種便利，也可以有國貿(mào)的舒服。我們過去經(jīng)常有一個概念，似乎是越松散，住的密度越低越好。所以我們在密度的問題上遇到很多技術(shù)性的質(zhì)疑，一是高了不接地氣，就像中國人說的“上火”這個詞一樣，誰也沒見過，但是什么都拿上火來解釋。“地氣”也是，究竟是一樓小孩考北大概率高還是20樓以上考北大的概率高？其實現(xiàn)在上北大的都是二樓以上的。你到北大去看住在平房的一定是少數(shù)，中國絕大部分城里人都不接地氣，都比原來聰明了，都會互聯(lián)網(wǎng)了，都是在樓里。

互聯(lián)網(wǎng)時代，越擁擠越方便

我們常說擁擠、不方便，后來我們就發(fā)現(xiàn)什么叫擁擠了不方便呢？擁擠了方便。比如說現(xiàn)在互聯(lián)網(wǎng)時代，互聯(lián)網(wǎng)時代人對空間的需要更少了還是更多了？我們也在研究這個事，因為決定我們未來的市場是大了還是小了，我們得到的結(jié)論非常簡單，互聯(lián)網(wǎng)時代對空間的要求是，第一是頻次高了，第二是使用功能高度復(fù)合化。頻次高了是什么呢？以前我們一輩子見的人很少，我們從這兒要見個美國人幾乎一輩子不大容易，他不來傳教你一點概率都沒有，但來傳教撞上的概率也很小。但現(xiàn)在呢？越往后，越現(xiàn)代，人接觸的頻率，一輩子認識人的機會越來越多了?；ヂ?lián)網(wǎng)以后最大的特點就是讓陌生人之間越來越容易說話，也很容易見面，陌陌上市了，世紀佳緣也上市了。陌生人之間說話的機會多了，也會不斷要求見面。所以你們現(xiàn)在一看年輕人上網(wǎng)一認識就約，約在哪兒呢？一約就是咖啡廳，干什么呢？吃快餐、說事、聊天、創(chuàng)業(yè)、約會，之后大家就開始了新的需要，新的需要是什么呢？結(jié)婚。所以對城市的需求不斷增加，不是在鄉(xiāng)下，一定是在城市，所以擁擠在一起提供了巨大的便利，人們之間交往的密度加大了，空間的需求成倍增加，但它不是在遠的地方，而是在近的地方。

高樓和胡同大火，哪里更容易活下來？

對我們這個密度還有質(zhì)疑的就是消防，這是我們在規(guī)劃中碰到的最多的問題，后來我就問了一個問題，說胡同里著火好救還是樓里著火好救？胡同里一著火車都開不進去，連個消防栓都沒有，火燒聯(lián)營就燒掉了。樓里面一般的小火基本上沒事，大火技術(shù)上能防范的在一開始規(guī)劃的時候就考慮進去了，所以存活率遠比傳統(tǒng)的胡同要高。所以就有一個問題，在國貿(mào)著火了容易活還是在南城的老胡同里面容易活？我們也看了，現(xiàn)在城市消防技術(shù)的進步已經(jīng)到了在樓里活下來的概率大大提高。比如541米的世貿(mào)中心，“911”后復(fù)原狀態(tài)時發(fā)現(xiàn)，造成人傷亡的主要有兩個原因，一個是消防通道設(shè)計考慮有，但是沒有考慮到緊急時候的狀態(tài)。目前中國所有的高樓就一個逃生通道，一旦有事救火的往上走，逃生的往下走，就都堵在路上了，一堵就容易發(fā)生踩踏，所以現(xiàn)在“911”之后最新的一號樓變成兩個通道了，逃生走一邊，上來走一邊，犧牲一點面積，但是一旦發(fā)生事故存活的概率大大提高。第二個原因，我們現(xiàn)在仍然有一個危險，我前幾天在上海四季酒店，我們?nèi)A夏同學(xué)有一個會，剛?cè)胱。瑥V播播報火警，頭一回碰到，我住在23樓，我在糾結(jié)走消防通道還是走電梯？我決定走電梯，我覺得火剛上來電梯應(yīng)該沒問題。我知道紐約“911”當時出了一個問題，我們?nèi)绻鸵粋€樓道，沒有技術(shù)處理的話這個樓道里面就是一個煙囪，所有煙往上拔，走過去就會被先嗆死，所以“911”之后又一個變化就是“氣幕技術(shù)”，有一個強大的氣壓把這個煙頂下來，上面沒有煙，保證你在通道里面還是能存活的。也就是說城市里的消防技術(shù)、防火規(guī)范遠比鄉(xiāng)村低矮的房子做得好，所以高密度我覺得方便、安全，同時也能夠有效率。

我們在“立體城市”里反復(fù)講這些問題，所有人都說你們太密沒法住。所以我們現(xiàn)在理想的城市是一平方公里放600平米的建筑，住6到8萬人，剛才周老師給我很大的啟示，靜安寺的人數(shù)比這個還多，我們都知道靜安寺住得非常舒服。所以我們要反復(fù)強調(diào)這個密度在實踐中沒有問題，慢慢說服大家。

建筑往上“長”的三大技術(shù)支撐

一個城市要不斷地密下去，靠什么？一個是建筑技術(shù)，這個很重要，沒有建筑技術(shù)，大家往一塊湊，湊幾萬人，樓怎么往上蓋呢？建筑技術(shù)很有意思，全世界做了一個統(tǒng)計，大體上一百年城市長大概七十多米，而這個長的過程主要依靠技術(shù)。什么技術(shù)呢？第一個摩天大樓時代是在美國大危機之后一直到二戰(zhàn)結(jié)束，1929年到1956年，這段時間曼哈頓掀起了摩天大樓時代，在此的建筑技術(shù)，石頭、柱子最多二三層樓，有穹頂有尖頂，基本上面不住人。金融危機之后，曼哈頓變得非常擁擠，于是出現(xiàn)了三大技術(shù)使摩天大樓時代得以實施。三大技術(shù)一是鋼結(jié)構(gòu)，因為要建高樓一定要鋼結(jié)構(gòu)，當時鋼產(chǎn)業(yè)不景氣，這個改變不得了，有了鋼結(jié)構(gòu)往上蓋樓的基本結(jié)構(gòu)問題就解決了；二是電梯，沒有電梯即使有樓，人怎么上去？但是當時的電梯很簡單，直上直下，只有一個功能，上面是寫字樓就是寫字樓，因為電梯只能這樣往上走，太復(fù)雜的電梯還沒有發(fā)明出來，只有最簡單的垂直升降；第三個技術(shù)是玻璃，保證建筑自重不那么重，如果都是石頭建二十層，建筑太重，地基受不了。

有了三大技術(shù)以后，建筑往高蓋就變成可能，到摩天大樓建完，曼哈頓平均長了差不多一百米，現(xiàn)在的高樓都是那個時候建的。這三大技術(shù)到目前為止看來留下了一個問題沒解決，就是功能只能簡單化，因為當時的技術(shù)只能是一種，那時候的建筑沒有綜合體，寫字樓就是寫字樓，住宅就是住宅。

但是最近30年，特別是六本木以后建筑又出現(xiàn)了三大技術(shù)的改進，使建筑復(fù)合功能的多樣化變成可能。這三大技術(shù)一是通訊技術(shù)，保證在復(fù)雜功能里能找到你，以前太復(fù)雜的結(jié)構(gòu)，進去了可能就找不著人了，這有安全問題。通訊技術(shù)能讓你在任何復(fù)雜的空間里找到人，不僅能找到好人，壞人也能一眼找到，所有人都無處藏身，走哪兒都方便。這就帶來了建筑功能復(fù)合化的可能，六本木（日本地名）大概有六種功能。一個城市基本上是120個功能，現(xiàn)在一個復(fù)合建筑功能可以做到十個以上，包括酒店、公寓、劇場、車站，甚至上面做工廠、農(nóng)業(yè)，什么功能都可以有。所以功能的復(fù)合化，人行為的多樣化都靠里面的通訊連接起來。

第二個技術(shù)就是能源技術(shù)，保證不管在多大的空間里，光是一樣的、熱是一樣的、冷是一樣的，使人造空間的舒適度不因為功能多樣化了而降低。第三是納米技術(shù)，材料改變以后建筑不會被因為高產(chǎn)生的自重壓垮。

最近的建筑除了功能多樣化外，高度又開始長了，現(xiàn)在已經(jīng)建成的在運營的最高樓是迪拜哈里法塔，880米，從地面到最頂樓57秒，這就是技術(shù)進步。在拉登老家吉達有一座正在建的樓，1000米，樓名就叫“一公里”。巴黎有一座在建的，1100多米的，最近阿布扎比正在籌備建1200米的樓。在中國，大家知道，500米以下建筑太容易了，南通、浙江的那些建筑工程隊都能蓋500米以下的樓，也就是現(xiàn)在500米以下的樓是常規(guī)技術(shù)，蓋到500米以上有點挑戰(zhàn)。所以技術(shù)的進步太重要了，沒有這些我們向上長也不大容易。

城市土地是有限的還是無限的？

城市向上長另一個很大的原因是成本和市場的競爭因素。因為之前總是做信息分析的工作，所以我在做房地產(chǎn)很多年以后，想問題總愿意反著想。他們老說沒地了，“你再不拿這塊地，又沒有了”，老嚇唬我，可是我口袋里的錢又有限，所以我總在想我能不能不著急買地，以后掏比較少的錢來買地。我去紐約60多次，去到30多次以后就碰到了有意思的事情，就是不斷有人找我看地，按照中國的發(fā)展階段土地早就應(yīng)該沒有了，這個時候為什么還讓我去看地？哪兒來那么多地呢？

有兩個原因決定了城市土地供應(yīng)是無限的，第一個原因就是剛才我們講的，只要技術(shù)進步，往高蓋其實是無限的，這就決定了土地是無限的，也就是說我們只要聚集，城市的土地就不是問題。因為現(xiàn)在我們住到500米以上也接地氣，住在一層也接地氣，越往高住，上北大的越多，大家都往上住，這個問題就解決了，所以技術(shù)決定了我們向上發(fā)展土地的供應(yīng)是無限的。

第二個原因是成本比較，假定說現(xiàn)在這個地沒有了，但是經(jīng)濟成長了，加上前面的技術(shù)發(fā)展，我可以多蓋一倍的房子出來，那么原有的人可以得到很好的補償，因為多蓋的面積賺出來的錢可以補償這個土地。這樣一來只要聚集，經(jīng)濟上的合理性是永遠存在的，也就是說土地的價格可以得到不斷補償，可以再往上蓋。所以只要聚集，經(jīng)濟總量在增加，地價永遠被包含在向上發(fā)展的成本所能接受的范圍內(nèi)。 所以后來我想，城里的地沒有一塊我們第一次來就蓋了高樓的，我們不知道拆遷了多少次了。我第一個大樓是在阜成門蓋的，那是第一次蓋樓，每天就像自己的孩子一樣，那時候33歲，我們每天沒事就到大坑看一眼，還照一個相，那時候覺得20多歲都能挖大坑蓋樓了，后來挖出了很多東西，那時候才知道在我們蓋之前這里被折騰了多少次了，我們肯定不是第一次來的。所以只要這個地方的經(jīng)濟發(fā)展能承受蓋樓的成本，建筑技術(shù)又保證能蓋上去，土地的供應(yīng)其實就是無限的。

中國發(fā)展緊湊型城市的三大障礙

我前一段時間去日本看，我發(fā)現(xiàn)從規(guī)劃上來說，中國做的不輸給日本，為什么呢？中國現(xiàn)在有錢、任性，請全世界最牛的人來規(guī)劃，智慧城市、海綿城市、緊湊型城市什么概念都用了，什么錢都花了，規(guī)劃上一點不落后，能力很強，概念也沒錯。比如室內(nèi)密度大體上一個人一百平米，各種加注加起來只要室內(nèi)一個人一百平米就是舒服的，日本和中國我們現(xiàn)在規(guī)劃都是這樣。

但是有三件事情我們望而興嘆，確實有很大差距。第一件事情土地成本，我們在緊湊的過程中土地成本占建筑成本的50%~70%，日本和澳洲大體上是15%-30%，所以他往一塊湊，來的人更多，因為土地成本太高大家往一塊湊的可能性就小，這是我們的第一個差距。

第二個差距就是財務(wù)成本。我們政府現(xiàn)在都是快速建筑，財務(wù)成本都在10以上，而日本是1，所以它可以舉債，慢慢地來做，我們不能，我們必須很快，兩年不開發(fā)政府就收地了。

第三我們的土地制度是使用權(quán)，不是永久產(chǎn)權(quán)。在日本城市，做兩萬人、兩百萬平米的建筑，要建20年。我們在中國一平方公里做600萬平米建筑，裝6萬人，其實規(guī)劃標準是一樣的，但是我們五到七年要做完，我們有財務(wù)成本。

所以我們的土地制度、財務(wù)金融服務(wù)體系還有我們開發(fā)的整個主體、產(chǎn)權(quán)制度等等，包括形成事業(yè)家的制度，這些東西如果不進行改變，我們往一塊湊面臨的最大障礙就消除不了。